呼和浩特房价畸高的背后

　　杨遴杰/文

　　这两年来关于房价上涨过快的争论一直很热，在大家的感觉中过热的城市都在东部沿海地区或者是几个区域性大城市。而近期国家发改委、国家统计局发布的最新数据显示，呼和浩特市新建商品住房销售价格4月同比上涨14.9%，在全国70个大中城市中涨幅第一。实际上，这已是呼和浩特市房价连续三个季度涨幅超过10%。在2005年的四季度，呼和浩特市就 曾以13.7%的同比涨幅登顶过。一个西部二线城市房价上涨如此迅速，实在是让人们大跌眼镜，一地玻璃碎片。

　　正是因为身处偏远地区，呼市房价快速上涨的环境因素相对简单，在讨论房价问题时，不需要面临当时某些东部城市高喊的“我们的城市是人间天堂，全中国甚至全球的人都愿意来买房子”的理由，也不用考虑经济发达地区“周边区域经济发展快，人民收入高”的因素。通过对它的分析，可以让我们清晰地看到一个城市的房价到底是如何可以仅仅在运作之下一路高涨，一骑绝尘而去的。

　　呼市的商品住宅平均销售价格到今年4月为2491元／平方米，相对于东部地区的一些县城来说都算是很低的。我去年3月在浙江的一个县里做城中村的调研，发现县城的房子均价基本在5000元左右，高的已经卖到了上万。但是呼市房价的涨势可不能说不猛，它从2004年的均价1590元/平方米开始进入快速上涨通道。短短一年半时间里上涨超过50%。2005年呼市城镇居民人均可支配收入为12150元/人，即使按一家两个劳动人口算，要达到国家此次

宏观调控提出的套型建筑面积90平方米，一个家庭至少需要九年的全部收入才可以买起一套房子。如果房价按照当前涨幅下去，只怕以后这个数字要很快变为十年，十五年，二十年……

　　呼市市委书记在一个讲话中提到呼市房价从2004年年底开始涨幅明显。当时呼市土地市场在短期内发生了两个“前无古人”的剧变(某媒体语)，一是土地收购储备拍卖中心划归市政府直属，由主管副市长任主任；二是请来北京的一家房地产经纪公司，帮助政府卖地、招商。当年底还举办了一个“经营城市高层论坛”，在全市干部中普及“经营城市”的理念。随后在专业公司的协助下，一系列在一些城市推行过的标准的“以地生财”、“经营城市”的组合拳施展开来。

　　这套组合拳就是两大招——限制供应和扩大需求。一方面，政府卡死了土地多头供应的口子，限制自建房，垄断土地一级市场的供应，由政府制定土地供应计划来决定土地市场的供应总量，通过招拍挂的方式出让土地；另一方面，在扩大需求上先通过加大了旧城改造和“城中村”改造的力度，人为制造短期内大量的被动需求，随后通过各种渠道将此作为吸引房地产投资的一大“优势”进行宣传，吸引大的房地产商和投资进入。根据房价猛涨前的《呼市房地产情况简介》，其中“潜力巨大的商品住房投资空间”部分是如此介绍的：“今后几年，旧城将拆迁500多万平方米6万户居民，其中80%的家庭即4.8万户左右会购置新房，按每户70平方米的中等水平计算，就会有336万平方米的新增住房需求……房产有很大的升值潜力”。2005年，呼和浩特市又开始了大规模的“城中村”改造。迄今已有4500多户村民动迁。“十一五”期间，还将对25个“城中村”逐步进行改造，5.4万户约16万农民面临动迁。

　　这套组合拳曾经在一些城市百试不爽，到了呼市也没有半点的水土不服。政府一方面以规范土地市场的方式向外界投资展示了供应量的清晰、固定与政府可控性；另一方面用政府强力政策创造出来的被动需求来吸引资金形成投机需求。投机需求具有自我放大的功能，在供应固定的情况下，先期投机资金引起价格上涨，吸引更多投机资金进入，价格进入自行上涨轨道，政府再试图控制也难以收到效果。杭州市在房价猛涨的2002年迫于多方压力在最后一个季度抛出了1360亩土地供应市场，而当年的全年计划供应量仅为1500亩。在2003年，还对房屋交易征收20%个人所得税。前者意图平抑地价，却没有泛起一点波澜，而征收所得税引起的效果是投机者转手把个人所得税负担转嫁给下家，导致房价短时间内不降反而突涨。

　　按照呼市官方文件描述，以上组合拳得效果是可观的：一是土地价值得到体现。仅2005年3月到7月四个月间，出让土地成交额超过30亿元，政府土地净收益超过4亿元。二是极大地增强了开发商的投资信心。引来众多外地大的房地产企业前来洽谈投资。三是提升了呼市房地产市场的开发水平。从这些官方报道的成绩可以看出，政府经营城市对政府有利，对开发商有利，对房地产市场有利，但是惟独缺少了是否对广大月收入1000元左右的呼市人民有利的判断。呼市官员可能太受鼓舞于立竿见影的成绩，而留下太多喜形于色的文字，让我们现在还可以清晰地感受到他们喜悦的原因，也为今天回头来探究其中地方政府的角色和意图备足了资料。

　　从呼市案例的分析，可以清晰地透视出一些地方政府组合手里的各种资源，在行业政策的范围内，应用一定的自由裁量权就可以起到操纵房地产市场的效果。土地市场供应量、旧城拆迁和城中村改造的数量，到底确定为多少才叫合理，怎么预测才叫科学，本身就是一个没有解的难题，不管哪一级的政府都不敢说自己掌握了解决这个难题的办法。地方政府只需要组合这些数据，配以掌握的宣传渠道和“规范土地市场”、“改善人民生活”的调门，就可以暗渡陈仓，达到吸引投资、抬高地价、增加收入的目的，却把改善与规范的本义遗忘了。

　　土地市场要规范，旧城和“城中村”也要改造，这都是政府的职责，是政府对人民、对社会的应尽义务。但是把自己的义务组合在一起，以生财做指导，以经营为手段，最后创造的是自身效用最大化，人民住房福利最小化，这未免走到了义务的反面，成为展示权力如何控制市场的典型了。

　　简单地去谴责投机者和房地产开发商无济于事。人是理性的，是在现有规则(包括各种潜规则)的约束下利用手中掌握的资源实现效用最大化。而政府作为规则的主要制定者不反思规则的缺陷，却谴责在现有规则下理性行为的人，不仅有转移矛盾之嫌，也无助于问题的根本解决。地方政府利用制定规则的能力去追求自身利益最大化，而不是去弥补制度缺陷，才是最让我们担忧的。

　　一个“经营城市”的标准操作手法，各个环节都是在看起来名正言顺符合政策的名义下进行，最终导致的却是房地产过热，思想的龙钟偏偏生出现实的跳蚤。更可怕的是这个手法不论在哪个城市只要地方政府愿意去操作大多可以起到同样的效果。这已经充分说明，当前的房地产过热的问题不是市场的问题，而是政府的问题。当前调控房地产市场的基本方向不应是如何去给市场加上更多地限制，而是如何让地方政府有形的手远离市场。

　　　(作者为浙江大学公共管理学院教师、

国土资源部土地整理中心研究人员）

　　来源：经济观察报网