土地滞销内幕

　　本报特约记者 杨纯

　　业界人士普遍预期，北京的土地出让方式正在发生转变。由于挂牌竞拍导致天价地频现，土地主管部门将把土地出让方式改为以招标为主。这意味着，以后将不再是出价高者就能拿到地。很有可能是，出的地价高、并且卖的房价低的开发商才能拿到土地。也就是说既竞地价、也竞房价了

　　“你被抓起来没？”

　　“没有，不过挺难受的。每天三四十个电话问我是不是被抓起来了。你有空在你的博客上写一写，告诉大家我还没被抓起来。”

　　“你在你自己的博客上写吧。”

　　“我的博客没人看。”

　　在去往伦敦之前，潘石屹向《财经时报》重复了他和任志强6月底的这段私下对话。对话的由头是：京城大“地主”——首创集团总经理刘晓光，6月17日刚下飞机便被中纪委工作人员以“协助调查”名义带走。刘是“为协助中纪委就北京市原副市长刘志华一事了解情况”，第一位接受调查的房地产界人士。

　　此后坊间传言甚多，潘石屹和任志强也不得不先后澄清“我没有被抓”。到7月初又有传言说，“协助调查”的刘晓光获得了自由。但是这一消息一直没有得到证实。

　　此前的5月26日，刘晓光的首创置业和广西阳光股份有限公司组成的投标联合体，刚刚以17.61亿元的价格，竞得备受瞩目的北京摩根中心地块。

　　这也是在5月29日“九部委15条细则”出台之前，北京土地市场上高价成交的最后一块土地。在此之后的挂牌地块寡有问津者，也几乎均以起始价成交，而原来开发商的抢地势头，似乎在一夜之间急转直下。

　　拿地骤然降温

　　开发商拿地热情骤降，从“九部委15条细则”出台开始。配合地产调控“国六条”出台的这个细则，主要内容是限定了房地产开发的户型，“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。

　　5月30日，规划建筑面积25.69万平米的办公、住宅及商业用地——北京市海淀区温泉镇D2地块，在挂牌1个多月后才首获报价。最终大连正源房屋开发有限公司以8.2亿元、楼面起始价3167元/平方米收入囊中。这一成交价格，几乎和起始报价81366.34万元持平。

　　与此形成鲜明对比的是，用地面积29.41万平方米，与其相邻的温泉镇D1地块，却在4月18日，经过88轮竞价，最终以11.5亿元、楼面价4863元/平米的高价，花落北辰集团。

　　根据北京市土地整理储备中心公布的成交资料，2006年上半年，北京市总共成交土地39块，但在6月“九部委15条细则”新政实施之后，仅有4块地以起始报价成功挂牌出让。而在此之前，由于疯狂抢地推高了地价，开发商们备受公众指责。

　　随后举办的“2006中国地交会”也同样冷淡。6月13日，来自全国20个城市500个地块亮相北京国际贸易中心，尽管主办方一再宣称参展地块已经刷新所有地交会纪录，但是3天的展期，却似乎只是主办方大唱“独角戏”。

　　“没有想到会是这样。”组委会的一位王姓人士在会后接受《财经时报》采访时说，由于“冷场”原因，在记者索要成交数据时，这位人士以组委会不愿公开为由予以拒绝。

　　“这个时候拿地，要谨慎再谨慎。”不愿透露姓名的一位开发商告诉记者。按照北京市的供地计划，7月又将有8块土地入市，但京城多数开发商和这家开发商一样，均反应平淡，并出言谨慎。

　　期待政策明朗

　　“我们感觉很茫然。”前述开发商对记者说。他表示，由于政策前景不明朗，对现有项目是否需要修改原来的规划还处在观望阶段，当然不会选择在这个时候入市拿地。

　　这位地产商所说的“不明朗”，指的是“九部委新政”北京市的地方实施细则还没有出台。按照“九部委新政”的规定，套型建筑面积90平方米以下住房，必须达到开发建设总面积的70%以上。但地方细则何时出台，“90平方米”的套型面积到底如何界定，70%的比例是指单个项目还是地区总体供给占比，在那时都还没有定论。

　　到了7月13日，建设部通过新华社发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即“165号文”)，并下发到各地方，其核心精神为：90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；而其中的“70%以上”，适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”。

