逃过调控 商业地产吸引大量港资

　　“国六条”自5月17日发布后，内容涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息披露等各个方面，核心细则规定又随后公布。然而细读“国六条”，不难发现此次调控剑指住宅，而对商业地产的限制几乎没有。某不愿透露姓名的商业地产开发商表示，“商业地产本身就是一个投资品种，商铺和写字楼首付必须五成，需求的资金高，而这类投资者，都有相当财力，就算持有5年也没有什么，何况，‘国六条’没有明确地说明，商铺投资不足5年的要全额征收营业税。”因此，相对住宅来 说，商业地产此次可谓是隔岸观火，“偷着乐。”

　　商业地产成交热

　　 此次调控可谓立竿见影，效果明显，近段时间，楼市反响强烈。然而，在住宅受到调控的同时，相对住宅的观望，政策空间宽松的商业则显得十分活跃。根据策源机构咨询研发中心最新统计数据显示，5月份一直到6月前两周，全市的商品房成交在下降的同时，商业地产市场未受到政策的影响，交投活跃。

　　“国六条”的出台使得住宅市场出现了整体观望的趋势，但是从商铺成交量来看，政策对商铺市场并没有造成很大的影响。根据策源机构的数据显示，6月5日-6月11日，全市商铺成交量总体呈现平稳的态势，总成交面积39422平方米，环比上升4.3%；总成交金额37671万元，环比上升9.8%；而成交均价比上周下降了13%。从分布来看，商铺的成交面积仍然集中在外郊环间区域，占到全市总成交面积的38.3%。而在6月12日-6月18日，虽然小黄金周对商铺的成交带来一定的影响，但是整个成交仍然属于稳定阶段，主要集中在内环以内和外郊环间区域，两环合计占到全市总成交面积的73.4％。

　　策源分析师指出，“国六条”的出台后，住宅成交量减少最为明显，但是商铺市场却成为另外一个投资重点。“国六条”中“凡新审批、新开工的商品住房建设，建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，将对房地产供应结构产生重大影响。

　　住宅开发难以做到70%为90平方米以下的房型，需求的多样化注定在房地产开发中难以坚决执行这样的政策。一些项目转性为商、办、综合将是一些土地盘活的出路。上海东方早报记者已获悉，青浦区朱家角投资开发有限公司拟先推出其下800亩的商业用地，商用物业的土地转让有所增加将成为一种趋势。但是，分析师也担心地指出，商用物业供应的进一步增加必将引起政府新一轮的政策调控。

　　港资纷纷涌向内地商业地产

　　据公开资料显示，过去一年内，香港大型发展商，不计中信泰富、华润及中国海外等主要业务在内地的香港上市公司，在内地购入的地皮超过30幅，占地面积超过800万平方米，成交价总额逾358亿元。另据有关统计，截至2005年底，香港知名地产商在内地土地储备总量已经超过4100万平方米。

　　而在这些港资公司中，可以注意到港资进入内地的首选开发类型多是商用物业。恒隆地产主席陈启宗最近就在香港表示，希望未来3年在内地6~8个城市签订10个物业项目，以每个项目9.2万~13.8万平方米计算，总楼面面积将增加约130多万平方米，其中大部分为商场项目。

　　恒隆地产从持有性物业中收益颇丰。其上海物业租金盈利大幅增长，占到集团物业租赁盈利的四分之一。据恒隆地产2005年至2006年中期财政报告显示，该集团2005年下半年物业租赁业务颇为理想，尤其是上海港汇广场其租金收入总额上升34％，成为支撑其利润小幅上涨的主要原因。

　　上海东方早报记者了解到，商业物业不仅能持续性提供长期稳定收入，从去年底香港REITs上市后，还将有利于港商分拆这些物业在香港上市融资从而加速其在内地投资步骤。就拿恒隆地产为例，以该集团去年年报显示，其有意将内地业务分拆上市。有此打算的不止恒隆，如丽丰控股有意分拆内地项目如上海香港广场及广州五月花商业广场等以REITs方式在港上市。

　　而事实上，不仅是港资开发商，众多海外基金对于商铺市场也虎视眈眈。沪上知名的商铺投资专家姜新国在接受记者采访时就表示，海外基金对于商铺市场起到了一定的规范作用。因为海外基金所看好并且喜欢收购的都是一些产权清晰且有自主经营权的商铺，这从另一点上来说，促使了商铺市场的规范发展。

　　但是，也有人提出了担忧。大华集团销售中心副总经理杨子江就指出：“目前，有那么多的企业，包括内资的外资的，都表示要转向或者加大商业地产的开发，一下子这么大的量，对于后市将会造成什么样的影响呢？”

　　他表示，相对于住宅市场，商业地产的客户群体相对狭窄，并且这部分人受金融、产业、投资政策和环境的影响更为敏感。客户群体的特殊，开发商更多的是面对企业客户和投资客户，一旦发生什么变故，恐怕有些小开发商就会吃不消了。

　　个人投资热情高涨

　　在新政策下，唯一对于商业地产有所影响的是关于不允许售后包租这一条，但似乎这一条对于投资商铺的普通个人来说影响不大。

　　6月初，在第五届上海商业房地产展示交易会上，主办方对于沪上

房产投资人群的投资物业形态、投资模式、投资态度等问题的调查发现，上海市民对于商铺投资市场仍持乐观看好的态度，并且投资比例仍在上涨。

　　在购买商铺方面，出于投资目的的购买者明显上升，去年投资者占55%，而今年上升至67%。业内人士分析认为，商业地产已经成为目前房产投资者的唯一关注点，因此投资欲望上升非常明显。而广大投资者受到商业地产禁止“售后包租”政策影响，投资信心一下子受到打击，但对于商业地产投资的前景总体看好并未改变。

　　面对禁止“售后包租”，姜新国表示，建设部历来对商业地产干涉较少，甚至在2004年全国查购物中心、商业地产规划等活动中都三缄其口，这次建设部借着“国六条”的出台对商业地产亮招，锋芒直指商业地产，主要是为了协助商铺市场后期经营的良好发展。

　　“现在中国的商业地产还处在一个刚刚开始的阶段，还有很大的发展空间，

宏观调控对住宅市场的控制给商业地产一个很好的发展契机，但是在出现了虚高价格、集中经营等等问题的时候，政府应该及时控制，避免出现泡沫。”

早报记者 叶莺 刘颖娟 烁东