广州大规模收回闲置土地 加大追缴出让金的力度

　　本报记者 蓝姝

　　本报见习记者 魏黎明 广州报道

　　近段时间， 广州国土资源局“处置办”和“清收办”的工作人员异常忙碌，他们正在全面对历史已批出过期建设用地和对历年签订的出让合同履行情况进行全面清查和处置。

　　借此，广州国土资源局开始大规模收回闲置土地、加大追缴土地出让金的力度，同时继续加大土地的市场供应量。日前，10个地块又在走挂牌出让的程序。

　　而6月29日广州国土资源局同时发布了47份收回闲置土地决定书公告，这创下了该领域的全国之最。

　　此外，广州国土资源局的网站和当地媒体上，也经常可以见到催缴土地出让金的公告。

　　2005年以来，广州房价一路飞涨。进入2006年，广州更成为房价飙升最猛烈的城市。

　　刚刚发布的《2006年6月广州市房地产市场分析》显示，6月份，广州老十区(不包含南沙萝岗)一手住宅均价创下6401元/平方米的新高，比5月份的6097元/平方米上涨了304元。而荔湾区一手住宅均价更是在短短一个月时间内，从5月份的5115元/平方米上涨到6月份的7967元/平方米，每平方米上升了2852元。仅半年时间，广州房价涨幅达到15.04%。

　　广州大规模收回土地，被房地产界诠释为广州市政府试图通过影响土地供应，对房价进行调控，给广州持续上涨的房地产市场降温。

　　大举收地

　　47宗总面积近70万平方米的闲置土地被政府高调收回。广州国土资源局措辞严厉，相关单位被要求在收到决定书10日内交出土地，逾期将受到法律制裁，并称相关单位对收回以及补偿不服的上诉和诉讼均不影响土地收回的执行。

　　从日期上看，此番公告的47宗土地收回处置在4、5月份就已经做出，被收回土地的单位不仅有房地产开发企业，也包括像海珠区政府、天河区教育局、荔湾区工商局等政府部门，还包括中国人保控股公司广东省公司、工行广州市同福中路支行这样的金融机构。

　　据悉，被收回的土地大多从上个世纪90年代就开始闲置，闲置时间长达8年以上的就有5家。其中面积最大一宗闲置土地的用地单位是海珠区政府，该地块位于海珠区南田路地段，面积达17万平方米，项目内容为拆迁安置房。

　　47块土地中绝大部分是无偿收回。广州市国土局称，为了避免有关争议，每宗收回的土地都举行了与用地单位的听证会，听取了他们的意见与理由。在听证会上，8宗地块的用地单位提出异议，认为土地闲置是由于政府部门行政行为造成的，但其中只有5宗地块得到规划部门的认可和证实，只有他们才获得了有关补偿。

　　记者了解，补偿包括退回土地出让金预收款、补偿相关前期投入及地上附着物，但这需要申请和进行相关评估认定，并没有统一的标准。

　　尽管其他的被收回土地的用地单位均在听证会上提出了有关理由，但并不被有关部门认可。

　　“确实是因为规划审批滞后，那块地才一直没有开发，但是现在面临被收回，我们也没办法！”7月13日，广州市黄埔房地产开发总公司(下简称“黄埔房总”)总经理助理王先生有些无奈。

　　该公司共有两块地被无偿收回。听证会上，该公司称直至2004年7月15日才取得黄埔区规划分局对其项目建设所需申办规划设计条件批准函，这是造成土地闲置的主要原因。但广州市国土局以未能举证为由没有认可该公司的辩护理由。

　　在听证会上，相当多的用地单位提出项目闲置有政府因素，如规划变更或审批延迟等。如广州百润置业公司认为，因规划的某路段建设占用了部分用地，对项目规划产生较大影响，因此导致闲置。该公司这次被收回的广州市白云区沙太公路耙齿沥水库东侧地段，面积8.5万平方米，是这批47块土地中，属于房地产开发商的最大一块地。经征求规划部门意见后，该公司的意见未被广州市房管局采纳。

　　除了无偿收回闲置两年以上的土地外，广州市房管局还针对土地出让金问题频频“出手”。6月4日、20日、27日，广州房管部门分别三次发出“通缉令”，共追缴41家用地单位的土地出让金。

