北京写字楼多米诺骨牌效应 千万平方米集中放量

　　本报记者 杨丽萍

　　北京报道

　　据最新数字统计，今年内，北京写字楼供应大增，在CBD地区、中关村、金融街、亚运村、内城区域会有超过1000万平方米的供应量。

　　不少写字楼开发商指出，“今后，以租赁为主的写字楼会得到市场认可，散售的写字楼将被弱化。基于这个原因，更有实力的开发商会逐渐进入到商务地产领域，写字楼市场将再度洗牌”。

　　集中放量期

　　董志利，北京天枫房地产开发有限公司董事总经理，他的项目北京福地广场位于北京写字楼市场曾经不起眼的角落——宣武区，属于庄胜崇光商圈。

　　“从投资角度来看，宣武发展比较慢，也正是因为它慢，所有才有投资和发展的潜力。”董志利认为，发展相对落后的区域商机更有爆发力，更有潜力。

　　低密度车流和即将建成的地铁4号线和正在规划中的7号线，使得这一区域具有了优越的交通优势，也是董志利所言的发展潜力。与CBD地区、中关村、金融街相比，这里的土地价格和拆迁费用要低很多，投入成本低优势十分明显。

　　随着市政建设的大力推进，北京写字楼的新一轮投资热正在显现，其热度已经冲破了传统的CBD地区、中关村、金融街三足鼎立格局，正在向多中心区域蔓延，西南区域的宣武区只是其中之一。

　　据记者了解，在中关村区域刚刚入市的写字楼中，仅紫金数码园的总建筑面积就已达到了13.5万平方米。按照总体规划，中关村在建成后写字楼的总供应量将会达到500万-600万平方米，而从2002年至今，中关村已经入市的写字楼供应量大约在200多万平方米。

　　而据戴德梁行的预测，今年北京预计有将近150万平方米写字楼面积进入市场，且广泛分布于各个区域，其中，金融街和CBD新增面积将达到50万平方米。

　　“2006年，北京甲级写字楼大约会有168万平方米左右的新增供应，2007年新增的写字楼将高达200多万平方米。”第一太平戴维斯物业有限公司项目策划总经理徐伟成透露。

　　据记者了解，2005年前后，北京CBD、中关村、金融街、亚运村累计至少有超过500万平方米的供应量，还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。而2005年和2006年两年间，北京CBD地区、中关村、金融街、亚运村、内城区域就有超过1000万平方米的供应量，成为北京写字楼集中放量期。

　　如此大的放量如何消化？

　　供需失衡之下的价格连锁反应

　　“公司搬写字楼一般都是因为扩充营业，目前来看，从外企、民营企业到一些本地的企业，平均扩充写字楼的面积是30%。有的企业甚至达到了50%。”徐伟成强调，随着金融、保险业对外开放的扩大，这一类跨国公司对写字楼的需求会有较大增加，“外企需求尤为明显。”

　　据了解，外资基金对北京写字楼发展也有一定推助作用。2005年，北京就有8栋大单成交。其中凯德置地、摩根士丹利、美林银行、三星集团等国际机构投资者频频出手，成交主要集中于CBD区域的顶级项目。

　　然而，放量与市场需求的巨大差距之下，写字楼的空置隐忧还是会出现。

　　“2006年，预测写字楼的吸纳量差不多是90万平方米，2007年的吸纳量大概是100万平方米。徐伟成认为，“2005年大约是12.6%的甲级写字楼空置率，2006年有21%的空置率，2007年大概有25%的空置率。”

　　就在北京写字楼还没有逾越供需大鸿沟时，供需失衡所导致的价格连锁反应已开始。

　　“因为供求失衡，现在北京的写字楼价格被严重地低估了。”北京佳程广场总经理王哲坦言，在同一个区域里，住宅能卖2万块钱，写字楼却卖不出去。

　　中信证券研究部经理王德勇与王哲的观点相似。“北京供给量非常大，但存在一个结构问题。”王德勇坦言，严格来看，北京写字楼的核心区域还没有形成。“尽管CBD是核心区，但是这里的写字楼价格跟二环、三环没有太大的区别。而CBD、金融街核心区的住宅价格也和写字楼价格相当，这都是不正常的。”

　　一边是集中放量，一边又是供需鸿沟，北京写字楼市场是否真的已陷入两难境地？

　　面临商务升级

　　“2006年和2007年将是北京写字楼相对空置率最高的两年。”徐伟成预言，这种状况估计要到2008年之后才有可能得到改观。

　　业内估计，2008年是北京写字楼前景明朗的节点。

　　“作为海外国际基金，我们有很多收购渠道及经验，但是我们缺乏和当地的联系，所以，外资投资机构更看好国际化区域。”扬子基金北京代表处投资顾问陈广宇透露，扬子基金着眼的区域主要是CBD、燕莎区域。

　　“从区位来说。福地广场距离天安门、西单、西客站、新世纪半径距离都在两公里以内。而每个

房地产商在进行项目定位时，区位都是放在首位的。”董志利说，北京西南区域更适合于开发建设针对需求面积小，但同时对良好商务办公环境又有需求的企业客户群产品，“这也是福地广场的定位。”

　　“我们打造紫金数码园，主要也是因为可以借鉴中关村科技园内各园区创新发展的经验，在中关村核心地带建立一个与国际接轨、具有一定规模的数字娱乐基地。”北京中关村科学城创业园有限公司总经理张焱这样介绍。

　　据了解，紫金数码园作为中科院科技园工程启动项目，北临中科院软件园区，南面希格玛大厦内的微软中国研究院，周边还有多所著名大学和科技园区，未来将依托中科院的优势，进一步突出科技创新、高科技产业化。