修缮四合院带来市场新空间 50套四合院8月上市

　　(刘露)

　　今年8月，50套四合院经修缮后，将集中在北京拍卖。业内人士对此次大规模的四合院上市交易表示担忧：限于历史原因，被拍卖的房子很有可能是经租房、代管房，甚至有可能是使用权与产权混合的四合院。

　　专业四合院代理机构万德成总经理井蕴娇指出，现在的四合院交易属于第一轮市场，大都是对破败的、“文革”时候腾退的四合院出手，交易的价格就是地价，房屋的价值根本没有体现出来。当新的购买方把四合院修缮好再卖时，就预示着即将进入第二轮比较到位的市场。北京盛佳国际拍卖有限公司董事长桂立平则表示，他们接收房源时都要经过“确权”，权属不明的，都无法上拍。

　　需求量大

　　“境外大量的买家，太喜欢

四合院了。”有关人士说，因为有需求，所以不论是拍卖还是代理，他们都能接受。“但是我们仍然要保证在产权明晰的情况下交易，而且要修旧如旧，不能毁坏。”某业内人士也认为，北京四合院交易的兴盛，主要是靠产权与市场关系的协调。

　　据统计，北京旧城25片历史文化保护区规划人口为16.7万人，共需迁出人口11.8万人，占现状总人口的41%，借着国家的鼓励政策，越来越多的老百姓选择“主动出击”，一时间大大小小的经纪公司都打出了收购、出售四合院的招牌。

　　北京四合院市场的卖家、买家信息比较分散。卖家就近委托小经纪公司卖房，买家信任大经纪公司委托大公司为其寻找房源，每家公司虽都有一定的信息，但是过于分散。而拍卖会就可以同时召集到众多的卖家和买家，给卖家、买家更多可挑选的余地。

　　同时，四合院买卖的交易时间也较长。百姓卖房都希望变现快捷，但房产进入经纪公司后会有一定的运作流程，小经纪公司寻求和大经纪公司的合作，大经纪公司再打广告，筛选买主。由于目标客户群并不好把握，可能需要比较长的一段时间来运作百姓的房产。相比之下，来参加拍卖会的都是对四合院感兴趣的目标客户，只要房产合适就会出手，这样卖家就不存在在经纪公司长期压房而错过其他交易机会的风险了。

　　再就是四合院的卖家、买家心理价格有出入。卖家由于人数多，无其他房产等原因，对于自己出售的四合院往往有着很高的期望价格，而从买家角度考虑，四合院虽然单价合理，但乘以面积之后总价也动辄百万，卖家、买家之间存在着价格上的拔河心理。而在拍卖会上，卖家就可以参考市场价、评估价、期望价而最终得出自己的拍卖底价，不存在购房意向确定后双方对于价格的拉锯。

　　产权是重点

　　“四合院交易过程不论怎样复杂，确保产权明晰永远是第一要素。”井蕴娇指出。用胡同保护专家华新民的话说，“产权不明晰的四合院交易有很大危险。不能把别人的东西卖掉。”

　　合意(北京)律师事务所律师杨洁依据《中华人民共和国拍卖法》作出解释：产权不清的四合院肯定是不能拍卖的，拍卖标的应当是委托人所有，或是依法可以处分的物品、财产权利。既然产权不明确，也就是权利归属不明确，因此就无法确定拍卖的委托人，从而导致无法进入拍卖程序。“不光是拍卖这种形式，只要交易四合院，都要确保产权明晰。”他说。

　　产权混乱也体现在四合院的分散分布上。从区域上划分，北京市历史文化保护区共有40片，总面积1287公顷。第一批25片，总面积1038公顷，占旧城17%；第二批15片，面积249公顷，占旧城4%。

　　四合院的产权形式分为三种：公产、私产、单位产。现在四合院以公产居多，但从成交量看以私产交易为主。主要位于东城区和西城区，例如西四头条至八条、什刹海、锣鼓巷、东四地区。院子最小的几十平方米，适合想住平房的百姓购买，大的有东城区一处占地6000多平方米的清代四合院，适合公司购买。各类买售人都有挑选的空间。

　　井蕴娇介绍，各经纪公司的房源有时候是相通的，而桂立平则表示，本次拍卖的四合院有三种来源：一是向百姓征集(最主要)，二是公司有现成的资源，三是某四合院组织因没有销售途径而批量委托。

　　修后增值大

　　据专家介绍，目前北京仅存的四合院有3000座，其中绝大部分是老房子，多年以来失修失养，危房的比例已经由解放初期的5%上升到50%以上。并且院内违章建筑密集，人口密度也居高不下。没有天然气管道，大多数用煤取暖。不少院落还是使用公共水龙头，电力线路老化严重。这是长期积累下来的历史欠账，因为量大、面广，需要做好长期修缮的准备。

　　井蕴娇说，一般的卖户没有卖前修缮意识，因为我国

二手房市场本身比较无序，而在国外，都由卖房者把房修好，这是为了尽快卖出并卖个好价钱。而修缮后的四合院有很大升值潜力，这点已经得到业内共识。

　　对于即将拍卖的50套四合院的修缮，桂立平说可分两种。一种是状况不太好，有改动空间的，都被外国人买走，只把内部空间做调整，门墩、门梁不变；另一种是大修过的，大都被外地驻京办事处买走直接使用。

　　修四合院的成本也因材而异，井蕴娇指出，用水泥修缮价格是1200元／平方米～1500元／平方米，油漆彩绘加进去可达到2000元／平方米左右；砖木结构的大概是3000元／平方米～5000元／平方米，上好的木头比如黄松、红松，根据产地不同，价格也有差异。