　　在此前的6月20日，深圳市出台的实施细则，已明确将“70%以上”的规定落地成为单个项目，而非一个地区总量占比。

　　持观望态度的开发商还有很多。不过也有一些开发商已经开始主动更改项目的户型设计规划，这部分开发商多数表示，修改规划牵扯精力太多，即便政策明确下来，也无暇顾及购买新的土地。

　　根据有关统计，北京市目前已经拿到规划许可证，但尚未拿到施工许可证的项目约有600多个，规划建筑面积达到2000万平方米。另外，北京已供土地但尚未形成实际住房供应的土地面积，还有4000公顷(1公顷＝10000平方米)，规划建设面积约8000万平方米。因此，若按单个项目执行70%规定，应有近1亿平方米的项目，需要重新修改其既定的规划设计方案。

　　实际上，开发商对拿地的观望，主要是出于对政策变动的担心。一位开发商认为，现在不是入市拿地的好时机。“静观其变是最好的办法，仓促出手后如果政策变动就很难脱身。”该开发商还表示，公司将等到8、9月政策明朗时，再考虑介入土地市场。

　　中原地产华北区域总经理李文杰告诉《财经时报》，由于目前政策和市场走向不确定性因素太多，此时拿地将面临风险。加上开发商们还需要对新政出台后的市场供求、销售行情、价格以及消费者心理重新判断，因此对拿地普遍持观望态度。

　　打击囤地行为

　　另外，政府打击囤地行为的力度加强，也使得开发商不敢盲目拿地。

　　根据九部委新政，土地管理部门对超出动工开发期满1年未动工的，从高征收土地闲置费；满2年未动工的，无偿收回土地使用权；对虽按期动工但开发建设面积不足1/3，或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　此前，来自国土资源部的消息说，在2004年“8.31”之前，北京市场上已供应了大量的用地，但这些用地并没有在近年来形成产品供应，很大一部分被开发商囤积。

　　根据北京市统计局的数据，今年1到5月，北京市房地产开发企业完成土地开发面积155.8万平方米，比上年同期增长了96.4%；全市商品房新开工面积1019.9万平方米，同比增长49.5%，其中住宅新开工面积612万平方米，同比增长40.4%。

　　此前媒体报道说，今年上半年，首开集团回龙观和望京等项目已重新陆续开工，全年计划新开工面积在200万平方米左右，比前两年有所增加；另外，西南三环的大盘万年花城上半年也新开工了40万平方米，仅6月就“抢开”了30万平方米。

　　北京住总天麒投资管理有限责任公司副总经理高建华告诉《财经时报》，这表明一些开发商正在加速处理和盘活手中的土地。在他看来，闲置两年土地无偿收回，就意味着坚持囤地将血本无归，加之紧缩性调控已成必然，目前已进入销售淡季，一些开发商由于资金问题，也不敢贸然拿地。

　　土地出让方式转变

　　不过，开发商观望的一个重要原因，还来自于政府供地方式的转变。

　　北京土地整理储备中心的土地出让信息显示，7月21日，有3块住宅用地将以招标方式出让，此后的7月28日，又将有3块住宅类土地以招标方式出让。而整个7月，北京市总共才有8块地入市。

　　与此鲜明对照的是，在北京市上半年成交的39块地中，仅有3块土地以招标方式出让，其他36块地，均以挂牌方式成交。相关统计也表明，从2004年8月末至今，北京市公开出让的111块土地中，通过招标出让的土地也不足10%，多数以挂牌方式出让。

　　虽然对于今后住宅用地是否将以“招标”为主，北京市国土资源局官员并未给本报明确表态，但业界人士普遍预期，北京的土地出让方式正在发生转变。

　　分析人士指出，由于挂牌竞拍导致天价地频现，为了把土地出让价格控制在一个合理的范围，在保证正常土地收益的前提下，土地主管部门将把土地出让方式改为以招标为主。

　　“这意味着，以后将不再是出价高者就能拿到地。很有可能是，出的地价高、并且卖的

　　北京一开发商也称，由于对招标有什么限价要求，对将来的项目有何限制等等都不明朗，所以大家都在观望，不敢轻易出手。不过该开发商也表示，比挂牌来说，以招标方式拿地更好，至少不用红眼拼杀，也可以避免盲目抬高地价。

　　开发商还需要一段时间，来适应土地出让由竞价制向议价制的这种转变，并判断政府土地出让政策走向，以及市场的发展趋势。