暗战月亮岛

　　长沙报道 本报记者 夏晓柏

　　这注定是一个幽怨的岛屿。

　　深闺待嫁——十四年太长，月亮岛浮卧湘江，容颜渐逝，委身牛羊栖身之所。而此间豪门纷至沓来，数番暗战之后，又逐次散去。

　　十四年前，台湾承安机构董事长陈启礼远赴湘北，用“两车现金”签下第一纸婚约。此后纷争不断，开发搁浅，本土富豪远大(发展)掌门张剑，华人首富李嘉诚领衔和(记)黄(埔)集团数度介入，但最终转身离去。

　　一切的繁复只因月亮岛的尊贵身份——2490亩，作为湘江中唯一可作房产开发的岛屿，她的监管者深知，只有与地产大鳄的联姻，才能彰显与身份相匹配的身价。

　　但今年的房地产

　　转机终于出现了——7月13日，建设部公布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，明确界定“90平方米以下住宅比重70%”是针对“城市年度建设总量”。之前的惊吓趋于平静，岛内以别墅为主开发的现实难题得以解决。

　　如今，豪门轮替，香港新世界成为“新岛主”热门人选——之前半年，远大与和黄集团相继退出。

　　“已经谈得差不多了。”长沙望城县招商局局长浣望明最近回绝了更多关注月亮岛的地产商。在他看来，月亮岛开发重启在即。但有不同的声音传来——“要买月亮岛，只能和我们谈，我们现在欢迎其他企业来谈。”虽开发早已搁浅，在承安长沙唯一留守人吴平安眼里，十四年并没有抹掉当初的一纸婚约。

　　月亮岛诱惑

　　“浮江、近城”，南北长约4230米，东西宽约400米，总面积2490亩，南宽北窄，宛如一轮明月浮卧湘江之中——有太多的理由来称赞月亮岛的美丽与诱惑。

　　但这还不是全部——月亮岛距长沙市政府仅9公里，离黄花国际机场仅30多分钟车程，长石铁路、长沙市三环线横跨该岛，与建设中的长沙新港城深水码头隔江相望，规划中的潇湘大道从市区直通该岛，将岳麓山风景区与岛屿直线相连。

　　这样的资质，不仅给了投资者想象空间，也给了监管者足够信心——根据湖南省的中远期发展规划，月亮岛是湘江生态经济带3个发展重点之一，贵为湘江中唯一可作房地产开发的岛屿。

　　“月亮岛可以是融合旅游进行高档房产开发的典范。”一位曾经考察多时的本地人士慨叹，“如果像广州珠江二沙岛一样做顶级别墅开发，可以每平方米卖一万块，比长沙普通房价高三四倍。”

　　但聘礼并不轻——曾详细调查月亮岛项目的地产人士罗晴秋说，月亮岛开发难度相当高，所需资金至少也在30亿，仅基础设施四大难题的解决就需耗资5亿。“许多开发商就是因为跟政府在优惠政策方面谈不拢，所以一再搁浅。”

　　这样的难题包括——修建39.8米高、总长近9000米防洪围堰；夯实地基以便在冲积沙土上建房子；从湘江淘沙或运土，填充平均31米标高与防洪围堰的近9米差距；修建更多的桥梁满足开发后全岛常驻人口的交通需要。

　　陈启礼“最失败的生意”

　　即使面对这样的开发难度，也没能阻挡陈启礼的热情——台湾承安机构由他一手主导，曾以承建台湾市政工程壮盛一时，他相信资金从来不是问题。

　　1992年12月，长沙市国土局与台湾承安就月亮岛签订土地开发协议和土地出让合同，总面积166.6万平方米。而望城县招商资料显示，1994年至1995年，长沙承安实业发展有限公司(承安机构下属公司)先后两次依法取得月亮岛地域土地使用权面积2490亩。

　　十四年前，承安描绘的月亮岛，将是豪华的国际度假区——森林公园、游乐园、水上活动中心、高尔夫球场、商业中心、度假中心，一应俱全。但如今的月亮岛仅是一个天然草场，一块中英文写就的“月亮岛国际度假区”牌子锈迹斑斑，岛上只余一截短桥、一栋三层烂尾楼。

　　“陈启礼在大陆投资最大的，而且最失败的一个生意，就是投资月亮岛。”台湾知名人士吴国栋曾这样评说。

　　但这样的局面显然不是陈启礼的初衷。

　　“为了这个岛的开发，他还请台湾的一个作曲家做了一首叫做月亮岛的歌，经常在电视上播出。” 吴国栋的回忆足以证明陈启礼高涨的投资热情。

　　不仅如此，相应拆迁工作紧跟着进行。“以前月亮岛上居住着1300多人，三个自然村，后来台湾商人要把月亮岛开发成旅游基地，大肆投钱，洲上的居民全部迁出，于是就有了今天的星城镇。”当年居住在月亮岛上的居民胡单单回忆。

