难挡搬迁诱惑 地主一夜暴富

　　仅本报统计的非地产类公司生产基地向郊外转移后，其城市土地部分增值已超过300亿

　　证券时报记者 袁立波

　　三十年河东，三十年河西。这一次天上掉下的馅饼落在了在城市拥有巨量土地的传统制造企业头上———他们占有的土地正在以呈几何的倍数增值。

　　近年来，中国经济的强劲增长带动了房地产业的蓬勃发展，全国各大城市的房地产价格屡创新高，而房地产业最核心要素———土地价格更是扶摇直上。而土地价格的直线上升，为众多拥有大量土地储备的房地产上市公司，以及拥有大量土地资源的非地产上市公司，带来巨大的想象空间。

　　搬迁的诱惑

　　由于历史的原因，许多污染较为严重的化工、制造、医药类等上市公司的厂区，都地处大城市的中心城区，面临的环保压力较大。为减轻环保压力，根据当地的市政规划，这些公司的厂区不得不搬离城区，在环保压力相对宽松的郊区寻求更大的发展空间。但客观上，这些公司搬迁后“腾出”的大片土地，在变更土地用途之后，无疑将成为一棵巨大的摇钱树。

　　精明的投资集团往往在此发现难得的投资机遇。今年4月，某知名集团总裁直言不讳地提到，该集团实际控制的一上市公司就面临搬迁，“收购上市公司就是看到了搬迁蕴藏的巨大商机。搬迁后的地块变更成商业用地不难，而变更之后的获利将是以亿计算。与土地升值巨大的利益相比，这个公司现在一年1000多万利润就显得微不足道。”

　　这种机遇在具有治污压力的城市普遍存在。目前，在出于治污而要求辖区类公司整体搬迁的城市中，北京与重庆最为典型。众所周知，北京即将迎来千载难逢的奥运盛事，净化首都空气，治理城区的重污染企业，已成为当务之急。在这种背景下，G

首钢(000959)、北京化二( 000728 )等一批企业，纷纷列入了北京市政府的整体搬迁名单之中。

　　拥有搬迁概念的北京化二也引起了投资集团的注意，从去年起，坊间就开始盛传其与香港地产巨头沿海集团的“绯闻”。原因不难理解，现在位于北京市朝阳区的北京化二，其生产厂区占地面积高达57万平方米。早在2003年，北京化二就从北京化工集团手中获得生产用地的土地使用权，当初购买价格仅为 3.65亿元，相当于每平方米地价仅640元。但与之形成鲜明对照的是，北京化二厂区所处的朝阳大郊亭，毗邻北京市中央商务区(CBD) ，周围已高楼林立，

房地产价格已攀升至一个相当的高位。

　　重庆市在治理污染方面的决心更大。按照重庆市政府要求，市内重点污染企业必须在2007 年前搬离主城区。主营油漆涂料等业务的渝三峡(000565)“顺水推舟”，在去年11月与江津的德感工业园区签署入驻合同，启动了厂区搬往江津的计划。根据搬迁方案，渝三峡的原厂房用地将分次出让。

　　经过简单计算不难发现，一搬一迁之间存在着巨大的价格差。据悉，渝三峡在工业园征用的350亩土地，每亩征地价仅5万元，全部地价款也仅0.175亿元；而位于九龙坡区石坪桥占地300多亩的渝三峡旧厂址，却以超过4亿元的价格转让给了城投集团。同时，为尽快推进企业搬迁工作，2005年8月，渝三峡还将其另一块生产用土地共计96.55亩以每亩150万元作价，出让给重庆渝富资产经营管理公司。据统计，此次土地出让收入的资金将用于企业搬迁，其增值收益预计达到5.44亿元。

　　*ST集琦(000750)则把厂房移到集琦科技园，而位于桂林市内七星区老厂房的103567 平方米工业用地将变更为经营性用地，补完地价后，每平方米地皮成本也仅525元，虽然市场价在1000元至1500元上下，只及上海、深圳地价的十分之一，但土地增值收益也达到了5000万元。

　　此外，*ST集琦还拥有其他土地增值的潜力，其控股 90%的桂林集琦中药产业投资有限公司，在旅游胜地桂林市拥有2720亩巨地，合181万平方米，每平方米经营性用地的取得成本仅250元左右，因区内建设“桂林大学城”的关系，地价飙升，*ST集琦去年12月27 日将集琦中药10%股权转让给开发中央电视台新址旁边“中国第一商城”而著名的北京魏公元鼎房地产开发集团，约定交易价格为人民币7680万元，魏公元鼎以高于2倍价钱收购，*ST集琦因此可获得约5000万元的收益，这意味90%股权如果全部转让将可带来约4.5亿元的收益。

