楼市认购预约 到底是先机还是陷阱

　　新华网福州7月11日专电 (记者 苏杰) 我国大中城市的楼市存在一种普遍现象，就是开发商在获取商品房预售许可证之前就搞营销、促销活动，通过预约登记、发放认筹卡、收取“诚意金”等吸引一批客户，而获得了优先认购权的一些购房者也以“准业主”自居。

　　但是，在房价步步走高的情况下，楼盘正式开盘时的价格可能要比开发商原来预测价位高出一大截。这时，预约登记客户们面临两难选择：一是放弃，收回“诚意金”，但他们 环顾四周，发现楼盘价位都涨上去了，对某楼盘进行预约登记已使他们丧失了长达数月甚至一年的宝贵选房购房时间；二是咬牙接受高的开盘价，比心理预期多支付数万元、十几万元甚至更多的钱。

　　登记客户：一年前的预约　一年后的噩梦

　　近日，福州市认购预约了同一楼盘的3位购房者来到记者办公室，诉说了他们以认购预约方式购房的噩梦般的遭遇。

　　据他们介绍，2004年11月，一开发商在福州市“住交会”上推出一个临闽江的楼盘。2005年5月，该开发商在一家五星级酒店举行了楼盘推介会，采取电脑摇号预约登记方式，确定预约客户的“购房顺位”，同一套房子有几位预约者，当第一顺位预约者放弃认购权时第二顺位才补上，以此类推。每位预约者与开发商签订了“认购预约单”，并按不同顺位交纳了1万元-3万元不等的“诚意金”，这样，开发商一举融资上千万元。当时，该楼盘一些销售人员口头宣布了一个大致的预测价格，高层每平方米4000元-4200元。直到2005年11月，当地多家媒体刊登的还是这个价位，所以许多预约者认为，这就是与开发商约定的销售价格，也是他们的心理预期价格。

　　推介会之后，开发商以各种理由延迟开盘时间，时至今日，一年多过去了，该楼盘临江的3幢楼还没有开盘销售。从5月1日起，预约购房者多次找开发商讨说法。在谈判中开发商表示，因楼盘营建成本增加，价格要调整，每平方米可能要上调一千多元。

　　预约者认为，因为当初有一个大致的价格框架，“准业主”们才会交“诚意金”，但开发商现在完全否认有价格方面的约定。开发商圈走大笔“诚意金”投入运作，到头来还让预约者买高价房。一位购房者说：“现在购房者如此愤怒，是因为被拖的时间太长了，按福州去年的房价，每平方米4000多元可以买到很好的房子。”

　　开发商：从未向公众承诺过销售价格

　　对于登记客户提出的种种质疑，楼盘开发商向记者提供了一份书面材料作为回应。其要点是：

　　一、开发商从未向公众或登记客户承诺过销售价格。开发商在楼盘正式销售前进行营销推广是业界的普遍做法。媒体披露的楼盘信息及对价格的预测仅仅是为了方便购房者在选择时参考，与开发商无关，不是开发商的意思表示。在楼盘取得预售许可证之前，其设计并未定型，不可能公布或对外承诺价格。部分登记客户要求开发商按照媒体一年前预测的价格与其签约，于法无据。开发商还反问：如果房价下跌，开发商要求登记客户以媒体当时预测的价格签约，客户会接受吗？

　　二、登记客户取得的仅仅是优先购买权。通过摇号确定购房顺位，每一套房子都有若干个顺位的客户，后顺位的客户只有在前顺位客户未能接受开盘价格放弃登记时才有可能成为订约客户，这也从另一个角度证明了客户知道房价在登记时尚未确定的事实。在未取得预售证的情况下，预先登记并不涉及对客户销售的承诺，登记客户取得的仅仅是优先购买权。

　　三、各种原因导致预售证的取得晚于预期，开发商无捂盘或推延开盘的故意。收取客户预约登记“诚意金”是业内普遍做法，随时可以退还。

　　该公司负责联系媒体的一位职员不同意客户被“套住”的说法。她表示，客户一直有主动权、选择权，开发商无任何限定，随时可以无条件退款。但她也承认，公司少数销售人员为了自己的业绩对客户作出不负责任的承诺，为公司带来严重后患。

　　专家律师：违规操作不受法律保护

　　对于开发商在获取预售证之前搞所谓预约登记，福州某建筑企业负责人说，福州业内普遍如此，这是一种“灰色地带”，许多楼盘刚开工就举办推介会，进行预约登记，收取“诚意金”。其目的有二，一是对市场进行摸底；二是融资，无偿使用登记客户的“诚意金”。其特征有二：一是不约定价格，只是含糊地、非正式地宣布预测价位；二是随时可以无条件退还“诚意金”，但不负担利息。

　　福州市房管局一位人士明确表示，我国

商品房预售许可制度的设立，带有融资性质，但按照国家有关规定，在获取预售许可证之前，不能有任何销售行为。因此，该案例中的“诚意金”是不能收的，收钱行为就是违规销售、变相销售。

　　福州宽达律师事务所张圣林律师认为，违法违规销售，不受法律保护。具体到该案例，从登记客户与开发商已有的约定看，由于同一商品房有多人认购，且认购内容并未约定购房价格等基本条款，双方的约定存在极大的不确定性，不具有预约合同的法律效力。客户想按媒体公布的价格购房，达不到目的，只能要求开发商返还“诚意金”。目前双方闹成这个样子，可谓“双输”，开发商声誉、形象受影响，客户也处境尴尬。

　　张律师认为，针对当前

房地产销售市场较为混乱的局面，政府有关部门应切实担负起监管职责，严格依法行政，使开发商为其违规行为承担违法成本。开发商和购房者都要增强法律意识，依法操作，只有这样，双方的权益才会得到法律保护。(完)