烂尾楼祸起资金断链 开发商转让将面临割肉之痛

　　刘垚霞

　　开发商以为通过银行贷款和卖楼花回笼资金就可以运作项目，但他们恰恰没有考虑到变数

　　刘长乐联手棕榈泉低调收购瑞城中心、北京城乡购得中宇大厦部分产权等，不仅给了 烂尾楼起死回生的希望，也让人们曾一度回避的烂尾楼再次成为热议的话题。

　　烂尾楼形成的主要原因是基于资金上的问题，北京市社会科学院经济研究所副所长赵弘对记者表示，“由于资金问题造成的烂尾楼在北京占到总量的60%—70%。”

　　资金链断裂是祸因

　　“少量自有资金、施工企业垫资、银行贷款，再加上项目的预售款，这构成了大多数房地产开发企业一个完整的资金链。开发商要求施工企业垫资1/3几乎已成为一种行业惯例，即便是垫资一半的情况都不鲜见。为了开发大的项目，很多房地产企业恨不得用1千万元的启动资金做1个亿的项目，这样太容易产生烂尾楼了。”赵弘表示。

　　启动于上世纪90年代的瑞城中心曾是北京售价最高的楼盘之一，业界对这个项目的评价是，“该项目无论在建筑设计、工程质量上都堪称神奇。”而在发生烂尾之前，项目的主体结构和内外装修已基本接近尾声，也就是在这个时候，项目终于在巨大的资金考验面前停滞不前了。

　　现为大国机构董事长的郑健力，曾担任北京银都房地产发展有限公司副总经理，在北京银都房地产发展有限公司任职期间，主要负责银都中心(现在的枫蓝国际中心)股权转让后的营销工作，尽管对于银都中心发生烂尾的资金问题他不愿做太详细的说明，并表示这会涉及到开发商的商业机密，但采访中他并不讳言银都中心主要是因资金问题而使项目被迫搁置的。

　　“银都中心的产品定位没有问题，早期的投资者当时由于受到东南亚风暴和宏观调控等诸多因素的影响，导致了其他行业的投资发生了亏损，这使得他们原本打算用于这个项目的后续开发资金不能按照原计划实现。”

　　而赵维作为北京市明诚律师事务所的一名资深合伙人，在不久前的瑞城中心收购中，曾受雇于某位私人投资者参与了与瑞城国际的收购谈判事宜。

　　在前期的调查中他发现，早期的瑞城中心也属于一个业内俗称的“跑马圈地”项目。“他们只有前期的开发资金，后续的资金根本没有。”

　　记者在采访中也得到一位知情者爆料，瑞城中心是北京市朝阳区的国有企业和香港瑞城国际合作开发的项目，“实际情况是北京市朝阳区老年协会出地，拥有一定的股份，北京朝阳区所属的另一家国有公司出钱，而香港的公司根本没有投多少钱进来。”

　　根据记者的了解，瑞城中心在发生烂尾之前的资金投入是17.9亿元，其中包括10.9亿元的自有资金和7亿元银行贷款。而知情者告诉记者，其中朝阳区的国有企业差不多出了8亿元的资金，而香港瑞城国际只出了1亿元左右，剩余1亿多元的资金来源于其他渠道。“其余的开发资金会来源于哪里对于他们则是个未知数。”

　　整体资金筹措不力

　　对此赵维分析说，北京市朝阳区的国有企业前期之所以一直不断注资为香港瑞城国际提供借贷，肯定是希望能够推动项目如期进展，但是他强调，“在香港瑞成国际资金实力不够雄厚的情况下，国内的公司作为国有企业，到一定程度就不可能再往里投钱了。因为最后资金一旦收不回来，就会上升到法律层面，形成最大的渎职问题。”

　　而据业内人士粗略估计，此次刘长乐在接手瑞城中心之后，除了要付出30亿元的转让金外，至少还需要3亿元左右的资金用于项目内部细节方面的装修改造。

　　在采访中记者还获悉，北京知名的中国第一商城、中宇大厦等也主要因资金问题而导致了烂尾。当初曾风光无限的中国第一商城，由于在交房的时候出现了延期交房、资金链断裂等问题，导致了开发商官司缠身，最终与业主、银行、建筑公司等方面所产生的总债务共计3.6亿元。

　　而北京魏公元鼎房地产开发集团在全面接手第一商城之后，除投入3.5亿元解决了第一商城的债务和纠纷等历史遗留问题，另外还投入了9000万元的资金用于一期项目的装修和专业改造。3.5亿元中，仅一期部分面积因超出规划必须从头办齐各种手续、交清各种费用以及部分新发现的账外债务，合计高达3亿多元。

　　另外总投资额约5亿元的中宇大厦，作为北京金峰阁房地产开发公司与北京市机械局联合建设开发的项目，也是因为北京金峰阁的资金不足，使该项目土建完工至结构封顶验收合格后就告停工。

　　“不具备整个楼盘的整体资金筹措计划以及良好的融资渠道是导致烂尾楼产生的必然因素”。赵维对此总结说。

　　转让将面临“割肉”之痛

　　开发商一旦发生烂尾，首先要考虑项目的股权转让问题，而在转让过程中，“割肉”就成为他们不得不面对的现实。除了后续的投资者需要为他们解决一系列的资金问题，如土地成本、工程违约金、银行贷款等，根据郑健力操盘银都中心烂尾之后的经验，其实后期说服购买者并不是一件容易的事情。

　　“初期的投资者必须开出很优惠的条件，否则是很难说服下一个接盘者的。以瑞城中心为例，因为项目涉及的金额比较大，其实它所能吸引到的投资者并不多。”郑健力表示。

　　而与国内烂尾楼形成原因不同的是，赵维认为国外的烂尾楼更多的可能是由于法律风险或者其他因素所造成，资金并不是其中最主要的因素。

　　因为国外的实力型投资公司一般都会对项目的融资安排进行整体的规划，“尽管他们会分期投资，但这并不意味着他们仅仅准备了第一期的资金，举例说，有可能第一期只需要500元，但他们的整体资金安排计划是5万元，对于后续几期项目的资金运作和来源渠道，投资公司都会做出具体的安排。”

　　赵维同时也表示，“由于国外开发企业的整个投资计划是完整的，因此在分期投入的情况下，他们并不害怕出现资金断链的情况。而国内的开发商只是想着好的一面，以为在只有一小部分资金的前提下可以启动项目，然后通过银行贷款和卖楼花回笼资金就可以运作项目，但他们恰恰没有考虑到变数。”

　　一位业内人士对记者表示，未来真正要做房地产投资，需要把项目的策划、销售、资金安排做出科学的规划，然后再一步步实施，这样成功的可能性才会加大。

　　“初期要有一个基本的资金落实情况，只有资金落实到一定程度才能考虑启动项目，比如银行贷款，哪怕签订了基本的贷款意向书之后再启动项目也不晚。”

　　另外他还强调，在目前的市场环境下，开发商也应该对宏观政策保持密切的关注。“因为严厉的宏观调控政策会导致新的赢家和输家不断产生。”

　　而郑健力也认为，国内的

房地产业通过十几年的发展，已经成为高度竞争的产业，企图通过侥幸运作项目的可能性将越来越小。同时他建议，“房地产开发商可以考虑在开发初期就增加投资者，通过稀释股份的方式使项目的投入资本提高，以避免烂尾楼的结果出现。”