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钮键军
外汇局可能对进入房地产的外资展开监管新政。这将成为外汇局突破此前监管瓶颈的开始。如果外汇局能对房地产领域中的外资行为进行有效的监管，其经验将可移植到对其他行业的外汇监管之中。在外资狂热追逐人民币资产的今天，此举有着重要的意义
“外汇局将首先在上海对进入房地产领域的外资动刀”。这是目前在上海房地产界普遍流传的一种说法。
按照坊间流传的消息，国家外汇管理局正在联合发改委、商务部等多个政府部门，酝酿对外资进入房地产领域进行严格限制的政策。
和外汇局相关的可能措施是：在资金流入和结汇方面，推出一些外汇监管的行政措施；此外，在外汇管制政策上，个人及法人(指公司或团体)会进行区别对待。
虽然外汇局的官员对这些消息并未置评。但在业内不少人士看来，目前确实是外汇局推出类似政策的最好时机。这不仅是因为相关政策可以有效地抑制中国房地产市场过热的问题，也将是中国转变外汇监管手法的良机。
良机突现
外汇局希望对进入房地产的海外资金进行管理已非一日之念。
早在2005年底，时任外汇局局长的郭树清就曾多次指出，外汇局应该对外资进入房地产行业的情况进行有效的管理，此后，多次传出外汇局在中国房地产行业发展最火爆的城市进行市场调研的消息。
外汇局也曾出台一些措施。比如，对购买两套以上住房的外资投资者给予惩罚性措施等等。
但上述举措都如隔靴搔痒，外汇局并未像外界预料的那样，大规模介入到管理进入中国房地产业的外资中。
一位接近外汇局的人士曾道出个中原委：外汇局并没有权利或者手段对这些外资进行切实的监控。这是因为，外汇局的权限只是负责外汇进出境的汇兑，但外汇进入中国的审批权和使用权分属于商务部、各地方政府。
换言之，外汇局如果直接干预外资进入中国房地产市场，有越权嫌疑。而且，即使没有人追究是否越权，外汇局行使权利时也必须得到其他相关部门的配合。
现在的外部条件给了外汇局一个机会——中国政府再次对房地产行业实施降温措施，且力度比两年前要大得多。更为重要的是，从上次调控的结果中，中国的主管部门充分意识到，如果不抑制外资对中国房地产市场的炒作，中国所有的宏观调控措施最多只能实现一半的功效。
此时，外汇局介入对房地产市场的调控中，成为理所应当的事情。
突破口
多数舆论认为，外汇局对房地产行业可能采取的举措，也是在打击热钱对中国的冲击。
正如很多分析人士所指出的，在人民币升值的背景下，境外游资、也就是一般所说的热钱，正在追逐中国的人民币资产，而火爆的中国房地产市场是它们最好的猎物。
如果中国能成功地堵住这些涌入房地产市场的热钱，就可以成功地抑制人民币升值的压力。
据《财经时报》了解，这些并不是外汇局所考虑的全部。在外汇局年初拟定的工作计划中，强调要加强对外汇资本流入流出的监管。
外汇局一位官员透露，未来，他们不仅仅是加强对外资进入房地产行业的监管，对其他资本的进出，也将加强监管。
为何外汇局选择了房地产作为加强外汇监管的突破口？
有关官员解释称，除了是因为在房地产领域加强监管可以得到更多的理解和支持外，此项监管如果获得成功，还将使得外汇局获得监管其他资本流入渠道的良方。
这是因为，目前中国外汇管理存在的一个现实挑战是——资本的非法进出境都是通过资本项下和经常项下的混用来实现，而外资进入房地产的手法基本囊括了这些违法手段。
换言之，如果外汇局能对房地产领域中的外资行为进行有效的监管，中国也可以将其经验移植到其他行业的监管。
这在外资狂热追逐人民币资产的今天有着重要的意义。因为这可以成功地避免中国的经济受到境外资本的威胁。
需要长效机制
按照中国社科院金融所研究员易宪容的设想，今后，中国的外汇管理将和产业政策密切配合，也就是说，今后中国的主管部门(商务部或发改委等)出台产业政策后，外汇局将根据这些产业政策来执行外汇管理政策，两者之间紧密配合。
不过，这种构想还需要一个法律或者制度上的长期安排。
中国目前存在的一个长期弊病是，主管部门各行其是、缺乏相应的配合。特别是在对外经济政策方面，主管部门所掌握的信息一般需要外汇局的反馈，这使得国内的产业政策，通常滞后于现实经济需要。
因此，要想让外汇局切实履行好外汇监管职责，其他部门的通力配合必不可少。
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