|
□雨辰／文
7月5日，在海南参加2006(博鳌)房地产论坛的多数专家、学者对最新出台的“中小户型新政策”表示赞同。他们认为，发展中小户型住房，满足中低收入家庭的住房需求，无论从社会责任角度，还是从市场规律角度，都是我国目前房地产市场所必需的，是确保我国房地产市场健康发展的需要。
应尽早明确定义
“但就新政策的关键词，90平方米和70%依然是两个模糊概念，如果
定义不明朗，‘中小户型新政策’就很难突出重围发挥政策效能，更难落到实处。”五合国际副总经理严涛说，房屋面积按照建筑规范来讲，一般有使用面积、套内面积、建筑面积几种叫法，很少有套型面积的说法。
笔者了解到，关于套型建筑面积，建设部给出的最新权威解释是：“套内使用面积除以标准层的使用面积系数，而套内使用面积又等于套内各功能空间使用面积之和。”尽管有了这一权威定义，但相当多的人对这一繁杂的表述还是有点儿摸不着头脑。
缺乏简单、可操作性的统一标准，使得对“90平方米套型建筑面积”计算方式差异很大。比如，地下室在有的地方不算容积率，但在重庆算。阳台，有的城市不算，有的城市算一半。因此，如果没有一个明确的全国统一标准，即便是同一户型、统一设计，在全国不同城市都有可能出现不同数字。就设计而言，甚至可能会催生出一些让人啼笑皆非的设计“怪胎”———80平方米的室内面积，100平方米的空中花园。
面临新挑战
户型小了，成本很难压下来，作为房地产商利润空间又不愿降低，在这种
情况下，遂产生了“质量威胁论”。
“本次调控只对中小套型房屋价格进行限制，并没有限制利润。既然如此，那么在同等价格之下，早已习惯了四两拨千斤的暴利的开发商们，依然有很大的自由发挥的空间。要想让他们迅速转型，以诸如薄利多销这样的方式来经营房地产，显然难以适应和接受。”一位不愿透露姓名的政府官员说。
开发商很可能会在各个环节压缩成本。比如，在招投标阶段，开发商就会将标底定得很低，在这种低标情况下，施工方又想有一定的利润，最直接的办法就是用劣质不合格材料或偷工减料。
劣质钢筋、劣质水泥，甚至不合规范的那些“野马施工队”便有了市场，安全隐患就这样埋下了。事实证明，即便在没有限价的情况下，也有不良开发商为了获取暴利，不择手段地降低成本，更何况限价后又要保证质量难度可想而知。若果真如此，限价房就在事实上失去了
存在的意义。因而，在限价政策推出的同时，必须有相应的配套措施，对房屋建筑质量进行更为系统和严格的监管。
另一种观点就是“中小户型贫民窟论”。一些人担忧，限价后，物业管理、楼盘的服务等多种配套服务极有可能缺失。鉴于此，正在海南出席这一论坛的全国工商联房地产商会会长聂梅生驳斥了当前社会上流行的这种观点。她认为，那些误将中小户型当成贫民窟的思想是浮躁和错误的。她建议房地产开发商们，当务之急是集中精力做好每一个项目，不仅户型要设计好，而且要比大户型房子更加绿化、更加生态、更能体现中华民族的传统文化。
加快建立和完善住房保障体系
“中小户型新政策”对解决中低收入家庭人群的住房问题而言，的确犹如一场及时雨，但专家学者们认为，要从根本上解决我国房地产业中的诸多问题，必须加快建立和完善住房保障体系。
中国房地产及住宅研究会副会长张元端说，2005年，全国250个地级以上的城市，70%没有完全实施廉租房，保障面不到4%，经济适用房开发投资连续出现了负增长。目前，经济适用房开发只占商品住宅总投资的5%。世界各国的实践证明，解决住房问题，尤其是中低收入家庭的住房问题，政府具有不可推卸的责任，像我国目前这样，主要靠市场手段是很难彻底解决的。由于住房保障制度不完善，市场主导制使得一方面巨大的住房需求刺激了房价的上涨，另一方面，中低收入者承受不了，增加了房地产市场的复杂性。
专家建议，建立住房保障体系，必须建立起买房和租房两条腿走路、新房市场和旧房市场两条腿走路的机制。只有这样才可以做到住房消费的梯度化和消费模式的多样化，有步骤地解决全社会的住房问题。
| 
