上海楼市成交结构趋变

　　易居中国分析师指出，在未来一段时间内，上海房地产市场将经历新一轮的整合，开始由零散的区域竞争向集中的垄断竞争阶段过渡。

　　上海部分区域的开发商延后新盘上市，上周上海房地产市场供应量、成交量再次大幅下跌。易居中国分析师指出，未来楼市供求量都将进一步萎缩，这主要是由几个方面的原因造成：

　　对于“套型建筑面积90平方米”定义的争议，使得开发商和地方政府对于新盘的上市更为谨慎；房地产市场观望气氛浓厚，市场进入新的调整期；政府宏观调控、信贷监管和对外资进入市场的限制都将对房地产市场的供求造成明显影响。

　　 成交量连续6周下跌

　　 根据易居中国对全市重点区域监控数据显示，上周商品房新增供应量42.31万平方米，比前一周下跌了38.8%，日均供应量为6.04万平方米；而商品住宅新增供应量为21.96万平方米，比前一周减少47.9%。

　　上周全市商品房本周共成交39.66万平方米，比前周下跌26.1%；其中商品住宅成交量29.06万平方米，比前一周下跌22.18%。这已经是上海商品住宅成交量连续第6周下跌。

　　自“国六条”和“十五条”相继出台，对房地产市场造成明显的影响。6月1日前一周商品住宅日均成交量基本保持在81129平方米以上；自6月1日起成交量大幅下跌，日均成交量为48402平方米，与6月1日前相比，成交量下跌近四成。

　　易居中国分析师表示，市场供应量、成交量在未来几周将会继续保持回落的态势，房地产市场将面临新一轮的整合。

　　成交结构变化致均价大幅下跌

　　上周商品房成交均价为8837元/平方米，比前一周下跌10.3%；商品住宅成交均价为9513元/平方米，比前一周大幅下跌18.53%。

　　易居中国分析师指出，上周商品房和商品住宅成交均价大幅下跌主要原因因为成交结构的变化。前一周华山夏都苑总计116套，以28043元/平方米的价格整体出售，使得全市商品房与商品住宅的成交价格走高；而上周成交主要集中在中低价段楼盘，使得商品房和商品住宅均价大幅下跌。

　　从上周商品住宅排行榜看，成交较好的商品住宅呈现以下特征：

　　成交环线分布均匀相对集中，外郊环有5例楼盘上榜，占据TOP10的楼盘的一半，中外环楼2例楼盘上榜，其他环线各有1例。在区域分布上较为集中，成交TOP10的楼盘分布于浦东新区有3例，嘉定和闵行区各有2例，其他分布在普陀、松江和青浦区。从成交均价来看，TOP10楼盘有9例在10000元/平方米以下，成交价格区间在3700元/平方米~7000元/平方米，价格明显下移，低价楼盘成为市场成交主力。

　　 房地产市场将向“垄断竞争”过渡

　　

宏观调控对房地产市场面上数据造成明显影响的同时，对未来整个行业也将产生深刻影响。易居中国分析师指出，在未来一段时间内，上海房地产市场将经历新一轮的整合，开始由零散的区域竞争向集中的垄断竞争阶段过渡。

　　目前的房地产行业，正处于由零散向集中过渡的阶段，在这个阶段，房地产市场正在步入一个群雄割据时代，房地产企业的激烈竞争才刚刚开始，这是一个兼并重组的时代。

　　《2006中国房地产百强企业研究》报告显示，并购重组成为2005年房地产行业的一大发展特点，而通过并购重组，房地产行业的规模效应逐渐显现。报告显示，房地产百强企业总资产规模超过100亿元的有15家，超过200亿元的有7家。对房地产企业来说，2006年将是新一轮的行业整合期的开始，逐渐向垄断竞争过渡。

早报记者 刘颖娟 烁东