我国城镇人均住宅面积世界第一遭置疑

　　市民平均住房不到18平米？

　　★文/沈晓杰

　　在“我国的住房自有率已达到80%以上”引起争论的同时，“我国城镇居民的人均住宅面积达到26平方米”也引起广泛地关注。据称，这一数字已居于世界较高水平，甚至超过了 香港和日本，几乎成为全世界最高。

　　事实上，这些“说法”已经对政府的住房政策和房地产市场的导向产生了极大的影响。早在去年底的全国建设工作会议上，建设部对外公布数据显示：“2005年城镇人均住宅建筑面积将超过26平方米，比2000年提高6平方米”。此后这个数据出现在多个场合。

　　正是由于有了这些“数字”基础，

开发商、“专家”们纷纷走向前台，认为现在老百姓对开发商、

房地产市场尤其是

房价分不满，是因为住房消费意识超前、心理追求和国家发展水平不相称所导致的。有的“专家”也由此声称：“比照联合国人居中心、世界银行的相关研究报告”，从居住面积看，“中国城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平，已经脱离了经济发展水平，属于住房的超前消费。” 由此，普通的城市百姓在住房上也被戴上 “世界较高水平”的帽子。真相究竟如何，笔者专门就此进行了深入调研。

　　中国住房状况的三个阶段

　　根据建设部网站上的有关报告和相关的统计资料和图表，按照中国住房政策及房改制度发展的几个阶段，可以做以下梳理：

　　首先是从1978年开始改革开放到1998年底进行大规模的房改，取消福利分房，实行住房供应商品化。

　　据悉，1978年我国城市居民的人均居住面积还只有3.6平方米，到了1998年，我国城市居民的人均居住面积达到了9.3平方米。这20年间，几乎是每10年，人均居住面积提高3个平方米左右。

　　第二个阶段是1998年底到2004年底的房改，也就是从推行以经济适用房为供应主体的住房商品化，到停止向大多数家庭供应经济适用房这段时间。

　　而最新阶段则是从去年8月建设部公布的《2004年城镇房屋概况统计公报》(以下简称“《统计公报》”)开始，它对全国城镇居民住房“家底”最新、最全的调查。那么，这份统计公报的核心内容是什么呢？

　　首先，全国城镇有多大面积的住宅建筑。根据《统计公报》，到“2004年底，全国城镇房屋建筑面积149.06亿平方米，其中住宅建筑面积96.16亿平方米，占房屋建筑面积的比重为64.51%”。

　　第二，全国城镇居民住房的平均水平有多少。《统计公报》显示：全国城镇人均住宅建筑面积24.97平方米；全国城镇户均住宅建筑面积79.15平方米，户均成套住宅套数0.84套。

　　第三，全国城镇居民住宅的私有率和成套住宅的情况。《统计公报》显示：全国城镇私有住宅建筑面积77.67亿平方米，住宅私有率为80.77%。此外，全国城镇成套住宅建筑面积79.27亿平方米，住宅成套率为82.44%。

　　关键数据被“忽略”

　　但此《统计公报》中最“耐人寻味”的是一些最关键的数据被“隐含”或“忽略”了，如全国城镇的人口究竟算多少，全国又有多少城镇居民是租房而居等。

　　这份《统计公报》为后来“我国城镇居民的人均住宅面积达到26平方米”这个数据的产生起了什么样的作用呢？此后，笔者通过这份《统计公报》所透露的一些基本数据，结合国家统计局的有关城市人口等方面的统计数据，进行计算，看看中国城镇居民真实的住房水平究竟如何。

　　首先，全国城镇的人均居住水平究竟是多少？而最关键的问题，就是全国究竟有多少城镇居民。这个分母的大小，直接关系到人均水平的高低。在建设部的《统计公报》中，并没有这个最关键的数据显示。

