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宏观调控对普通商品房市场产生了较大冲击，而禁止别墅用地的政策却使得别墅市场看好。根据汉宇地产对于市场的记录分析，新政策国后，别墅市场买卖租赁双双向好。
汉宇地产最新统计资料显示：2006年第一季度上海别墅市场需求量大于新增供应量。上海全市别墅项目新增供应量24.6万平方米，成交面积27.7万平方米，动态供求比为1：1.13。4月份别墅供销两旺，4月份上海的别墅总体供应量较3月翻了一番，成交量呈持续攀升
的趋势。成交量达到799套，其中独栋别墅327套，联体别墅472套。成交量总体增幅将近47%，成交面积约21万平方米，较上月增加近53%。同时，独栋、联排成交均价都出现了微升。
汉宇地产市场研究部认为，上海的别墅市场作为高档住宅市场，在宏观政策面频出打击性消息的同时，却保持良好态势，主要原因于社会发展以及市场稀缺有关。首先，目前别墅市场的客户类型发生了很大改变，相对于调控前别墅市场以短期或是中期投资为主的客户群体已经转为长期投资和自住为主。由于经济型别墅的普及，改善型消费者有能力也更加愿意选择别墅作为居住的物业，而投资客户也从赚取短期差价转变为主要靠收取长期、高额的租金赚取利润。
由于中国经济长期强劲的增长和社会政治、治安的稳定，来中国工作的境外人士不仅在人数上大量增长，而且从原来的个人到中国工作转变为全家移居中国。受到原来居住习惯的影响，境外人士对高档物业的需求也从酒店式公寓、高档住宅向以家庭为单元的独栋、联体别墅转移。加上海外客户有子女，在租赁别墅时更多考虑附近是否有国际学校，因此有国际学校的区域如浦东、长宁等因此而受到青睐，需求旺盛而致使租金居高不下。
据悉，目前上海别墅入住率达到80％左右，高档别墅平均租金报价为每月每平方米20．04美元，其回报率可达到13．4％左右。其次，由于国家对别墅开发用地严格控制，别墅尤其是独栋别墅的稀缺性，将会得到逐步显现。但由于目前别墅整体的供应量较大，在交易价格上的反映并不明显。但随着市场对供应量的消化，这一局面将逐渐明晰。
由于自住对别墅需求的强劲增长、别墅开发受到严格控制以及别墅投资具有租金和地皮升值双重优势，所以目前上海的别墅一手买卖市场和租赁市场，特别是处于市中心周边配套设施好的别墅楼盘受到市场的长期追捧。 早报记者 叶莺 烁东
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