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记者 庞东梅
对于开发商为何“囤地”，记者一直不解，而北京市某一楼盘售楼处韩小姐的一番话解开了记者的疑惑。她告诉记者：“本楼盘西边的周围土地已经被其他开发商买下了，只是还没有开发。谁都知道谁先开发谁损失大，后开发的房价每平米都不会是现在这个价，上涨不少呢。”
看来，“囤地”自有“囤地”的好处，难怪政府屡次打击“囤地”，却屡禁不止，在一些地方，甚至出现了开发商手中的土地比政府还要多的现象。
日前，国土资源部有关官员透露，目前北京市已供土地中，尚未形成实际住房供应的土地面积还有4000公顷、规划建设面积8000万平方米，占已出让住宅用地面积总量的53%，几乎相当于全市两年的房地产用地总量。这就意味着北京一半以上的土地被囤积在了开发商手中。
面对当前的土地使用状况，自“国六条”开始，到九部委意见再到国土资源部的紧急通知，可以看出，“从严管理土地”之风越来越强劲。政府不仅加强了对闲置土地和违法用地的检查执法力度，为“捂地”的房地产商和某些违法圈地的地方官员套上了“紧箍咒”，而且还在酝酿土地审批制度改革，从源头上加强土地的供应控制。从“批地”到用地严把闸门，“土地新政”的矛头直指囤地、违法用地等行为，其目的就是遏制地方政府和开发商对土地开发的热情。此轮土地新政大有“雷厉风行”之势。
此轮土地新政必然会对我国的金融业造成深刻的影响。因为，无论是开发商还是地方政府囤地所需资金大多都来源于商业银行。一方面，长期依靠银行贷款的开发商，其缴纳土地出让金大多来源于银行。据了解，一些城市的房地产商70%以上的资金来源于银行，大多房地产商缴纳的土地出让金也来源于银行贷款。另一方面，地方政府土地储备机构也离不了银行信贷，而还款的来源主要是政府获得的土地出让金。专家介绍说：“地方政府往往以政府储备的土地直接抵押给银行获得贷款，或者政府将征收的土地整理之后，完善了市政配套，土地出现了升值，政府再以升值部分的收益权向银行融资。”资料显示，截至2005年1季度末，政府土地储备机构贷款余额达到950.2亿元，几乎占到地产开发贷款科目的一半。2002年至2006年4月，北京市国土局土地储备中心以土地抵押获得110.96亿元贷款，而北京利用储备土地获得了10家银行的318亿元授信。上海市土地发展中心储备资金有六成以上来自银行贷款。
严格管理土地各项措施的出台，将使过于依赖银行贷款的开发商和地方政府面临大的压力，房价和地价的大幅下跌以及交易量的下降，都容易导致开发商由于资金链断裂而增加“赖账”行为，地方政府由于土地出让金的减少而无力偿还银行贷款，最终将导致银行不良资产的增加，为银行的健康运行带来风险。
对此，金融机构必须看清房地产市场的发展趋势，改变思路。在当前流动性过剩的压力下，银行面临的放贷需求不断加大。房地产行业的高额利润使房地产成为银行放贷的主要目标之一。但是，在房地产业高利润率的面前，金融机构应该有清醒的认识，不能只顾眼前而忽略了潜在的大量风险。专家指出：“如果房地产市场运行良好，储备土地的抵押贷款以及其他房地产贷款项目无疑是优良资产。但如果出现房地产市场低迷，则很有可能出现大量土地、房屋无法脱手的尴尬局面，最终导致土地储备机构和房地产商无法偿还银行贷款的现象。”因此，转变思路，谨慎对待房地产贷款投放，成为金融业的当务之急。
在转变思路的同时，金融机构还应该着手积极防范此轮土地新政可能带来的风险。一方面，进一步从严控制房地产信贷。专家建议：“对土地储备机构的贷款风险应进行评估，审慎发放对土地储备机构的贷款。”同时，严禁房地产开发企业将贷款用于缴纳土地出让金，也是减少风险的有力措施。另一方面，着力调整贷款结构，降低房地产信贷的比例。专家认为：“银行应调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。对于除个人抵押房地产信贷的风险权重维持不变外，其他较高风险的房地产贷款可以进一步提高，以此来限制银行房地产开发信贷业务。”
监管机构应该进一步加强对房地产市场贷款的监管力度，要进一步加强风险提示，严肃查处各类违法和违规发放贷款的行为，同时督促商业银行和政策性银行加强贷后管理。作为监管机构，中国人民银行、银监会高度重视这个问题。2004年6月，中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确了对土地储备机构发放贷款的规定。近日，中国人民银行上海总部发布了“上海市信贷投向指引”，又一次发出了加强房地产贷款监管的重要信号，表现出监管层对房地产领域风险的高度重视。5月24日，银监会在北京召开“主要商业银行经济金融形势通报会”，商业银行如何有效控制房地产贷款成为会议的重要内容之一。相关政策的出台，将对防范由于严格管理土地所带来的潜在的金融风险起到积极的作用。
土地新政给我国的金融业再次敲响警钟。面对新的挑战，我国金融业以后的路如何走，人们拭目以待。
房地产行业的高额利润使房地产成为银行放贷的主要目标之一。但是，在房地产业高利润率的面前，金融机构应该有清醒的认识，不能只顾眼前而忽略了潜在的大量风险
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