中国第一村维权记

　　本报记者 张轶骞 广州报道

　　6月22日，广州市中级人民法院正式受理了祈福新邨小区业主朱钧镕以个人身份起诉广州市城市规划局和广州市城市规划局番禺分局的上诉案。朱钧镕的行政诉讼要求很简单，要求查阅番禺区政府仅对外公布名称的几份文件的原件。

　　这是祈福新邨13.5万住户维权的最新进展。

　　“从去年11 月开始，我和另一位业主陈新就放弃工作进行专业维权，我们代表的是祈福新邨所有住户的整体利益。”朱钧镕苦笑着说。

　　曾经年薪十几万的IT企业高管朱钧镕，目前的专职身份就是祈福维权联络小组总联络人。

　　可以说，祈福新邨这个超级大楼盘，在珠三角也赫赫有名。很多房地产开发商都会来学习和观摩。祈福新邨占地7500亩，被称为“亚洲第一村”。“村民”中香港业主最多，约占业主总数的30%。此外，“村民”还包括来自36个国家的外籍人士。

　　朱钧镕和祈福业主要求查阅的是番禺区政府援引的几份规划文件，按照这些文件的说法，一条市政路马上就要破邨而过。

　　“一直不给我们看详细的文件，看到的除了95年的一个草案，其他几份根本找不到，找到的也没有相关祈福市政路的内容。” 朱钧镕说。据他介绍，祈福维权联络小组目前下设义工组、宣传组、公关组、维权基金管理组、法律顾问组和香港业主维权组等，有非常多的专业人士。“我们坚持合法维权，理性维权，智慧维权。”

　　破城而入

　　2005 年 8 月 10 日，祈福新邨发展商祈福集团应广州市规划局番禺区分局要求发出通知，村内的主、次干道祈福大道和福怡路将被调整改建成通向村外二环路的60米宽的准高速公路，成为番禺西部一条重要的交通枢纽，也就是说番禺区政府的市政工程将会把一个封闭的小区分割为数块。

　　远离市中心的祈福新邨是一个管理完善的封闭式小区，学校、医院、酒店、超市、会所等生活设施都由发展商建造，由入住的居民负担相应费用。社区的概念深入人心，36个国家的人民在这里和谐共居。许多的建筑都是开放式建筑，根本没有防盗门。而且老人和儿童是这里白天的常住人口。很多业主正是看到这一点才选择到此置业。

　　据小区居民介绍，原来要靠IC卡才能进入的管理严格的封闭式小区将在市政路进来之后完全开放。在小区对面就是直通顺德的105国道，车多道窄，上个月就有一位祈福居民在过马路时不幸遭遇车祸身亡。而小区周围是广州市番禺区钟村，流动人口众多，治安问题令人担忧。

　　广州某区一位公安局领导私下透露：“市政路的进入，意味着小区的开放，而目前这一地区的警力不足，很难保证治安。”

　　令这13.5万人辗转难眠的消息一经公布，小区业主即刻自发成立了维权联络小组，并举行了反对市政路分割祈福新邨的万人示威大游行。

　　对于此次因为市政规划路引发的风波，开发商祈福集团大声喊冤。祈福集团某负责人向记者出示的祈福新邨《土地使用证》及相关证据显示，在最初购地时，政府部门明确要祈福预留的道路用地只有6.401亩，且明确标明全部使用在105国道的建设上。而小区内的道路建设一直以小区路的用途报规划，有关规划部门也一直未有异议，所有道路用地也计算在小区容积率之内。摊入祈福业主购房的公摊面积之中。

　　一位房地产专业律师指出，小区道路属于业主公摊面积，使用权归业主所有，因此政府市政道路应该尽量避免侵犯私人产权，而当为了公共利益不得不侵犯私人或者集体财产时，对由此造成的损失应该予以补偿。

　　著名房地产专家韩世同接受采访时认为，政府现在修路是明显的规划滞后，必须要尊重小区居民的意愿，要和小区居民协商谈判，不能强制行使权力。如果政府认为必须开通的话，也要对小区居民加以补偿。

　　然而，目前双方争论的焦点不是这条路该不该修，而是区政府坚持认定，在小区建设之前这条路就已经规划好了。但其提出的文件只有一份得到正式公示，其他文件没有相应的公示程序，也没有更具说服力的详细规划文件供业主查阅。

　　城市规划之惑

　　祈福新邨将被破城而入的情形，近年来，在一些大型楼盘上也发生过。

　　2002年12月，

丽江花园业主因为一条来历不明的市政路——新浦南路，将规划局番禺分局送上法庭。2005年8月，中海康城3700户业主因为小区被市政规划路“一分为三”而发起一场声势浩大的“中海康城保卫战”。2005月9月，就开始了祈福新邨“反对市政路肢解祈福新邨”的业主维权活动……

　　据一位开发商称，这其中开发商的角色颇为无奈，目前政府方面对房地产开发管制极其严格和详细，甚至精确到了每块绿化空心砖的考虑上。如果小区建设之前就有这个道路的规划，小区就不可能按照现在的格局架设。

　　政府一位知情人士透露，祈福新邨的纠纷是一个范本，凸显了政府管理上存在混乱和缺位。在1997年全国房地产市场降温，1998年政企分开这两大背景下，当时的番禺区政府急于把包括市政路规划在内的这块土地卖给祈福集团。但祈福集团认为这一地区是山地开发成本过高，而且还有将来的市政路规划，不愿购入这块土地。但当时的有关领导在1999年出面打保票说，你们先拿下来，政府不从祈

福建市政路。

　　但随着后来番禺撤市并入广州，又经历领导班子的几任更换，使得市政路的规划同原有一些楼盘的建设出现冲突。

　　一位从事城市规划的人士透露，广州地产开发频繁遭遇“规划”问题，既是历史原因，更有现实困难。近年广州城市发展太快，很多东西都没有定型更没有成熟，这是广州规划遭遇的发展问题。随着城市的不断快速发展，城市规划也需要相应改变。

　　而像番禺这样一个县级市，其原先的规划不是城市概念，很不健全，如今番禺成为了广州大都市的一部分，自然要按广州市城市规划要求作出调整。而且，番禺在撤市改区之前突击批出了很多用地，由于当时没有完善的城市规划，随着这些区域房地产的不断开发和城市的快速发展，市政配套设施必然会逐步介入，这也将引起规划的变化。

　　祈福集团某负责人表示，祈福集团本着摆事实、讲道理的态度，希望能够和有关政府方面妥善解决这一难题。

　　“对于我们个体业主来说，要面对的是组织严密的开发商和政府部门。我们已经无路可退。”朱钧镕无奈地说。

　　来源：经济观察报网