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为回笼资金缓解销售压力
本报记者 吴晓波 发自广州
近日，广州的“烂尾楼盘活专业户”天伦置业再次完成了一笔漂亮交易。近日该公司透露，其集团控股的子公司广州润龙房地产有限公司(下称“润龙地产”)已以17200万元的价
格整体销售羊城大厦房地产项目予 LOCKHART PROFITS LIMITED(中文名为“金丰投资有限公司”)和广州市丰川房地产有限公司，预计此次交易将产生毛利约2500万元。
据悉金丰投资为一家在英属处女群岛注册的日资投资机构，而丰川房地产则是其新成立的项目公司。有知情者透露，目前丰川房地产已经选定广州某著名中介作为代理机构，将这一烂尾写字楼改为小户型商务公寓出售，以避免写字楼供应高峰的影响，而且他们认为小户型的住宅类投资物业，更利于加快销售，回笼资金。
润龙地产此次卖出的羊城大厦项目位于广州市主干道东风路，是广州著名烂尾楼之一。2005年5月27日，润龙地产以 10415.3 万元(含佣金165.3 万元)价格，竞得这一建筑面积为5325万平方米的项目。而在此前，羊城大厦已经烂尾7年，两次流拍。
在接盘羊城大厦之后，广州的写字楼市场建设也进入了高峰期。而羊城大厦重新开工到发售所面临的时间段，正是广州写字楼供应量到达顶峰的时期， 2006~2007 年，广州仅CBD 珠江新城的写字楼供应量已经逼近100万平方米。在这一情况下，天伦置业迟迟未对羊城大厦进行重新包装公开发售，而是在暗中积极寻找整体接盘者。
外资介入广州带给天伦置业一个良机，天伦置业方面表示，羊城大厦整体销售，将令公司避免零售状况下销售周期较长和增加财务及其他费用的不利局面，减少了由于房地产市场宏观调控给公司带来的不利影响，有利于公司积极上马新的房地产项目。
而这一“新房地产项目”，指的就是天伦置业目前的重头戏——位于广州另一主干道环市东路的天伦置业大厦。该项目已经封顶，天伦方面的设想是把最高层用作公司总部办公，其余的27层全面对外出租，他们初步估计天伦置业大厦既能在房产升值中受益，又能够给公司每年带来4000多万元的租金收益，加上天伦名下另一广州知名豪宅天誉花园年租金超过1500万元的收益，这些物业将为天伦置业未来的发展提供稳定的现金流。
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天伦置业发展背景
天伦置业作为开发了广州天河首个豪宅大盘天誉花园的发展商，其后期选择的道路与其他本土地产大鳄有鲜明的区别。2002年起，天伦置业开始涉足广州当时少有开发商插手的烂尾楼改造领域，而且以爱买半成品及“短、平、快”转手的方式著称。2002年10月，天伦置业作为广州市第一家通过公开拍卖方式接手烂尾楼的企业，以9500万元在拍卖场上买下烂尾6年的东风路宝华大厦，在投入约1亿元的资金改造后，在2004年以天誉商务大厦新名字重新推出市场，当年销售完毕，回笼资金约3亿元。2002年11月，天伦置业以1.2亿元买入环市东烂尾楼联华大厦，重新包装后出售，转让时框架几乎已封顶。2003年联华大厦的部分销售实现销售收入12407 万元，毛利为5466 万元；2004年销售了该项目的全部剩余部分，实现销售收入10282万元，毛利为4375万元。与盘活天誉商务大厦不同的是，联华大厦的销售是以批发的方式分两次卖给广东粤能(集团)有限公司。2004年至现在，天伦置业利用烂尾楼转手买卖的利润，相继投资或开发了数个单体住宅项目如东山天伦花园、天伦东鸣轩等。但是由于2004年以来银根收紧，天伦置业也不得不面临吐出到嘴肥肉的尴尬局面。今年1月,天伦置业解除润龙房地产与广州空军住房中心于2002年10月16日签署的土地转让合同。该天河区用地面积约2.8万平方米，转让金额为1.45亿元。截至2005年12月31日，天伦置业方面已支付部分土地转让价款5500万元和政府税费及前期开发等费用1900万元。由于该宗地拆迁工作难度很大，难以完成，加之天伦置业方面两处在建工程项目资金需求较大，及时足额支付剩余土地转让价款亦有难度。双方经协商同意终止并解除原转让合同，广州空军住房中心将天伦置业方面已付的转让款及相关费用等全部退还。但是，由于2004年以来广州市场环境的整体好转，该地块在解除合同时，已至少增值一倍。由此也不难推测近日天伦置业急于将羊城大厦整体转让以迅速回笼资金的原因。
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