　　另一个难以抵御搬迁诱惑的例子为G常山(000158)。该公司地处河北省会城市石家庄。资料显示， G常山拥有82万平方米的厂房，厂房位于石家庄市主干道和平东路与城市中轴的建设大街交界处，地理位置优越，面积相当于两个天安门广场。而这1240亩(82万平方米 ) 的厂房土地面积，该公司购入时每平方米地价仅750元，但目前市中心地价已涨到 3000元/ 平方米以上。如此高的价格差带来的利润想象空间，难免要令G常山“见异思迁”；而且，另一方面，当地政府对搬迁事宜也表示支持，为支持整体搬迁，已承诺将土地拍卖所得全部给予该公司。据初步预计，这部分土地增值带来的收益将在16亿元左右，而该公司2005年的净利润仅728万元。

　　与许多工业企业搬迁的一个重要特征———将原工业用地变更用途，以实现其增值效应相类似，即使暂时没有搬迁的时间表，一些上市公司位置优越的工业用地，由于种种原因产生变更用途的机会。而工业用地一旦变为生活用地或经营性用地，从而带来的土地增值收益，也将给这些公司在主营收益之外，带来额外的惊喜。

　　对于G广钢(600894)而言，土地角色转换对该公司的贡献，是一个长期渐近的过程。据悉，G广钢所拥有的138万平米土地(位于广州市芳村区鹤洞广中路)，将被广州市规划局由工业用地转为生活用地，有业内分析人士认为，这样一来将会给广钢带来 10-20 亿元的隐形收益(2004 年末该项资产反映在“无形资产”科目里的余额仅5092万元，还有41年使用年限) 。目前，广钢所处地区将成为“置换更新区”，“从生产用地向生活用地转化，将生产岸线转化成生活岸线，改善为以居住产业和休闲产业为主的空间组团”。逐渐的土地置换将使广钢的隐形资产土地，逐渐变为显形资产进入到上市公司资产中。

　　乌鸦变凤凰

　　近年来，随着我国对上海浦东、天津滨海新区以及其他区域发展的政策倾斜，这些区域的经济取得迅速发展，土地价格开始飙升，上市公司在这些区域内拥有的土地资源相应大幅增值。同时，受新的交通规划、重点旅游或体育项目施工的带动，在这些交通、旅游或体育重点项目圈辐射的范围之内，上市公司拥有的土地也开始“乌鸦变凤凰”，一夜之间变得炙手可热。

　　在我国最大城市上海，区内三家上市公司成为这些相关因素带动土地增值的“三剑客”。G申达(600626)作为一家上海老字号上市公司，在上海城区拥有大量厂房等土地资源，随着上海房地产价格的持续上涨，该公司土地资源也出现大幅增值。记者了解到，该公司占有的浦东30亩征地，已由20万/亩上升到100万/ 亩；在嘉定的150亩征地，也已由当初的12万/亩上升到30万/亩。

　　而在我国第三大岛屿———崇明岛，受近年来积极进军内地的李嘉诚麾下地产旗舰———长江实业(0001.HK) 受邀参与由上海实业集团持有的崇明东滩发展项目的影响，该地区的地价连连上涨，崇明土地价格已经由以前的每亩10万元上涨到目前的每亩70万元以上，涨幅超过7倍。与此同时，作为崇明当地惟一的上市公司的G亚通(600692)，在已拥有崇明现代农业园区1480 亩国有土地使用权的基础上，又以每亩3万元的“地板价”购买了900亩土地，土地重估无疑带来巨大的增值。

　　另一家上海公司复旦复华(600624)拥有国家级复华高新技术园区，该园区座落于上海嘉定，总规划面积达 5.26平方公里(7890 亩)，目前复华高新技术园区正成为上海市乃至全国的高新技术产业重点发展基地。巧合的是，由于 F1赛场位于上海嘉定，嘉定赛场周边地价已由2002年的每亩10万元左右，一度上涨到去年每亩120万元的天价。而且专家预测， F1

赛车场周边土地的未来升值量估计将高达200亿元。

　　在某种程度上，G中炬(600872)拥有的土地增值带有“喜剧性”成份。 2000年前后，该公司在广州至珠海轻轨铁路中山站出口陆续购置了2438亩商住地，每亩购置成本约为31万元，折合仅约465元/ 平方，但该公司购买此地块后，一直没有用于开发，因而闲置了6年。到去年8月，G 中炬再继续以每亩68.42万元的价格买下旁边的238.22亩商住地，准备兴建成现代化商务住宅社区。参考第二次置地价格，意味着G中炬原购买的地皮已增值近9亿元。而且，2008年广珠轻轨铁路通车后，这个中心出站口恰恰处于珠三角的三角型“重心”位置，瞬间融入珠三角，去香港、澳门、广州、深圳、珠海都在1小时以内，必将进一步提升土地价值。另外， G中炬还拥有1000多亩工业用地，自有可出租物业超过40万平方米，每年的租金管理费等收入超6000万元，重估之后增值相当惊人。

　　增值的“地主”