　　但大家可以通过《统计公报》的数据推算出来。用《统计公报》中的“住宅建筑面积96.16亿平方米”÷公告中的“全国城镇人均住宅建筑面积24.97平方米”，就可得出《统计公报》所依据并“隐含”的全国城镇人口为3.851亿。但人们无从得知的是，这是否就是公安部的全国城镇户籍人口数。《统计公报》为什么要“隐含”这个基本的数字呢？此时，从国家统计局公布的2004年的统计报告中可以发现其中的“奥妙”。

　　据国家统计局的《中华人民共和国2004年国民经济和社会发展统计公报》数据显示：到2004年“年末全国总人口为129988万人”，其中城镇人口为5.4283亿，占到全国总人口的41.8%。《统计公报》的这一“瞒”，就将1.5773亿人从城镇人口中“划去”。这一人数不仅比日本全国的总人口(1.26亿)还要多得多，而且比2004年全国在第二、第三产业就业的总人数还要多。

　　人均住宅面积到底是多少？

　　由此，按照国家的统计法及国家统计局的城镇人口数据，中国城镇居民的人均住房水平应该是：

　　全国住宅建筑面积96.16亿平方米÷全国城镇5.4283亿人口＝17.73平方米。

　　即：到2004年末，中国城镇人均住宅建筑面积只有17.73平方米，比《统计公报》公布的24.97平方米，少了7.238平方米。

　　以此类推，同样根据国家统计局的年报，就可以计算出最新的2005年全国城镇人均住房水平。2005底全国城镇的人口总数5.6212亿，全年商品房竣工面积4.8793万平方米，扣除办公用房、商业用房和农村拆迁安置等非城镇住宅因素，城镇住宅房在整个商品房中的比例约为七成，也就是当年新增住宅商品房为3.41551亿平方米，加上以前的存量房产96.16亿平方米，到2005年底，全国城镇住宅建筑面积99.57551亿平方米。由此，到去年底最新的全国城镇人均住宅建筑面积就是：

　　全国城镇住宅建筑面积99.57551亿平方米÷全国城镇总人口5.6212亿＝17.714平方米

　　这个数字不仅要比2004年的要低，表明中国城镇的住房建设已经跟不上城市化的发展，而且还印证了进入“十五”以后，中国城镇居民的实际住房水平存在逐步下降的趋势，至少在住房面积上，2005年全国城镇人均住宅建筑面积比1998年的水平下降了1.586个平方米左右。

　　从国家统计局的资料显示，造成城镇居民人均住房建筑面积逐年下降的关键，就在于城市化的发展加快及城市人口的不断增加。根据国家统计局的年报资料，1998年全国城镇的人口还只有3. 7942亿，当时还是只占到整个全国人口的30.4%，但到了2005年底，全国城镇人口提高到5.6212亿，不仅比1998年增加了1.827亿人，增幅高达48.15%，而且占总人口比例，也由1998年的30.4%提高到2005年的43.0%。

　　就在人均住房水平的“分母”在急剧增加的同时，作为“分子”的住宅商品房，却出现了大幅的下降。据介绍，1998年到2002年这5年间，全国“城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米”。但根据建设部的有关报告和资料计算，2001年全国城镇商品住宅一共只销售了1.51亿平方米左右；2002年全国城镇的商品住宅竣工面积1.06亿平方米，销售面积也只有1.04亿平方米。

　　根据公开资料显示，2004年全国城镇商品住房销售面积为3.38 亿平方米；再据前面的推算，2005年全国新增住宅商品房为3.42亿平方米左右。而根据国家统计局数据显示，从2003年到2005年，全国城镇人口各年分别为5.2376亿、5.4283亿和5.6212亿，也就是2004年和2005年，全国的城镇人口分别增加了1907万人和1929万人。而这两年全国城镇新增的住宅商品房，就是全部用于这些新增人口的话，每个人平均也只能摊到17.72平方米和17.73平方米。如果再把这几年大规模的城市拆迁改造等方面因素所造成的原有城市住宅建筑总量的减少算上的话，城镇居民人均住宅面积的明显下降也就实属必然了。