浙江最大房产集体诉讼案一审判决

　　447户原告称475万余元赔偿偏低

　　本报记者 宗新建 通讯员 朱翠屏 发自杭州

　　一个房产项目竟被447个业主告上法院,索赔达5000万元。这是浙江省商品房买卖纠纷官司中，迄今原告人数最多、索赔额最高的一起。

　　16日，宁波市中级人民法院对宁波华泰星城业主诉宁波华泰股份有限公司(下称“宁波华泰”)商品房销售侵权案作出一审判决，全体华泰星城业主获赔475万余元。

　　华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月，宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其

建设工程规划许可证确定各项建设指标为：总建筑面积11.195万平方米，小区容积率1.4，建筑密度29%，绿化率33%。

　　但交付使用后，华泰星城业主认为小区容积率及绿化率不符合相关约定。去年11月，447户业主交涉无效后，状告

开发商侵权，并索赔5000万元。原告代理人浙江京衡律师事务所主任陈有西律师表示，这是浙江省迄今原告最多的业主维权案。

　　在庭审中，双方争论的焦点集中在“总建筑面积和容积率变更”及“绿地和房产没有墙根、护坡，虚假植绿”问题。原告律师认为，华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米,“绿地面积也不够，根据鄞州区建设局出具的《绿化建设项目竣工验收意见单》，小区绿地面积实际为25150平方米，绿地率实际为31.3%。”

　　宁波华泰承认，实际总建筑面积和容积率确实与规划审批不符合，但认为建筑面积仅超了1119平方米，而不是业主所说的2.68万多平方米、小区容积率为1.7。此外，宁波华泰认为，小区总绿化面积实际上没有减少。

　　就双方在面积计算上的分歧，记者注意到，其中一个关键原因是，业主认为按国家标准和建设部规定，高度达到2.2米的建筑应计入总建筑面积，并计入容积率。而华泰星城的地下室、停车库高度均超过2.2米，因此，业主认为这些均应计入总建筑面积和容积率。而宁波华泰认为，1999年7月1日起实施的《宁波市城市规划管理技术规定》明确：地下室、停车库等附属设施的面积可不计入容积率。

　　判决中，法院对被告超建26800多平方米的事实证据予以确认，但同时称，按地方计算标准，可理解为只超建了3178.01平方米。法院同时认定被告减少绿地1404平方米。经折算，被告这两个违约项合计应多买土地5.51亩，按地价计算，应向原告赔偿475万多元，于是作出上述判决。

　　不过，华泰星城业主对法院判决并不满意。陈有西律师说，如果按照国家标准和建设部规定来测算总建筑面积，原告要求获得5000万元违约赔偿额是完全正确的，“在事实认定上，原告取得了完全胜利，但法律适用上的错误则是明显的。”

　　舆论认为，这一案件所涉及的地下车库是否应计入建筑面积、绿地面积如何计算等矛盾焦点，是目前

房地产纠纷中普遍存在的问题，具有典型意义。

　　据了解，华泰星城的业主们准备向浙江省高级人民法院提起上诉，本报将继续予以关注。