　　一般来说，能拥有大量土地资源的非地产上市公司，往往是物流类(仓储用地)、旅游类(景区用地)、商业类(商业用地)等公司；这些公司各自应用领域内的土地如果重置，将带来土地增值。而且，涉足房地产业务及部分专业的房地产公司，都拥有一定的土地储备，土地在囤积的过程中客观上也产生了增值收益。

　　物流类公司G中储(600787)，即在全国各大城市储备有大量仓储用地。据统计，目前物流及仓储用地共460多万平方米，其中拥有土地使用权的有210多万平方米，尚没有取得土地使用权的为 250多万平方米。可供置换土地主要位于上海、天津、青岛、南京及无锡等地 ，其中上海拥有八处土地合计近80万平方米；长期租赁(没有土地使用权，约30年 )的土地主要位于天津、西安、武汉、南京等地 ，宗地合计27宗，其中天津拥有4宗超过50万平方米土地。这些用地中有相当比重是无偿取得的，成本接近于零，另有少部分通过购置获得，但购置成本较低。G中储已拥有土地使用权的土地综合账面成本仅77元/平方米 ，而该部分土地按仓储用地及商业用地估值，其市场价值分别为732元和1524元 /平方米；长期租赁的土地用地总估值约24亿余元，用地估值升值约21亿多元。

　　此外，G葛洲坝(600068)控股97.16% 的子公司武汉葛洲坝实业公司，有一块位于汉阳中心区鹦鹉大道 579号的土地，该地块原来也是一块仓库用地，面积200.8亩，临长江北岸，当时的评估价值为58万元/亩。 2005年2 月，香港世茂以每亩367万元拍下汉阳鹦鹉洲长江边地块，以此价格计算，该公司拥有的地块增值近6亿元，土地的潜在升值将也为该公司带来巨额利润增长。

　　G茉织华(600555)虽是一家纺织类公司，但其下属子公司浙江九龙山开发有限公司于2002年9月获得了九龙山省级旅游度假区10.12平方公里的20 年的独家开发建设权，预计可供开发的实际土地为2000—3000亩，该公司获得的土地成本平均为20—30万 /亩，而目前的土地拍卖价格达到150万/ 亩，该公司的土地储备因此大幅升值。

　　目前，商业类公司三联商社(600898)在山东拥有14家家电直营店和近100家特许经营店，在全国共布建连锁店面254家，200多家维修站，总营业面积超过19万平方米，经营国内外3万多种家用电器商品， 形成了全国最大的家电销售网络、维修服务网络和信息服务网络。由于三联商社自 1985年成立之后即开始致力于连锁经营 ，因此该公司以极低的价格获得经营商铺。 1997年初，三联家电连锁店的核心三联家电大厦落成开业，经营面积即高达15000平方米。并且在三联商社的拓展过程中，往往是在东北重点城市的繁华商业区开辟大面积家电卖场。大规模的扩张使得该公司具有大量的商业土地资源储备，资产内在升值空间巨大。

　　G龙头(600630)拥有位于上海市中心的三块主要地块，目前这三块地仍然都是自用房产，据了解，其中只有位于马当路的地块由于位于上海地铁9号线车站，部分可能需要转让并获得政府补贴，其余两块地主要用于出租获取租金收益。根据新会计准则规定投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。目前，该公司的存量房产共有36块，总面积约为32.6万平方米，如果部分土地出租或转让，资产重估后将大幅提高该公司的资产总额或利润。

　　日前，G龙头拥有的其中5个地块，计22亩余土地及附属建筑物，被纳入上海市政动迁及旧区改造， 动迁安置补偿总额 达43500万元，相当于每亩近2000万元。动迁补偿预计从今年6月起执行到2007年4月结束，预期累计产生收益约13000万元，G龙头今年净利润因此预增在200%以上。

　　深宝安(000009)1998年以每平方米760元取得的深圳盐田港12.5万平米的土地，到2005年底已涨至每平米1700 元以上，保守测算该项最少可以获得8100万元的增值收益；而该公司2002 年以每亩地价5.75万元在武汉滠口购入2000亩土地，2005年该项目所在地区单位地价已涨至每亩 40万元，直接因该土地带来的升值收益约6.8亿元。

　　银基发展(000511)的土地储备主要是有沈阳“地王”之称的65万平米的浑北项目土地，该土地是银基发展2001年通过土地整理获得，但由于历史原因，该土地一直未能大规模开发。据悉，沈阳市委、市政府针对该等土地问题已召开了专门会议，落实了原来”土地整理合同条款”，该资产的不确定性已基本消除。评估结果显示，银基发展拥有的65万平方米土地，除了已开发和转让的部分，还剩余40万平方米的土地储备，这些土地的账面平均成本为每平方米2165元。参照沈阳市浑北周边地区近年来的土地拍卖情况，银基发展储备的土地被评估在每平方米10000元以上，而且由于2008年奥运会足球赛小组赛将在这个地区举行，因此汇集于金廊、银带焦点的银基发展的浑北65万平方米的土地价值将得到进一步增值。