　　不过，开发就此搁浅，而原因众说纷纭。

　　“由于承安公司应付土地拆迁费和土地出让金未能及时到位，以及公司法定代表人受台湾当局羁押等诸多因素影响，月亮岛开发一直未能取得实际性进展。”2006年4月28日，望城县一份县委工作报告中如此提及月亮岛开发。

　　对于望城县的说法，吴平安并不认可。他说，1994年与望城县政府签订开发合同后，已经投入了两个多亿人民币，也拿到了土地证，分两次交清了土地款以及拆迁款——项目耽搁的主要原因在于当地政府的拆迁进度和支持力度不大。

　　开发搁浅遗留下来的产权纷争，也直接让众多意欲投资的房地产商转身而去。

　　“我们公司对土地权属复杂的地从来不拿。”南山集团长沙副总经理鲁凡说。他的企业在月亮岛附近拥有500多亩的开发用地，虽对月亮岛相当关注，但是一直没有实质性介入。

　　“月亮岛权属关系比较复杂，土地证在承安公司手中，如果不是这样，这样一块肥地早就卖掉了，但是政府肯定可以协调好。”虽是如此，望城县招商局工作人员对月亮岛的前景仍充满信心。

　　远大和黄擦肩

　　月亮岛开发难度大，陈启礼投资泡汤遗留的产权问题并没有影响地产大鳄们的兴致。

　　“远大拥有十架直升飞机，又在湘江上拥有豪华游轮，并且准备在全国重要内河流域部署十所豪华游轮，如果月亮岛能拿下来，对于远大来说，是一次非常好的整合旅游资源的机会。”作为远大月亮岛项目前期调研负责人，在岛上折腾了几个月的罗晴秋，如今想起最终的放弃，空留遗憾。

　　远大有备而来——在它们对月亮岛的七轮详细调研规划中，这样的精心准备细化到每一栋房子怎么摆。但最后，由于与望城县政府在优惠政策和支持力度方面谈判未果，远大选择了放弃。

　　出于同样的原因，和黄亦依依不舍挥别月亮岛。

　　“李嘉诚布局望城，拿下进入长沙的第一块地，实际上是为了拿月亮岛做准备，而且他们也对月亮岛做了大量的调研。”罗晴秋出语惊人。

　　2005年，和黄在长沙望城购地1600亩开发房地产，被认为是一个“投石问路”的试探性举动——在金星大道旁边的这块地，离月亮岛不足3公里。这与李嘉诚在公开场合表示对湘江风光带建设甚感兴趣的表态遥相呼应。

　　“不要生地要熟地。”和黄长沙项目某人士透露，“我们希望政府能将月亮岛包括防洪大堤在内的基础设施做好，尽量降低开发商的投资风险，然后在这个前提下双方来谈价格。”

　　最终，每亩土地50万元的价格下降到45万元也未成交，因为望城县政府还是没有答应和黄的“熟地”要求。

　　“和黄放弃月亮岛之后，它把这个项目介绍给了香港新世界。”星城镇曾任招商负责人的徐亮揭开了新世界介入的原因。

　　新岛主：新世界？

　　尽管新世界一直没有回应月亮岛拿地事宜，但它身影频现长沙却为这桩大生意做了最好的注脚。

　　5月10日，香港新世界发展及其关联公司共出资7.25亿元，收购湖南成功开发投资有限公司的下属子公司湖南成功新世纪投资有限公司100%股权——而其主要资产是位于长沙雨花区劳动东路北边一块总面积约671亩的土地。同时，新世界中国地产展开了与长沙重型机械厂的多轮谈判，新世界的目标是该厂紧邻成功新世纪的一块600亩的地。

　　此前，新世界已经两度试水长沙市场：在开福区投资200余万元实施小型房地产合作项目；投资五一广场长沙走马楼项目。

　　业内人士分析，跟香港停滞的地产市场相比，内地部分城市房地产市场的持续升温，给香港地产巨头提供了更加广阔的拓展空间。

　　显然长沙具有这样的潜力——身为“中国六个房地产市场最健康的城市”之一，长沙2005年商品房平均销售价格为3200元／平米左右，相比2004年上涨10.94%，在内地属于楼市亟待崛起的“第二战线”。在包括新世界在内的很多香港地产商看来，长沙是一个“消费能力旺盛且有激情、实际住房消费水平高于政府公布的人均GDP水平的城市”。

　　更为重要的现实条件是，近期业界最关心的“90平方米以下套型建筑面积所占比例70%”规定在长沙市或有明确说法。据悉，长沙市有关部门已经形成《关于贯彻执行国务院37号文件精神的意见》指出，在全市总量70%的控制下，长沙市下属四县90平方米以内套型建筑面积必须达到30%以上。

　　而隶属望城县的月亮岛，得以就此打开通往豪门之路。

　　(特约记者柳永对本文亦有重要贡献)