总部经济概念泛滥 工业地产市场显隐患

　　目前以总部经济为名的楼盘大量推出，对总部经济凭空定义，却不知真正的市场需求。盲目竞争势必导致重复建设、恶性竞争和土地资源浪费

　　本报记者 叶国靖 发自上海

　　《第一财经日报》调查发现，从总体上看，一批冠以“总部经济”的项目强力地推动 了城市的转型升级，已经成为强劲的经济增长引擎。但在发展过程中，一些开发商简化或偷换了“总部经济”的内涵，缺乏透彻的市场研究、明晰的产业定位及有力的招商能力，如吸引大公司地区总部的政策近似提出“以外向型经济为主，致力于自主创新”的口号，无意间陷入了“同质恶性竞争”的怪圈，进而在攀比模仿中贴身较量。

　　“总部经济的概念已经用滥了，恶性发展的局面已经形成。”戴德梁行房地产咨询上海有限公司(下称“戴德梁行”)高级助理董事、工业房地产部主管彭煦在接受《第一财经日报》采访时说，总部经济是激发区域经济蓬勃发展的产物，遗憾的是，现在上海很多项目是套用概念，这是一种误导市场、误导企业的行为。

　　发展定位不准确

　　“目前以总部经济为名的楼盘大量推出，对总部经济凭空定义，却不知真正的市场需求。”彭煦表示，“目前，特别是内资的总部项目都希望卖房子，快进快出，而无论跨国公司还是国内大企业的总部一向都以租赁为主。这种定位不切实、需求不清晰的项目是有相当风险的。总部经济对软硬件环境的要求很高，总部资源也不是无穷尽的，盲目竞争势必导致重复建设、恶性竞争和土地资源浪费。”

　　网上房地产公开数据显示，位于浦东的浦庆国际机电数码园，以“浦东总部基地”的名义进行招商，从上市至今，累计签约75次，总套数为771套，销售去化率约为9.7%。

　　据来自政府部门的消息，同样位于浦东的新希望集团工业地产项目，由于农转非的用地性质等原因，一直处于好事多磨的状态。

　　紫江集团位于闵行区的紫竹科学园区是今年首季供应量最大的园区，新增20万平方米研发办公物业。紫竹园致力于打造成产学研紧密结合的总部经济园区品牌，英特尔渠道平台事业部全球总部已正式落户。紫竹园一期总占地面积13平方公里，由大学校区、研发基地和浦江森林半岛三部分组成。彭煦认为，紫竹园如此大体量的工业地产项目，有其优势，但这其中充满了忧虑：土地指标的审批是否顺畅？这么巨大的体量如何合理安排开发周期？各个周期推出的产品类型如何结合长三角及上海的产业格局变迁？

　　全球排名第二的工业地产开发商AMB公司分析师吴立炜在接受《第一财经日报》采访时坦言：“一些工业地产开发商对于发展定位并不准确，在土地批租价格相对低廉以及没有明确的客户群等因素制约下，纷纷跑短线，出售物业而非考虑长线持有。”

　　缘何会“批量出炉”

　　上海有发展总部经济得天独厚的条件，这也让开发商形成盲目上马的冲动。在总部经济项目批量出炉的背后，有着错综复杂的原因，诸如强大的供应与强劲的需求，境外房地产基金和投资机构的推动，工业用地批租价格的相对低廉、部分房地产企业的业务转型、各级政府相关的政策扶持和税收优惠等。

　　戴德梁行最新发布的工业地产报告显示，今年首季，上海工业物业共出现35万多平方米的新增物业。在强大的供应形势下，需求量也保持着强劲的态势。今年首季，市场吸纳量达到13万平方米。上海14个主要工业园区的生产性厂房及物流仓储型物业的平均租金保持在1元/平方米/天。

　　境外房地产基金和投资人也打算大规模建立中国内地工业物业投资组合，AMB 中国副总裁Oliver Treneman就表示，AMB未来5年在中国的工业地产投资将达5亿美元。

　　据记者调查，上海目前的工业用地平均土地批租价格约在134美元/平方米，而奉浦工业区只有35美元/平方米。相比之下，工业用地批租价格明显低于住宅、商业服务、综合类等其他用地类型。开发商有时还可以从工业用地指标之外，捆绑拿到其他类型的用地指标。一些工业地产开发商也做住宅等其他建筑类型。

　　许多开发商都想在“总部经济”上分一杯羹，各区政府也想以此拉动本区经济，这就难免在一些区域出现总部经济项目一窝蜂现象。

　　上述的市场面和政策面等综合因素促成了时下上海如火如荼的工业房地产市场，同时隐患和陷阱也已凸显。

　　并非“筑巢”即能“引凤”

　　星月集团上海投资有限公司在上海松江区的“大业领地企业总部花园”，占地1800亩，规划建设500余栋总部楼，一期用地约100亩，由57栋独栋科技研发楼构成。海正集团等27家浙江台州企业已经签订了入驻意向书。

　　星月集团上海投资有限公司副总裁邬峭峰在接受《第一财经日报》采访时表示：“政府要规范行业发展、鼓励制度创新；学界要厘清‘总部经济’的理念，帮助投资商科学决策、避免盲目投资；投资者对于市场调研、社区环境、人员招募、产品类型、招商对象、招商策略、租赁合同等诸多问题要系统思考，形成差异。”

　　从目前很多“总部经济”的建设项目看，以房地产买卖吸引产业进入的逆向运作，未必被企业认同。上海中原物业代理有限公司工商铺总监陶翃就此认为：“有的工业地产项目已经开始商务化了，有的甚至做成了

写字楼。”邬峭峰认为，政府要规范行业发展，避免盲目投资。

　　“事实上，近年已有不少基金着手研究工业物业的投资机会。”彭煦告诉记者，“国际投资者不断进入中国，将帮助工业地产自用业主将资产负债表内的房地产转化为现金并重新投资于其主要业务。遗憾的是，在上海，符合境外投资机构的工业地产项目并不是那么多。国内工业地产商都是把物业直接出售，而不是持有。”

　　彭煦还指出：“总部经济是市场经济形态，而非政府能够左右，并非‘筑巢’即能‘引凤’。政府可以推动，但不应强求。开发商要遵循产业规律，从竞争对比中找出属于自己的位置。每块用地以300~600亩为宜，而一些项目的市场定位、产品类型、招商工作等并不符合市场的真实需求，在一个合适的地方建造了错误的建筑。同时还要警惕总部经济成为‘地产经济’的炒作。”