深圳样本：囤房抬价销执照

　　日前，深圳市率先正式发布《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》10条措施，力促“国六条”的落实。由于《通知》细化了深圳今后3~5年内项目审批、供地等细节，业内分析人士一致认为，小户型供应将成为市场主流。

　　囤房抬价可吊销执照

　　 新出台的深圳宏观调控细则规定：为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　切实整治房地产交易环节违法违规行为，深圳将严厉打击囤积房源、恶意炒作、分期销售、哄抬

房价的企业，对情节恶劣、性质严重的，应当依法依规给予处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的法律责任。对购买住房不足5年转手交易的，规定要求，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。

　　同时，深圳还将加大对闲置土地的处置力度。一年未开工的项目，从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；两年未开工，无偿收回土地使用权。

　　在今后3年至5年内，深圳将适度增加住宅用地供应规模，进一步调整住房供应结构，适当提高房地产开发强度；保证中低价位、中小套型普通商品住房（含

经济适用房）和公共租赁住房（含廉租住房）的用地供应不低于年度居住用地供应总量的70%；停止

别墅类房地产开发项目供地和办理相关用地手续。

　　项目控制而非总量控制

　　据记者了解，深圳的《通知》中没有强调“90平方米要占70％”，但是作为附件的“深15条”的部门任务分解中明确要求，6月1日后，已审批但未取得施工许可证的项目都要进行清理，必须符合90平米户型占70%以上的套数和比例要求；而且要求以项目控制，而非总量控制，凡不符合的必须按要求进行套型调整；因特殊情况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准。

　　“深15条”明确要求，自6月1日起新出让的住宅项目(含经济适用住房)，应当在土地出让合同中注明“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅开发建设总面积的70％以上”。

　　深圳市规划局有关人士告诉记者，上周共接受商品住宅审批案14宗，其中11宗因为没有满足“国六条”中这一“小户型比例”未获得批准。换而言之，有近八成商品住宅项目规划没有得到政府批准。

　　在上述未获批的项目中，南山、宝安、龙岗占三个，福田两个，南山、宝安、龙岗受到的影响最大；获批的3个方案中，一个为关外宝安的中户型楼盘，一个是皇岗口岸的小户型楼盘的后续，最后一个是福田侨香路公寓项目，均达到“国六条”中“90平方米户型需占项目面积70%以上”的规定。

　　小户型将成市场主流

　　针对住宅超前消费现象的逐步控制，业内分析人士指出，小户型供应将成深圳楼市的主流，消费者的居住观念也将更为理性，将由过去单纯追求大面积住宅转变为住宅性价比的提升。

　　由于目前中国房地产行业集中度较低，随着存量土地激活力度的加大，势必加速行业整合。分析人士表示，虽然总体市场在短期内难免受到宏观调控的一定影响，但有利于提高行业集中度，具体表现为上市地产房企强者更强，如万科、华侨城、招商地产等将会有更大的发展空间，中小开发商将成为被这些地产巨头整合的对象。

　　国泰君安地产分析师张宇认为，从城市的发展来看，户型趋小是大趋势，所以深圳率先出台的细则对市场的影响并不会如想象中的那么利空。另外，对于上市公司来说，今年的业绩不至于受到很大影响。

早报记者 雷蕾 烁东