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薛辉
在目前的物业管理中，不论业主或业主委员会是否与物业公司签订《物业服务合同》，也不论业主是否拒绝物业公司提供的物业服务，只要业主在事实上接受了物业公司提供的物业服务，业主就必须按标准交纳物业费。如日前北京市宣武区人民法院对一起物业纠纷审理认为，虽然业主与某物业公司所签《物业服务合同》到期后未续签合同，但形成了事实物
业服务关系，业主应按原合同约定履行缴费义务，业主所述某物业公司存在的诸多服务质量瑕疵及缺乏服务意识等事项，因未能提供有力证据不予采信；至于业主请求审查某物业公司近两年来因违规操作造成的物业费收支情况并追究其相应法律责任，本院不予受理。
像本案这类情况，如果业主和物业公司双方事先就物业服务的质量和收费等问题进行过平等协商，如果业主愿意接受物业公司的服务，那么这样的判决应该说是公正合理的。但是，实际情况并非如此。在我国的商品房买卖尤其是商品房预售中，开发商享有指定物业公司(通常情况下，物业公司往往是开发商自己投资设立的子公司)，确定物业管理收费数额的权利，而业主在买房时只能无条件地签署《物业服务合同》。由于《物业服务合同》是由开发商和物业公司拟定，根本不会体现业主的任何意志，业主只能被动接受，按规定交纳物业管理费，而无法自主选择物业公司和协商物业服务费。虽然从法律上讲，业主购房后可以组织成立业主大会，由业主大会重新选择物业公司，并协商物业服务费，但由于从业主购房到成立业主大会存在一段很长的时间，上述情况实际上还是普遍存在的。
应该说，物业服务合同是确立业主与物业公司各自权利义务的主要依据，其内容应经双方协商一致同意，任何一方都不能把自己的意志强加于另一方。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”按照这一规定，物业公司受托进行物业服务工作应当采用书面形式签订合同。
在没有书面物业服务合同的情况下，虽然我们不能因此一律否定业主和物业公司之间的物业服务合同关系，但也不能简单地认为，只要业主在事实上接受了物业公司提供的物业服务，业主就必须完全按照原开发商拟定的物业服务合同的规定履行义务。问题的关键要看，业主是否同意接受物业公司提供的物业服务，物业公司提供物业服务是否属于强行提供服务。如果业主事先书面表示过或以自己的行动表示过拒绝接受物业服务，那么，原物业服务合同的效力应视为终止，否则按照《消费者权益保护法》规定就有强迫交易之嫌，因为物业服务不同于其他服务，在物业公司强行提供物业服务的情况下，消费者在客观上没有拒绝的可能。
因此，在这种情况下，法院不能仅从物业公司事实上是否提供了物业服务来决定业主应否以及如何支付物业服务费，而应从是否存在强迫交易和物业服务的实际市值来决定业主应否以及如何支付物业费，物业公司对此应负举证责任。
(作者单位：北京中智永益咨询有限公司)
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