黄兴路板块办公楼有得一拼

　　杨羚强 每日经济新闻[2006-06-26]

　　黄兴路板块是传统的住宅区，周边新建商品房、老公房林立。然而，在这一传统住宅区内，新近却连续出现两个大型办公项目———海尚杰座和上海白玉兰环保广场。其中，白玉兰环保广场办公面积达到7万平方米，是该区域超大面积的办公楼宇群。而海尚杰座的建筑面积也达到4万平方米，分南北两栋写字楼项目。

　　业内人士分析，海尚杰座和白玉兰环保广场之所以选择黄兴路板块这一传统住宅区“落脚”，主要是想争夺被“知识杨浦”有关规划吸引到杨浦的各类中小企业，特别是高新技术型中小企业。

　　海尚杰座可以享受种种优惠政策：普通内资企业可分两年到位注册资金（其中第一年仅需交纳出资额的10%，最低甚至仅需3万元）；对科技企业，按所开发的高新技术项目类型，享受从免征企业所得税到五年返回地方税收后三年减半扶持的优惠政策；对

留学生创业企业，符合条件者可以申请创业资助专项资金；对外商企业，研发经费投入增长若超过10%，可以从企业所得税里抵扣50%，

　　此外，这两栋办公楼的分割面积都很小，最大面积也只有110多平方米，而最小的办公面积甚至只有40多平方米。较小的面积，较低的总价，吸引了众多中小企业主的眼球，区域内40多平方米的办公楼月租金也要两三千元，而一套40多平方米的办公房总价也不过40多万元。

　　精明的中小企业主计算后不难发现，按这样一个租售价格比，买

写字楼当然比租办公房划算。特别是办公房还能作为资产入股，或者作为注册资金办企业。另外，一些项目内还配有煤卫，工作狂类型的中小企业主们，甚至可以在办公室内就寝、生活。

　　据业内人士推算，海尚杰座和白玉兰环保广场未来推出的写字楼总套数可能接近1000套，且都将于近期上市。由于两者推出写字楼房型和产品定位相似，有可能引发一场激烈的客户争夺战。

　　白玉兰环保广场PK海尚杰座

　　售楼处尚未搭建，楼书等宣传资料也没开始印刷，宣称至少到下月才能开盘……目前还很“神秘”的白玉兰环保广场一旦上市，很可能与其近邻海尚杰座产生激烈竞争。

　　据销售人员介绍，白玉兰环保广场的售价10000多元/平方米，与海尚杰座相当，但白玉兰环保广场的得房率远远高于海尚杰座。白玉兰环保广场是两梯三户房型，而海尚杰座是17户4梯（其中一部是货梯），过多的走廊面积自然大幅降低了写字楼的得房率。

　　而得房率高只是两梯三户房型设计的优势之一。更多的优势还在于这样设计可降低白玉兰广场的入住企业数量，为企业主提供充足数量的车位停放点。而两梯三户设计的最大优点是写字楼用户乘坐电梯的时间会较短。

　　相比之下，海尚杰座的总车位数只有200个，而先期推出的南楼总户数就达到272个，显然不能满足南北两栋办公楼所有公司住户的车位需求。

　　此外，海尚杰座有3部客梯，1部货梯（按国际惯例，不将货梯算入电梯总数），平均6户才拥有一部电梯，而海尚杰座高16层，业主上下楼需花费不短的时间等候电梯。总户数、得房率、车位比以及电梯数等硬件指标，不仅显示着楼盘品质，也会影响写字楼日后租赁。不少写字楼就是因为入住企业太多，车位数量少，电梯配置不足，而难以租出好价钱。杨羚强