　　事实上，大规模无偿收回闲置土地在今年已有先河。6月8日，广州房管局发布穗国房字〔2006〕439号文件中，广州市西关建设开发公司等25家用地单位的25宗、32.19公顷闲置土地被无偿收回。其中争议最大的，是广东嘉星房地产有限公司与广州市青年文化宫合作开发的一个地块。据广东嘉星的母公司恒基集团称，其为该项目累计投资额已近3亿元。土地被无偿收回，恒基巨额的投资很可能面临全部损失。目前，广东嘉星向上级部门提起行政复议，涉及到了闲置土地、临时建筑以及无偿收回土地补偿等问题。

　　政府的双重角色

　　这只是因为土地被无偿收回而发生在政府与用地单位之间的利益之争的一个版本。

　　广州地产专家韩世同认为“回收闲置土地肯定有难度，估计不会多么顺利”，他认为政府无偿收回土地的方式值得商榷，此番被收回的地块大都涉及许多历史问题，不一定只是开发商或相关用地单位的责任，政府应该给予相应补偿。

　　在韩世同看来，广州国土局此番试图借国六条“东风”，加大土地整治力度，实施一直执行很难的闲置土地回收问题。

　　早在1999年，国务院颁布的《闲置土地管理办法》中就做出对于开发商闲置两年以上的土地予以收回的规定。这个规定出台初衷是为防止开发商囤积土地。

　　然而，这个文件实际上无法真正执行，清理回收闲置地块在各个城市一直都有难度。一是土地闲置本身的原因复杂，其中有相当多是由于政府行为导致。此外，在开发商的使用时间认定上，由于取得相关规划批文时间长、程序多，再加上开发商资金等方面的原因，“很少有开发商拿了地在两年内就能投入使用”，韩世同介绍。

　　“关键问题是，政府很难做到一碗水端平”，在土地的管理过程中，政府一直扮演着双重角色，一方面是土地资源的集中管理者，另一方面又是地方土地的运营商。

　　按照一位开发商代表的说法，政府这种既当裁判又当运动员的双重角色，使得政府成为土地政策的最大既得利益者。政府只能拿走那些“没有任何背景与依靠”的小开发商的土地，而那些“有关系有背景”的企业则是丝毫无损。

　　在韩世同看来，开发商囤积土地具有天然的经济利益动机，本身是市场行为。政府要调控这种行为，关键是要扮演好一个土地管理者的角色：包括推出在充分调查市场需求基础上的土地供应计划，建立公开透明的信息披露渠道，保障交易秩序，完善和健全住房供应制度等等。

　　韩世同指出，2004年以后，广州的土地供应实现政府“一个龙头出水后”，广州的土地与房价均出现了互相攀升的不正常现象。此前，经营性土地可以协议转让，当时广州的土地似乎也比较充裕，开发商对政府的土地拍卖积极性不高。而此后，开发商意识到政府对土地的控制，一方面手中已有的土地握紧不放，另一方面又不断去争取拿到政府手中更多的土地，囤积土地的欲望更为强烈。

　　为了让

房地产商消化囤积的闲置土地，在土地供给全面实行招拍挂的第一年，相当城市普遍实施“不饱和供地”策略。广州当时也采取了此策略，但在2005年1月25日第二届广州地产峰会上，广州开发商抛出了“地荒论”，认为政府供地不足是房价上涨的主因。广州政府部门尽管多次回击了地产商们在各种场合抛出的“地荒论”，但一个事实是，拍卖会上成交价格的节节攀升。

　　而土地价格上涨也成为开发商抬高房价的直接借口。据有关数据，今年1-4月，广州市土地价格与去年同期相比上涨30%，房价上涨18.5%。

　　据了解，此番收回的土地，将纳入政府的土地储备，一部分将会重新进入市场，进行公开出让。不容置疑的是，这将给政府带来巨大的经济利益。收回的土地大部分位于越秀、荔湾、海珠这样的中心城区，还有不少位于老城区的黄金地段。

　　广州有关政府部门的心愿是，通过收回土地等组合措施，给广州的房价降降温。

　　来源：经济观察报网