楼市再施高压 地产大佬止步雷池

　　作者 李乐

　　“现在，我们连比较明显的调价也不敢了。”7月14日，一位知名跨区域房企的高管向记者坦言。他的解释是，不愿意在敏感时刻彻底站到政府和全社会的对立面。

　　这只是一个缩影。对于严厉的地产调控，地产商们正在丧失“对弈”的意志。而2005年，面对集中的政策调控，地产商曾在深圳召开会议，商讨对策。然而一切都已今非昔比。继刘志华案牵涉到多家地产商老总配合调查后，落实9部委《意见》的165号文件又突出了极其严厉的“罚则”。

　　强势政策的高压之下，地产商们大都选择韬光养晦的中庸之道，不敢在此非常时刻触雷。

　　开发商炒房收敛北京房价涨幅放缓

　　前述房企高管任职的企业在北京的开发量不小，今年在售项目在北京有3个，其中两个正处在二期销售阶段。虽然这两个项目前期的销售业绩不错，但到目前为止，价格却始终未进行调整，而按照以往的惯例，调价的幅度通常应该在10%上下。从今年5月到现在，“价格只涨了50~100元/平方米，而且还是由于户型更为优化的原因。”这位高管对记者表示。

　　记者了解到，自从北京市5月具体要求楼盘取得预售许可证3日内必须敞开销售之后，他所在的楼盘对于不同的户型进行了重新定价。但是，那些位置优异的户型，并没有大幅度调价。“如果按照以往做销售控制，这些户型留到最后的阶段，至少可以涨20%以上，但我们现在对这些户型的定价，没有调这么高，大概差异只有8%左右。”他告诉记者。

　　这样的情况在北京的楼盘项目中是比较普遍的状况，多数新盘和正在销售的楼盘在调控开始之后，都没有选择大幅度的调价，故此，北京6月的房价涨幅已经开始从此前的高位渐次回落。

　　记者掌握的消息表明，北京市主要的

房地产调控细则也已经基本制订完毕，年度住宅发展规划也可能将随地方调控细则公布时，一并上报国务院等待批准。此前，有消息称，北京、上海两大焦点城市的地方细则之所以未能迅速出台，与中央对于相关争议问题未能统一明确有关。

　　“北京的细则会与中央保持一致的力度。”一位权威人士向记者透露，其中，供应结构的调整政策不会有太大新意，基本与中央政策一致，中低价位普通

商品房的具体落实，也很可能包含在北京市的地方调控细则当中，另外，工商局将介入到对房地产市场秩序的整顿当中。

　　165号文件的震慑力

　　接近建设部的一位知情人士十分肯定地告诉记者，目前解释9部委《意见》中相关争议问题的职能，将由165号文件负担，较之此前酝酿的154号文件，165号文件的力度丝毫没有减弱。

　　记者了解到，165号文件中包含了若干力度十分严格的“罚则”，主要将针对供应结构调整未能彻底贯彻的行为——对于那些采用变通设计手段，变向销售大户型的楼盘，一旦经相关主管部门查实，证据确凿，将对房产采取没收处理。有关人士向记者透露，被没收的房产将被政府“酌情用于”城市中低收入者的住房保障。

　　在5月29日发布的9部委《意见》中曾明确要求，自6月1日开始，地方新开工建设住宅项目中，90平方米以下的中小套型须占70%，上述严厉的罚则显然是对这一政策的强力保障。

　　另外，对于帮助地产商或者楼盘，进行“变通设计”的建筑设计机构，也将受到主管部门建设部的严格惩罚。“此外，对于那些知情却不向上级主管部门报告的，也将被纳入严厉处罚的范畴。”上述知情人士向记者强调。

　　据记者了解，建设部165号文件实际上在7月7日就已经陆续下发到各地方建设厅局，只是并未对外公布。

　　在165号文件当中，还包括了对“更改规划”方面的详细执行办法，对6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由城市地方政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求区别对待。

　　可以肯定的是，地产商对于中央政府“90平方米”政策酝酿或者准备采取的对策，已经为建设部所知晓。因此，最为严厉的罚则便出现在这一领域。此前，建设部有关负责人曾在不同场合多次表示，供应结构调整是本轮调控的关键所在。

　　此前不少开发商，已经开始和设计机构寻找户型方面的“变通”手段，甚至在个别楼盘，这种变通已经悄然接近实现。

　　位于北京的某楼盘的二期项目中，出现了一部分面积在70~80平方米之间的中小户型，但其层高却超乎寻常地达到4.5米左右。对此，该项目的一位负责人私下向记者透露，他们如此规划户型的目的便在于“留给业主通过自己加装隔层来扩大面积”的空间。

　　现在，严厉罚则的执行或许存在一定难度，但在“没收”政策的“威慑”下,没有地产商敢铤而走险。

　　地价、房价双限政策酝酿中

　　记者还从业界了解到，土地出让中招标的方式将逐步扩大，以控制地价上涨。目前的招标方式可能正在采用“差额最小”的标准，也就是由地产商报出“地价”和“房价”，地价最高而房价最低者中标。但这一消息并未得到有关部门的证实，不过，来自国土资源部的消息称，近期国土资源部已经下发了以“限地价、限房价招标”相关内容的征求意见稿，以规范相应流程，但地方国土局的有关人士对此未做正面表态。

　　这一切与2005年的宏观调控在地方执行的情况已大有不同。当时，建设部也曾着力于供应结构的调整，并明确要求地方政府给出普通住宅的“标准”，为限制大户型，还特别设定了144平方米的“上限”。但是，令建设部和中央政府失望的是，大部分城市都用足了“144平方米的上限”，供应结构调整落空。

　　现在，90平方米的严厉限制已经没有了地方政府回旋的余地。“90平方米不是拍脑门想出来的，是有依据的。”一位建设部内部人士表示。记者了解到，在此前，建设部曾就个人住房面积进行过专项调研，得出的结论是人均30平方米最适合中国国情，随后，建设部在“十五”计划当中明确提出了这一概念。

　　“但是，后来这个指标在地方扩大了，变成了35平方米、40平方米，在这样思路的指导下，大户型开始偏多，结构的问题凸现出来。”他说。所以，在本次调控中，中央再次使用这一标准，结合“户均3.1人口”，得出90平方米的标准。在中央明确的政策信号下，地方政府已经不敢再对中央的调控政令加以折扣。