深圳：谁有推高地价的冲动

　　本报记者 周涛 阳静纯 杨兴云 深圳报道

　　6月20日，深圳公布了配合、落实国十五条的地方政策。深圳市国土资源和房产管理局副局长郭仁忠说，深圳的实施细则并没有拟定新的措施，而是如何将国十五条政策落到实处。不过他说：“如果这些政策都能够得到很好的落实，深圳的房地产市场一定会有很大的改观。”

　　18年前，深圳在全国率先实行土地拍卖制度。据估计，深圳市从中获得的土地出让收益累计超过1000亿元。而现在，关内几无寸土之地，关外地价还在一路上涨。在这一轮地产调控中，深圳因为房价涨势惊人，也被看作重点城市之一。

　　6月12日到16日，深圳市规划局共接受商品住宅审批案14宗，其中11宗未获批准，原因是没有满足70%的住宅面积必须在90平方米以内的规划要求。

　　深圳市房地产价格的轨迹是否会因此而发生改变？深圳市一位资深的地产行业研究人员对此表示悲观。他说：“深圳的房价仍将表现为上涨，这是深圳独特的环境与政府利益的共同需要。”

　　关内无地关外补

　　记者从深圳市国土局了解到，自2004年以来，深圳关内的住宅用地没有一块出自政府，只有少量开发商的存量土地和企业之间转让的土地。

　　关内无地是深圳房地产商经常宣传的一个卖点。深圳英联地产研究部经理卢义蓉说：“关内无地是近几年深圳房价上涨的主要因素之一。”

　　深圳市国土局房地产研究中心的统计显示，2005年深圳市商品住宅均价上涨17.38%。均价达到每平方米7040.10元，其中市中心的福田区均价达到每平方米9091.75元。

　　从表面上看，深圳市整体房价2005年刚突破7000元，但是，这个价格包括了位于关外的宝安和龙岗两个房价较低的区。而且，关外的房价涨幅远超过中心区。上述机构的统计资料显示，2005年，宝安和龙岗区的房价涨幅要高出深圳市平均涨幅10%左右，其中宝安区的房价上涨28.54%，均价为5386.2元，龙岗区的房价上涨27.32%，均价为5287.98元。

　　关外房价上涨的背后，则是拍地价格的一路上涨。

　　“这意味着政府在关内无地的情况下，土地出让收益仍然可以得到确保。”深圳一位资深地产行业研究人员说。

　　综合深圳市国土局土地交易中心网站公布的数据统计，深圳市2001-2003年土地拍卖收益分别为13.5亿元、26.14亿元和29.5亿元，此后，在深圳关内无地的3年中，关外土地的出让收益反而不断上升，2004-2005年分别为42.4亿元和32.42亿元，2006年上半年已达到33.08亿元(截至2006年6月10日)。

　　在此期间，深圳市土地供应量基本保持了稳定。2004-2006年，深圳土地供应量基本保持在12-13平方公里，住宅用地面积占土地供应总量的10%。

　　“住宅用地的出让收益占政府土地出让总收益的5成左右，因此，关内无地的情况下关外地价的拉升显然是保证政府土地出让收益不下滑的重要手段。”深圳一位资深地产行业研究人员说。

　　中国综合开发研究院城市经营研究中心李津逵主任说：“深圳于1988年率先在全国实行土地拍卖政策，每年的土地出让金成为地方政府的最大财源之一，用于土地开发和市政建设。”

　　有人估计，自1988年以来，深圳土地出让收益超过1000亿元。

　　土地出让收益成为支持深圳土地开发、市政建设的重要支柱。1988年出台的《深圳经济特区土地管理条例》第七条明确规定：出让土地使用权价款(以下简称用地价款)、土地使用费和土地使用权转让费的收入，作为特区土地开发基金，由市政府管理，用于土地的开发、保护，不得挪作他用。土地开发基金的管理使用办法，由市政府制定。

　　在深圳市政府每年编制的财政预算报告中，2004-2006年在固定资产投资中均有一项100亿的“其它投资”，知情人士表示，这笔资金中，除了少量的企业债券、部省投资之外，绝大部分来自于土地出让收益。2004年度深圳市国土基金总收入128.46亿元，总支出120.51亿元。

　　谁在推动关外地价上涨

　　根据深圳市国土局公布的数据，今年1-5月，深圳市共成交住宅33777套，同比下降13.42%，其中特区外销售面积接近全市销售面积的六成。随着关内存量土地消耗完毕，关外住宅比例仍将进一步上升。

　　“龙岗和宝安两区的均价5000多元，今后大量的关外楼盘销售价格仍有20%以上的上涨空间。”深圳地产行业一位资深人士分析说。

　　从深圳市确定的普通住宅价格上限来看，特区内的罗湖区、福田区、南山区和盐田区都超过了10500元／平方米，特区外的宝安区和龙岗区则在每平方米7000元以上。

　　“作为经济特区，深圳在全国最早实施土地拍卖，而政府在土地拍卖及其收益的运作方面的能力在全国也是领先的。”深圳一位资深地产行业研究人员说，“尽管没有证据表明，深圳利用关口效应逐步分阶段拉升地价，提高政府收益，但是，近几年，深圳关外地价、房价迅速上涨，确实与政府的一些政策安排有直接关系。”

　　自深圳特区成立以来，入关需要边境通行证，并要下车检查成为关外置业的一大障碍。2003年之后，关口开始放松检查，目前通行于特区内外的公交车辆全部免检，外地车辆进入深圳，对乘客的检查也只是一个形式。

　　2004年深圳地铁建设计划正式获批并开工，自2004-2010年，深圳市在地铁项目上的投入将超过350亿元，地铁将全方位连接深圳关内关外，几处关外的地铁线路未来将与香港地铁接驳。这一重大动作也成为近几年深圳房价上涨的关键因素之一。

　　“深圳在国内独一无二的转地制度，使政府获得了对关外土地的控制权。”李津逵说。

　　深圳市国土面积2020平方公里，其中宝安、龙岗两区共计956平方公里土地属集体所有。2003年，深圳开始启动转地工作，2006年初基本完成。转地一说，来自于《土地管理法》的实施细则，规定当农村集体成员转为城市居民后，原集体所有的土地成为国有土地。李津逵说：“这就使得政府轻松控制了土地使用权，绕开了征地的一系列复杂问题。”

　　来源：经济观察报网