房地产市场：新政之后喜忧参半

　　购房还是观望？哈姆雷特式的彷徨，正演绎在欲购房的张先生身上。“这是个值得考虑的问题。”他用调侃的语气告诉记者。在诙谐的言语背后，流露了张先生面对今年以来房地产市场变化的困惑与无奈。

　　确实，在看到房价不断上涨，住房贷款利率不断上调，又听说首付比例将要提高的消息后，原本持币代购的张先生着急了，开始四处看房。正欲敲定新房时，“国六条”的出台 以及随后国家部委出台的更为强硬的措施，让张先生迷惑了：房价是不是要降了，现在买房合适吗？

　　正在经历这种彷徨的人仍有不少。

房产新政的出台以及政府加大政策执行力度以来，房地产市场给人们更多的感觉却是喜忧参半。

　　政策利好

　　近年来，在宏观调控政策下，我国房价依然一路高企，百姓难圆购房之梦。在这种情况下，今年以来，国家从信贷、税收和土地供应等方面加大了对房地产市场的宏观调控力度。上调贷款利率，提高首付比例，及至“国六条”，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(业界所称“十五条”)的出台。一时间，房地产市场大有“山雨欲来风满楼”之势。

　　对于此次宏观调控，大多数专家对此给予了好评。“此次宏观调控虽然延续了以往的政策，但是力度比以前加大了。尤其是硬指标的出台显示了国家对调整房地产结构、稳定房价的决心。”部分专家如此认为。

　　其中，有些专家认为：“关于调整住房结构的硬指标，即90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型，是此轮调控政策中最具有杀伤力的措施，是实现调控政策目标的关键。”客观来讲，我国住房结构不合理一直是影响房地产市场健康发展的重要因素，也是老百姓难圆住房梦的一个主要因素。造成这种现象的原因离不了一个“利”字。对于房地产开发商来讲，开发大户型和高档房利润远比中小户型高。此举自然成为房地产开发商反应最为激烈的内容，也是其想方设法规避的一个重要指标。当然，也成为许多专家看好的一大政策亮点。

　　回顾去年的宏观调控，虽然也提出将调整供应结构作为主要任务，但是并没有量化指标的出现，此次硬指标的出台，无疑有利于推动我国住房供应结构的实质性改善。

　　对于迫切需要住房、却难觅合适户型的老百姓来讲，此轮宏观调控，矛头直指住房结构，无疑是一条利好消息。正如张先生所言：“政府决定加大调控力度，足以让广大消费者对房价的下降有所期盼。”

　　执行力加大

　　在人们对房地产新政给予诸多好评的同时，政府执行力问题成为政策能否收到效果的核心。而在这一点上，近来国家加强政府执行力的一番举措，让人们对政策的期望值进一步提高。

　　此轮宏观调控政策矛头直指地方政府，“切实”两字显示了中央政府对于推动地方政府落实政策的决心。在这种压力下，地方政府开始行动起来。

　　6月5日，北京市规划委下发通知，对过去已经审批但未获得施工许可证的商品房项目，凡不符合九部委关于新建住房结构比例规定的，都要作相关的调整和修改。而针对开发商变相改变套型结构以规避70%这一硬指标的意图，北京市规划委要求，全市各承接商品房设计任务的设计单位及技术人员要严格执行这一规定，在设计过程中，不得接受建设单位的明示或暗示，采用技术手段规避规划的控制要求，特别是套型结构的规定。

　　据了解，上海、天津等热点城市，也在紧张地制订地方调控细则。在中央政府下决心强化执行力的情况下，地方政府的积极态度和效率的提高，都不同于去年，与以往形成了鲜明的对比。

　　“土地政策是未来楼市调控的绝对重点。”有关专家的这番话让人们意识到“地根”政策对房地产调控效果显现的重要性。最近，国土资源部的一系列行动，让人们看到了政府加强在土地供应上的执行力度不断加强。

　　首先，大力开展执法检查，打击“囤地”、“囤房”现象。其次，国土资源部联合国家工商行政管理总局发布通知，新出台《国有土地使用权出让合同补充协议》，约定了项目的动工日期、竣工日期，并对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例等合同条件及违约责任进行了明确约定。最后，国土资源部向房地产信息披露制度迈出关键的一大步，要求各地尽快向社会公布城镇房地产开发土地供应及开发利用情况。对于取得土地方式、土地总价款、土地纯收益等比较敏感并一直刻意“掩饰”的部分内容，也在公开之列。

　　总体而言，“从‘国六条’到九部委的‘37号文件’再到国土部的紧急《通知》，可以看出，地根调控的重担已经明显压向了地方政府。”业内人士的这番话进一步说明了政府在“地根”调控上的执行力加强。

　　成效初现

　　在房地产新政出台后，我国主要热点城市房地产市场出现了新的变化。

　　作为我国楼市的“风向标”，上海楼市出现了成交量下降的局面。资料显示，1至5月上海房地产开发投资出现了近年来的首次下降。

　　在北京，根据北京市统计局公布的数据显示，今年前5个月，北京商品房价涨幅持续回落。另据北京市房屋交易管理网统计，6月1日，网上签约套数419套(住宅签约套数325套)，较以往的日均签约数600套左右相比，跌幅近40%。值得一提的是，北京温泉镇两块相邻地块，仅仅相差一个多月，楼面地价就下降了三成。

　　在广州，根据广州市国土房管局公布的数据显示，今年5月房地产一手住宅销售面积55.86万平方米，与4月份的93.32万平方米相比，少了四成多。

　　在深圳，市场商品房成交数量开始下降。6月初，深圳市每日商品房交易量基本上徘徊在100套左右。据了解，6月5日与6日两天，市场商品房成交量分别跌至79套和75套，成为市场上一个新的低谷。

　　这些房地产热点城市的炽热楼市，在新一轮宏观调控下，已经出现了平静的局面。业内人士分析：“将上述情况综合起来考虑，可以看出宏观调控对楼市已初显成效。”

　　然而，在房地产新政出台的同时，最新资料却显示，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月提高0.2%个百分点。一位业内人士告诉记者：“虽然，宏观调控政策效果的显现需要一个过程，但是这无疑从一方面反映了新政实施面临诸多挑战。”

　　而对于我国金融业来讲，房地产新政为其带来更多的是压力。

　　银行作为资金的供应者，与房地产关系密不可分。据了解，银行业的大部分信贷资产中，约有一半的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的。金融专家认为：“房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量，也会影响中国金融市场的发展。”

　　实际上，房地产商的资金大部分来源于商业银行。专家认为：“房地产开发商贷款的不良率较高。”在这种情况下，如果房价出现下降，房地产商的利润空间缩小，资金链就会出现断裂，还贷能力下降，往往会造成银行大量不良资产的产生。而这正是商业银行所担心的。

　　尤为值得关注的是，在房产信贷这一环节，由于“权力资本”的介入，“空手套白狼”、“四两拨千斤”的现象屡禁不止。在6月初，上海浦发银行暴露出发放问题贷款32笔涉及资金1.26亿元，再次引起人们的关注。这些房贷的违法行为，更加剧了银行的风险。

　　除了对房地产商提供资金支持外，银行业还为房地产市场上的买方提供个人住房贷款。专家认为：“虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款必将出现风险。”据最新资料显示，截至2005年底，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。

　　在新一轮宏观调控的大潮下，房地产市场的细微变化都影响着我国金融业的发展。对于商业银行来讲，应该未雨绸缪，积极应对出现的挑战。