治理住房市场 不妨学学铁路警察

　　张耀昆

　　近期媒体的两则报道引起了记者的注意。

　　一是发改委公布，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降0.5个百分点，而同期包括经济适用房在内的所有商品住宅投资占房地产开 发投资的比重为68.8%，比去年同期上升了2个百分点；1月到5月经济适用房完成投资149亿元，同比仅增长3%，而同期商品住宅投资比去年增长25.4%。

　　二是中共中央党校吴忠民教授的研究成果表明，我国在基本民生方面的投入占GDP比例很低，我国在基本民生方面的改革，以不成功为多数；社会保障、义务教育、公共卫生和住房改革也在其中。

　　住房属基本民生范畴，满足居民的基本住房需求，应属于基本的公共服务，政府部门理应责无旁贷。

　　住房的特有属性，决定了它不仅是消费品，也是投资品。价格上涨，用于消费目的的需求会减少，而用于投资目的的需求会增加。空置率不断提高，大套型空置率要明显高于小套型，未开发土地面积增加，按照一般的判断，当属待价而沽，说明投资需求在膨胀。

　　按照需求动机的不同，我们不妨将住房市场划分为低端市场和高端市场。用于满足居民基本居住需求的部分，可以定义为低端市场；其他部分为高端市场。在住房市场的管理上，不妨由政府管住低端市场，高端市场则可完全引入市场机制。就像人们常说的：铁路警察，各管一段。

　　由政府管住低端市场，不仅是必要的，而且切实可行。

　　由于住房市场化进程的加快，近年来房屋的价格一直突飞猛进，占社会绝大多数的中低收入人群的住房需求难以得到保证。其负面作用，不仅在于大多数社会成员的福利水平未能与国民经济的增长同步提高，进而影响了社会安定，而且导致住房市场结构扭曲，金融机构风险不断积聚。

　　政府追求的是整个社会福利水平的提高，但同时要保证社会成员基本的福利水平。

　　实现居者有其屋，无外乎两个途径：一是降低

房价，使房价向中低收入人群的现实购买力靠拢；二是调整收入结构，使居民收入向房价靠拢。

　　从难度上讲，调整收入结构难度更大，需要的时间更长。事实上，近年来，我国居民的收入差距是逐渐拉大的，而且房价上涨趋势难以在短期内逆转。因此，调整房价的选择更为现实，但其前提是政府部门要调整观念，要将保证居民住房与教育、医疗、失业等保障同等对待。从房屋的成本构成来看，地价占了相当大的部分。土地归国家所有，而且土地基本以零成本获得，只是土地的机会成本很高。政府部门通过降低土地出让价格调控住房价格的余地很大，因此，只要政府部门有所作为，以低房价解决中低收入人群的住房问题是完全可行的。虽然按照这种做法，政府部门的收入会减少，但其社会责任却能够得到更多体现。

　　而目前的情况是，土地出让采用的是招标的市场化方式，这种做法的结果就是土地价格的不断抬升，进而推动了房屋价格的上涨。如果政府部门能够根据中低收入人群的购买力水平适当调低土地出让价格，并辅之以对开发商利润水平的合理限制等措施，中低收入人群的住房问题就会逐步得到缓解。对高端市场实行市场化管理也有其现实基础。

　　近年来，住宅面积越来越大，档次越来越高，说明社会上存在着高消费和投资需求。既然有需求，就要提供满足需求的途径，这样的市场才是完善的市场。

　　愿意而且能够购买某一商品构成了对该商品的需求。就住宅市场而言，抑制需求的做法，对中低收入人群的效果更加明显，对高收入人群的影响并不大。就像电影《大腕》中所说的：能买得起两千美元一平米的客户，绝不在乎再花两千”。

　　因此，我们不妨因势利导，运用金融和税收等手段调控其运行。高档住宅的开发可由开发商自己根据自己的判断定位，立足于自筹资金，自担风险。这样，不仅可以实现开发商的优胜劣汰，提高资源利用效率，还可以缓解开发商对于商业银行的倒逼，降低金融机构等经营风险。此外，政府还可以利用高税收政策增加收入，进而反哺低端市场。

　　业界对于房产市场的分析，多从市场规律出发，进而得出涨价是一种常态的结论。但市场不能解决一切问题，即使在市场经济发达的美国和我国香港，政府也参与到了房产市场中。住房是一个民生问题，以单纯市场观点来分析，自然难以找到答案。采取政府管低端、市场管高端这种“两条腿走路”的方法，是最为现实的选择。