人人都有产权房是一种错误

　　本报记者 杜艳 北京报道

　　2006年上半年，中国的房地产业在“第一轮调控已经失败”的指责中依然延续着飞涨的神话。于是，“国六条”及九部委的联合发文随即掀起了第二轮针对房地产的调控风暴。

　　那么，这一轮的调控会有怎样的效果？

　　作为与房地产业直接相关的土地管理部门，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣认为，目前的房地产政策存在着一种错误而危险的导向，地价并非推高房价的主要因素。

　　7月5日下午，束克欣副司长在他的办公室接受本报专访，详细讲述了他对中国住房制度改革与当前房地产调控形势的看法。以下为访谈内容：

　　不必“人人都有产权房”

　　经济观察报：从2003年开始中央政府就开始了对房地产业的严厉的调控政策，但截至目前看来效果有限，为什么会这样？

　　束克欣：九部委意见的出台，非常有必要，对解决当前的问题能起到一些效果。但要从根本上解决房地产市场健康、稳定发展的问题，我认为一是要调整住房政策导向，二是要深化住房制度改革。

　　经济观察报：当前住房政策的导向有什么问题？

　　束克欣：目前政策的倾向是，人人都要有自己的产权房，这种导向是非常错误、非常危险的。这必然引发人们不正确的想法，甚至引发社会问题。

　　在国外，城市居民拥有产权房比率最高的是美国，为68%，英国为56%，欧洲其他国家为30%-50%。而我国，建设部公布的数据，城市居民住房自有率近82%。我估算，如果剔除房改出售公房给个人的因素，这一比率在30%左右。我们一个发展中国家，仅用几年时间，城市居民住房自有率就达到世界第一，政府付出了相当大的代价。

　　现在的调控，是围绕造房、买房这个目标进行的，让中低收入家庭都去买房居住。中低收入是什么概念？按收入水平，人群被分为高、高中、中、中低、低收入五等分。也就是说，政府要求4/5的家庭买房居住。这个目标如何保证实现？

　　让买不起房子的人去买房，房价再低也还是买不起，这种政策导向催化、助长了人们买房的消费欲望。因此，要使房地产市场健康发展，首先要使消费者有个健康的消费理念。

　　经济观察报：那您觉得该怎样调整这个导向？

　　束克欣：住房消费应该是有梯度的。一般来讲，30%的人能有财力支持买房居住，房地产市场就相当不错。其余70%的人应是租房群体。对于这一块，政府该管的主要是解决谁投资建适合这些消费者的租赁房的问题。

　　我认为，主体应是吸收社会投资，多渠道筹集资金。政府应根据《通知》，要求开发商建设大量90平方米以下住房，卖给中产阶层，再由他们出租，实行租赁价格的上限管理，搞活房屋租赁市场，税收政策可以给予一定优惠。

　　政府也可以投资建设一部分公有住房，供公务员租赁。当然，这还需要工资制度改革相配套。政府还可以建一部分廉租房，供纳入社保的人群租赁。建立这样一个梯度住房消费体系，才有可能使房地产市场健康、稳定发展。

　　经济观察报：如果只有30%的人拥有住房，那么谁来投资发展租赁市场呢？

　　束克欣：可以依靠政府和市场共同推动。对投资发展租赁房的行为和租赁市场的管理、税收等，政府要有专门的政策，让其规范的进行，对投机行为要有打击措施，使投资者有利可图，投机者无机可乘，这样的话，自然就会出现健康的房屋租赁市场。

　　房地产业需六大改革

　　经济观察报：按照您的想法，解决房地产市场的问题需要一套系统工程，具体而言呢？

　　束克欣：关于住房制度改革问题，不能单纯就事论事，相关的制度要同步实行改革。我认为主要涉及六个方面：

　　第一是改革投融资体制。到现在，我国住宅建设的资金来源依然十分复杂，包括党政机关直接投资，单位集资、融资甚至挪用资金，对建房投资缺乏规范。对于房地产市场，必须从投融资体制上明确，哪些资金能进，采取什么方式进；哪些资金不能进，采取什么限制措施。

　　第二是改革金融体制。必须明确规定房地产开发的信贷规模，不同类型建筑产品贷款、抵押的利率。

　　第三是改革工资制度。工资制度改革要与市场经济发展、房地产市场发育同步进行，否则会影响房地产市场健康发展，甚至会造成腐败的新动因。

　　第四是深化改革土地使用制度。

　　第五是改革财税制度。

　　第六是进一步改革物业管理制度。现有物业管理是“霸王”管理，有关规定向物业公司利益倾斜，而没有公正地规定业主与公司各自应有的利益。

　　经济观察报：从上轮调控就已经提出“土地参与宏观调控”，那么土地使用制度如何配合房地产市场的改革？

　　束克欣：应该主要规范二级市场。土地批租出去，开发商卖给业主，业主再转让、租赁，业主、承租人各自的权益必须体现。比如，住宅小区的停车位、经营用房等配套设施，究竟是谁的权益？

　　现实中通常是物业公司在受益，而实际上业主在购买房产时房价中已经包含了小区内的公共设施等土地费用，它的权益应该归属业主，这是我国的土地使用权权益不具体带来的后果，需要从制度上加以改革，从根本上解决问题。

　　经济观察报：这次调控房地产市场动用了严厉的税收工具，对此各方观点不一，您的观点呢？

　　束克欣：政府进行市场监管和宏观调控，既要按照法定职责加强监督检查，又要运用好经济手段。现在经济手段很弱，只在交易环节征税，而在保有环节几乎不征税。当前的税制的确应该尽快进行改革，对于房地产的税种和税率进行科学的调整，否则很可能达不到税收的调节作用。

　　应该开征不动产税，这样不仅可以起到需求的结构性调整作用，而且可以增加地方政府财政收入的渠道，改变城市政府以土地出让金为主要财政收入来源的格局，调整财政收入结构。

　　不是地价推高房价

　　经济观察报：有些地方房价上涨过快，被认为是土地出让实行招拍挂推动了地价上涨，从而把房价抬高了。您怎么看？

　　束克欣：这种说法是错误的，房价是供需关系决定的，而不是地价。从房价构成看，土地纯收益全国平均占房价不到10%，北京占6%-8%，拆迁、征地补偿费用很高，开发商的利润空间太大。

　　土地招拍挂只是缩小以前开发商通过协议拿地取得超额利润的空间。天下没有一个房地产开发商因为地价便宜，就把房子便宜卖，而是市场上能卖多高价就卖多高，这是人所共知的常识。

　　我要强调的是，

商品房用地必须坚持实行招拍挂出让。第一，这是法定的；第二，这是市场经济环境下市场配置土地资源的最好方式；第三，这是反腐败必须遵守的政治纪律；第四，这是防止国有土地资产流失的必要手段。

　　那些企图否定土地招拍挂，企图转嫁没能控制房价上涨管理责任的人，应该深刻反思。

　　来源：经济观察报网