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本报记者 苏丝
广州报道
廉租房有望带动新开发模式
6月20日下午，深圳公布实施“国十五条”细则9大措施。
6月21日，本报记者致电广东省建设厅、广东省国土资源厅询问广州地方细则获知，一份来自广东发改委的《2006年广东房地产投资计划》已下发至各主管部门，相信日内会有相关措施出台。
据知情人士透露，深圳细则一周前已经拟好，而此前厦门、青岛也有细则出台。加大廉租房建设力度在各地均有所体现。值得关注的是，深圳已初步确定，为改变市场供求紧张状况，将今年政府出让的年度商品住房用地总量从去年的80万平方米提高至104万平方米，并新增40万平方米的政策性住房用地供应(含廉租房、经济适用房等)。此外，有关部门已经拟定在月底前完成全部104万平方米的商品房用地的规划选址，并于今年8月底前完成全部用地出让。
实际上，包括北京、上海、广州在内，从2005年开始，就开始了对廉租房的推进。
广州房管局在网上公布的新社区住宅的房屋来源主要有两类，一是政府现有的存量房源，主要分布在白云区、天河区、荔湾区和海珠区；二是由政府主导建设新社区住宅，计划今年起，在现有配套比较齐全的海珠区大塘聚德花苑和白云区同德泽德花苑先行组织建设，建筑面积将近18万平方米。
据了解，新社区住宅建筑面积为40-140平方米，主要用于出售，部分用于出租。新社区住宅的出售价格按照国家发展改革委和建设部关于经济适用住房的计价办法确定，由开发成本、税金和不超过开发成本前4项费用之和的3%的利润构成，出售价格由市物价部门审定；租金标准按照当年市国土房管局和市物价局公布的公房成本租金标准计收。
而厦门的措施更为详尽。来自厦门房管局林长树的信息是，厦门把社会保障性住房分为四类，并在供地时就对户型和面积作出规定：一是保障性商品住房，其中2房1厅限60平方米，3房1厅限70平方米；二是为最低收入家庭(即必须是社保对象)提供的廉租住房，其中1房1厅到3房1厅分别为35、50、60平方米；三是为中低收入家庭提供的公有租赁住房，其中分别限为40、60、70平方米；四是公房安置房、解危安置房，也就是为解决危房问题的家庭提供的住房。
据林介绍，保障性住房的土地并不是根据市场地价出让，而是在基准地价上浮动，一般建成以后房价是市场价的70%～80%。
大部分开发商认为廉租房的建设，对于商品房市场冲击有限，但正如南航建设开发有限公司董事、行政总监王志翔所指，政府在建设中低价位商品房的社区时，其实也为政企合作开辟了一种新的模式。在这一过程中，势必带来开发企业的重新洗牌。
房价上升波动呈周期性变化
正处于上升阶段的广州房价或将受到新社区的冲击，事实是否如此？
来自广州市统计信息网的信息显示，近8年来，以广州每年房价均价来看，广州房地产市场经历了两个周期(见附表)。1998年至2003年，五年间，广州房价均价从5130元/平方米缓跌至4210元/平方米，下降了近20%。2003年后，广州房价开始飙升，2004年、2005年每年均价都有大约400元/平方米的升幅，2006年4月均价相比2005年底均价，更是上涨近1400元/平方米。
房地产周期性浮动特征为何如此明显？
广州业内人士伍岳峰认为，正如股市等经济领域的周期性，房地产的周期性恰好与近年来广州国民经济发展方向走势相一致。
伍分析,在1998年之后的这一个房地产周期，有其历史推动因素。最关键的一点是，1990年代末取消福利分房制度之后，市场所潜伏的购房需求，还有历经十年之后的换房潮涌以及城市发展进程，加大了房地产市场需求。
实际上，1998年至2004年间，恰好国内经济不景气，中央倾向扶持民营开发企业，鼓励市民购房，诸如广州富力地产，得以在这个宏观背景下脱颖而出。此一轮调控也为一类企业带来机会，那就是有着国企改制背景的开发企业，当然前提就是“70%”所带来的开发模式的改变，并不是任何类型开发商都能承受的。
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