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“城里的人们想冲出去，而城外的人们想冲进来”。近来，中国地产销售正呈现一种“围城”效应，一种“走出去，带进来”式的全球地产营销模式亦悄然兴起。
迈出“国门”
走入“豪门”
与细微精深的“浙江模式”以及长驱直入的“青岛模式”等有所不同的是，全球地产营销模式的关键在于“走出去，带进来”的一种全球性投资的互利与共赢。这种模式源于2001年初北京最原始的“中国对外国”的单一销售。
全球地产营销模式到底是何概念？该模式将怎样执行？又将如何盈利？
“所谓全球地产营销模式，即将单一的区域性产品延展到全球性‘大流通’的销售平台，使其升级在不同区域同步销售的经营理念。”作为此模式的“始作佣者”——北京世诺怡利房地产经纪有限公司执行总经理张颖在接受《财经时报》采访时，略显兴奋与自豪。有着澳洲血统的北京世诺地产经纪公司，其背景出身于澳大利亚3CW中文广播电台和澳大利亚华厦传媒集团两大集团。
张颖介绍，公司做某个项目必先经过一个长期而细致深入的市场调研，得出调研产品具有全球投资的共性与价值后，公司与开发商签订营销合同，并在当地政府的认同与地方法规的允许下，将该产品进行全球同步销售。这其中所出现的异地房屋贷款问题，也将按国际利率进行货币转换，并按当地房贷政策执行。
在这种模式的具体执行中，如何解决可能出现类似进行异地收房与异地物业管理的问题？
“进行异地销售的业主，一般会委托全球营销服务商进行该房产与物业的验收，包括出租、不动产投资、以及在合适时机将房产置卖，以求最大盈利。”张颖在谈到该模式如何盈利时表示，据国际惯例，该业主将以低于房产成交总金额的3%作为佣金回报全球地产营销服务商。另外，在此过程中所形成的品牌价值，尤其是特许加盟经营所产生的费用将是一笔不小的利润。
有需求就有市场
“为了使‘走出来，带进来’式的全球地产营销模式获得成功推广，世诺公司把‘2006中国·澳洲房地产投资论坛’作为一种全球性投融资的交流平台，许多中澳开发商纷纷有意‘买票’，甚至有中国发展商表示，要去澳洲进行地产开发。”张颖说专家分析，进行异地置业的大多是华裔，他们出于对祖国的情感，以及对中国经济与发展的看好。另外，还有相当一部分国外买主认为，2008年北京奥运会将为置业投资提供大好机遇。“走出去，带进来”式的全球地产营销模式正好迎合这部分人群的需求。
当然，有出就有进。“目前我们已把美国旧金山、澳洲墨尔本、堪培拉的几个住宅项目带到中国，且市场反响良好。对于内地人来说，有半数富足之人或有海外背景的中国人都想在国外买到一套称心如意的房子，并且澳洲的业主可以永久地拥有其土地的所有权与继承权，这是吸引内地人的一大优势。”张颖在解释如何“带进来”时显得颇为得意。因为，能真正把外国的房子拿到中国市场销售，张颖和世诺公司尚属开此“先河者”。
链接澳洲置业指南
在澳大利亚，政府规定，一个居住群有50%以上的购买者须是澳大利亚人，其它50%可卖给世界上任何一个国家的买房人。只要政府批准，房地产投资人在当地银行有60~70%左右的贷款额；若是个人购房消费，则需准备30%的首付，并与当地居民一样享受房屋贷款权，贷款期限为5年，其利率与澳大利亚公民一样，一般为5%或7%。
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