外资炒房之辩

　　本报实习记者 姜丽丽 上海报道

　　“狼来了。”最初对于外资进入中国楼市，人们这样惊呼。

　　面对持续的地产调控政策，“狼”的脚步并没有因此迟疑，似乎更为加快了。今年上半年，我们可以多次听闻那些著名海外基金的收购案例，在此不一一列举。但明显的，它们 在这半年间的举动较去年更为频繁了。

　　也许是意识到问题的重要性，或者是顺应民间对“抑制外资炒房”的呼声，据传有关部门将在未来不久出台限制外资在国内投资房产的条例。

　　对于“炒高了

房价”的指责，这些海外基金也觉得委屈，却并不愿意多做解释。它们更愿意把时间放在对物业的调研上。而研究人士认为，那些从各种渠道进来的，非正规海外基金，比那些机构投资者要危险得多。

　　外资有没有在炒房？

　　摩根士丹利表示不愿意对这个问题多发表意见。在婉拒记者采访请求的回应电话里，摩根士丹利的媒体公关说，大陆舆论对外商投资者有误解，但他们不想多解释。他们不愿高调，认为越多讲越没有好处。

　　不过上述媒体公关陈述了摩根士丹利的投资模式：“我们通常将所购买的物业进行重新改造和包装，然后以租金作为回报。我们看重的是长期的升值潜力。在这个过程中我们是有成本投入的，我们也有风险。如果有适当的机会，有好的买家，我们也会将运营的物业转手，但这些纯粹是市场行为。”

　　这符合公众先前对这些机构投资者的认知。他们最为擅长的是买下具有潜力的物业，重新包装并出租。通常物业经过海外基金之手，其租金总会上涨。

　　被称为“海外基金收购第一单”的麦格里收购新茂大厦，在易手时这幢写字楼还是个在建项目。麦格里将这个位于卢湾新天地的项目更名为“白金大厦”，打造成甲A级写字楼，05年底的租金定为1.3-1.6美元/天/平米，当时淮海路商务区甲级写字楼的平均租金约接近1美元/天/平米。

　　复旦大学中国经济研究中心主任张军认为，收购后包装经营，是海外基金在国际市场的惯常做法。外资进入物业市场，对于识别中国房产的投资价值是一个信号。他并不认为，这些海外基金在炒房。

　　来自于各大地产顾问行的意见也认为，从操作模式上，机构投资者的行为不能被认为有炒房的嫌疑，他们会持有物业，三到五年甚至更长时间。

　　中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为，对于进入中国物业市场的外资，应该分类研究。一类是标准的海外基金，他们的规范操作几乎是业界的共识。但是对于另外的其它海外资本，或者称作游资，这部分资金在国内的动作，极有可能是冲着人民币升值或者房地产价值被低估的短线投机行为。

　　陈晟指出，机构投资者虽不以炒作为目的，但他们在物业市场的判断和做法，会给海外游资和民间资本以示范的作用，形成这类资金的跟风。以致在一线城市的核心商圈，物业的供应主体和购买主体多数都不是本土的开发商和消费者了。

　　某民间投资者说，他们(海外基金)持有最好的地段和雄厚的资金，在这个市场里，他们是庄家，我们跟。投资都是追涨杀跌的嘛。

　　也许炒作并不是标准海外基金的本意，但在客观后果上，其它海外及民间资本的跟风共同“煽火”了某些区域。外资这匹“狼”在中国楼市的力量还是不要被无视的好。

　　可能的限制

　　“要限制它，首先要了解它到底有多少。”陈晟说。

　　“机构投资者做了哪些交易，量是多少，这是比较透明的。但是对于那些通过各种途径进来的海外游资，实在是很难统计。”陈晟对于去估计这部分资金的量也觉得很头疼，“和正规海外基金一样多？或者比他们更多？真的很难说。这个恐怕要多部门联合共同去查。”

　　谁都不知道它们到底进来了多少。“只知道进来了很多”，这倒是一个共识。至于它们进来的途径，有的通过代理机构、有的通过个人进行购买，有的通过股权交易，还有一些不被了解的手段，总之很难统计。

　　在03、04年，海外游资进出房地产市场的蛛丝马迹非常多。“我们在做楼盘调研的时候会发现，突然有购买了几个楼层，资金来源奇怪。” 陈晟说，“现在在减少，不像04年那么明显了。也许是宏观调控的影响。”

　　如果不对外资进入房地产的资金进行控制，后果会怎样？

　　“可以看看东南亚金融危机时的中国香港、泰国和日本。”上海五合智库邹毅说。那些通过非正规方式进来的外资，还是会以非正规的方式出去，邹认为，控制外资的进出，防范风险是很有必要的。

　　新政中的“五年限转”政策对外资在国内购买的房产同样有效，“但我想外资会有办法出去，虽然我不知道它们具体会通过什么途径。”陈晟说。

　　邹毅预计，如果有对外资购房的限制政策，可能主要还是从税收上面入手。比如说征收转让溢价的所得税。如果一套物业买进1亿转手赚了5000万，却对这5000万课80%税，那外资投资者肯定会觉得划不来。另外在外汇管制上出台一些行政措施。

　　不过张军表示，他对中国经济安全的担忧倒没有那么严重。张认为，面对人民币升值压力，加快资本的流出比限制外汇的进入，也许更为有效。政府好像也在比较多地走这条路，比如允许QDII，允许在华外资银行代理海外

证券等，使资本加快流出。但在这方面，通常是“只做不说”低调行事。

　　来源：经济观察报网