改变投资方式

　　彭婷婷

　　从最初试水甲级写字楼，到现在频繁收购各种类型物业，海外资金的身影已经成为国内房地产市场的重要参与者

　　在上海举办的“投资中国，投资未来”2006房地产金融峰会上，海外机构投资者纷 纷表示对中国的各种物业都“非常感兴趣”。

　　美国花旗集团首席策划师StephenM.Coyle表示，中国市场是花旗房地产投资基金非常感兴趣的市场，并称“主要城市住宅市场、办公楼市场、商业地产市场以及工业市场都是兴趣所在”，但他们的投资眼光并非仅仅限于上海、北京、广州等一线大城市，“沿海区域珠江三角洲、长江三角洲，渤海湾的二、三线城市也是投资兴趣所在”。

　　渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡则表示，渣打银行的私募投资基金在选择对国内

房地产企业进行股本投资时，并不区分城市，而是看公司好不好。“在重庆、成都、武汉等城市，也有一些优秀的发展商。”

　　美国美联银行董事区伟明先生则更为坦率，承认其投资产品多样式，不但有长期投资的项目，也有一些投机性的短期项目在操作。美联银行目前有5000多亿美元的资产，其中大概是25%放在房地产市场中。

　　外资凶猛

　　6月2日，中国官方媒体新华社的一篇报道，把投入中国房地产市场的外资推向了舆论浪尖。

　　这篇报道称：“进入2006年，上海、北京和广州等地楼市，海外机构投资者空前活跃，整体收购案明显增多。种种迹象表明，外资大量进入内地楼市，对楼价攀升一定程度上产生了推波助澜的作用”。

　　一季度的上海楼市，由于市场继续低迷，外资的活动更加活跃。美国、印尼背景的基金协和建设收购新天地旁盛捷服务公寓；嘉吉集团在南汇买下24栋别墅；高盛7000万元吃下虹桥花苑酒店公寓；中东背景的资金通过美国基汇资本6亿元买下翠湖天地御苑18号楼。4月，大摩又斥资7亿多元签下陆家嘴中央公寓4幢楼，美国两家基金从复星集团买下豫园庙前广场项目。

　　而近期北京银泰中心柏悦居在香港为期5天销售展览总销售额近3亿元，每平方米5万元的销售价格更创下了北京高档公寓销售价格新高。

　　去年，国家外汇管理局已经披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15%，多集中在一线城市的高档住宅和甲级商用物业，对于周围地段的房地产价格影响很大。今年以来，外资进入我国房地产业的速度激增。商务部统计，今年1至3月份，房地产业实际使用外资金额14.79亿美元，同比增长47.67%，占服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49%。

　　易居中国房地产研究院市场研究中心总经理陈啸天告诉记者，由于国外资金具有丰富的房地产营销经验，他们在国内收购楼盘之后，会重新包装再次上市，使原本被低估的楼盘价值重新定位，这样尽管能提升这个楼盘的价值，但是也使周边物业价格提升。

　　以摩根士丹利收购的上海世贸大厦为例，在公司进行重新包装后，其租金水平从原来的0.3美元/平方米提升到了0.6美元/平方米~0.65美元/平方米左右。

　　仲量联行发表的最新报告显示，今年前3个月，外资在上海房地产投资市场投资放量，成交金额已超过去年总量的一半。近80%受访跨国机构表示，会在扩张城市寻求写字楼物业，其中2/3会选择甲级写字楼。约有20%受访者除对写字楼有所需求外，还对商铺、高级住宅、仓储物流和工业园区等物业有兴趣。

　　市场之困

　　从调控开始，国际金融资本在中国房地产市场的投资发生了变化。

　　第一个变化是从住宅项目投资转向商业物业的长期持有，尤其是国外的基金已经很少接收住宅类项目，几乎都是收购已经建好的甲级写字楼、星级酒店和酒店公寓。

　　第二个变化是外资，尤其是港资开始向二线城市推进。据了解，在武汉、成都等二线省会城市，房地产的利润达到30%，大量土地还有待开发，这是一线城市已经不具有的优势。

　　第一个高调宣布“放弃”上海转战二线城市的，是香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产。该公司主席陈启宗称，今后将不再增资上海。同时，在2007年前，恒隆地产将在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3~4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿至250亿港元。

　　此前，和黄地产、瑞安集团、凯德置地等等早已将手伸向了内地。上半年，世茂集团、瑞安集团以及和记黄埔相继在中部重镇武汉投下超过80亿元的巨资。截至目前，进驻成都的外资房地产开发企业总数达到53家，其中法人企业为45家，进入资金超过100亿元。

　　“有些城市的地方政府缺乏科学的发展观，过快推进城市化建设的进程，因此大量引进外资，这给当地房地产的健康运行带来隐患。”陈啸天表示。

　　在一线城市楼市开始低迷的同时，本土开发商也逐渐进入内地扩展，而尽管进入的是二线城市，但是外资开发建设项目依然以高档物业为主，这些促使一些二线城市的

房价迅速提升，几乎所有的二线城市的楼价水平与当地居民实际可支配收入之间，存在相当大的差距。

　　据统计，中西部二线城市今年一季度的住宅施工面积总共达27848万平方米，相当于同期

商品房销售面积的13.8倍；竣工面积总共2619.3万平方米，比同期商品房销售面积总计多近600万平方米。