双文件有望细解国六条

　　叶加 王娜

　　截至发稿前，《财经时报》独家获悉，继落实“国六条”的“国15条”细则之后，建设部等部门将再次出台调控房地产的新政。此文件已下发到各省建设厅，有望近期尽快执行。

　　据了解，近期，建设部等部门共出台了两份文件，分别为对房地产交易环节的重新限定和对“国15条”某些争议条款的补充说明。其中最主要为，各开发商在取得预售许可证10日内必须开盘销售；90平方米住房达到70%的开发面积，各地方政府可按区域统筹。

　　相对于宏观部门出台新政之后，大部分地方政府还在积极酝酿执行层面的细则。各方呼吁，各地应尽快拿出具体执行方案，但同时也带来权利寻租的可能。

　　双剑合并

　　这两份文件分别为“建住房165号”文和“建住房166号”文，都已下发到各地建设厅。其中“165号”文于上周五(7日)便已下发，“166号”文于本周一(10日)下发。

　　“本来‘165号’文要在新华社转发，但不知什么原因，被压了下来。”知情人士说。他介绍，“165号”文为建设部下发，“166号”文为建设部、发改委、工商总局联合下发。

　　“166号”文标题为《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，文件分三部分12条。其中最主要为开发商取得预售许可证后应当在10日内开始销售，未取得商品房预售许可证的房地产项目不得发布广告。

　　对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

　　《通知》中还要求，要加强对商品房预(销)售活动的动态监管、加强商品房预(销)售合同管理、加强房地产经纪管理等。

　　另据知情人士透露，另一份文件“165号”文主要是针对此前“国15条”中对90平方米概念界定不清和对70%开发面积范围界定的补充说明。

　　“165号”文主要内容有三：一是已透露的“套型建筑面积”按“建筑面积”确定；二是90平方米以下70%以上不按单项目控制由地方政府按区域统筹；三是对6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由城市地方政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求区别对待。

　　一直以来，关于“国15条”部分内容如何执行，各地方政府和开发商都持观望状态，关于“90平方米”和“70%范围”之争相持不下，一旦此文件公布，也将平息各方争论。

　　但各地方政府如何具体履行这两份文件，目前还没有明确信息。北京市建委负责人表示，将尽快研究制定辅助措施，但他未表示将何时出台。

　　难题犹在

　　实际上，关于90平方米概念界定，银行首先给出了答案，交通银行日前规定，贷款人购买的首套住房，并且为建筑面积(而非套型建筑面积)90平方米以内，将给予最高8成、30年的贷款，而贷款利率可下浮10%，此外，房贷险、评估费、公证费等均可获减免。

　　另外，对于70%范围界定的问题，深圳市率先提出“单一项目”进行评定，也就是说深圳市每个楼盘都要达到70%以上90平方米以下住房。

　　“如果真的是按照区域统筹的话，那90平方米以下70%以上的规定实际上已没有什么约束力了，‘小户型跑到郊区去’的现象肯定会大量存在。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表明自己的担忧。

　　但另一位不愿具名的房地产专家表示出了不同的观点。他说，如果在繁华地段造90平方米住房，很有可能会穷人因价钱高买不起、富人因面积小不想买，这又造成了无效供给。所以，按区域统筹可以避免这种情况的发生。

　　“但在北京和上海这样的公摊面积较大的城市，如果按照建筑面积90平方米计算，业主最后拿到手上的也许就只有70平方米，而在中国，很多家庭都习惯三世同堂，这么小的面积显然是不适合居住。”他说。

　　“但不管怎么说，新政还是给了地方政府很大的灵活性，避免搞‘一刀切’。”中原(北京)总经理李文杰说。

　　但他同时表示，目前地方政府还没有具体的执行细则，如何统筹区域内90平方米以下70%以上的规定，对各地而言仍旧是个难题，而这或许会带来权利寻租的可能。

　　李文杰的担忧不无道理，另一开发商也表示，如何科学合理地划定各区域内中小户型比例，仍旧会困扰地方执行部门，很可能会造成某项目与政策制定者的权钱交易。而政策也应在监管上下大力度，查处不正当竞争行为。