首创置业融资新尝试

　　彭婷婷

　　刘晓光几乎从来不掩饰其对融资的渴望之情，几乎市场上出现的融资方式，首创置业都曾经尝试过

　　“每个礼拜两个国际投资基金的人坐在办公室，手里握着钱挑着我们的项目，我们 只能眼睁睁地看着自己的项目被对接，我想中国大多数的房地产都和首创一样的。”

　　首创集团总经理刘晓光一直在追求着成立自己的房地产基金的梦想。

　　新尝试

　　“我们在融资途径上做了很多的尝试，都是围绕一个前提，就是如何想办法把资本市场和股票市场的钱拿进来，把资金市场的钱踢出去。”刘晓光说。

　　刘晓光并透露，首创置业最近在和欧洲的基金管理公司谈着一种全新的合作模式。“最开始，我们商量由我们在中国拿项目，由他们到海外募集资金，双方各占50%的股权，组成了很多项目的合资公司，他们的种子基金有1亿美元，他再募集8亿资金，然后打到我们的项目上来。后来我们想，干脆我们成立一个项目管理公司，与国外的基金公司签定长期契约，我们在管理公司中拥有一定的股权，管理项目，合理的收费，这个是合法的。”

　　按照这样的做法，首创置业实际上在三个层次上占有股权。第一层次是在欧洲成立管理公司的时候占有股权；第二层次是我们在国内成立项目公司，在项目公司中占有股权；第三层次是在项目群中占有股权，而且首创置业取得了绝对的项目管理运营权，外资合作最终只可以充当投资者的角色。这样，首创置业既获得了资金支持，又通过掌握管理权而规避了异地开发相应的风险。

　　“与其第二大股东GIC的合作可以是这种方法的雏形，虽然其是股东，但双方在项目层面继续进行着资金的合作。”某

房地产分析师对记者说。

　　目前，位于北京的A-Z TOWN和首创置业的天津项目，都将与GIC进行项目资金层面的合作，而太原等地的项目也正在进行这方面的谈判。显而易见，这种模式将成为首创置业在2006年全国化扩张过程中的主导模式。

　　据了解，首创置业已经与欧洲的基金公司开始初期的接触，并拟订了初步合作方案。

　　探索之路

　　首创置业是首创集团旗下的专业房地产公司，2003年在香港上市，始终致力于投资开发中高档住宅、甲级

写字楼以及高档商用物业，并有计划地将部分酒店、商场等作为投资型物业长期持有。

　　2004年，首创集团曾经高调喊出“全球私募——整体上市”的口号，最终因为内部结构复杂等原因而搁置。2005年，刘晓光对媒体透露，数家国际大投资者(包括产业合作伙伴和投资基金)目前已经与首创集团达成签约意向，之前一直为国有独资企业的首创集团将通过出让部分股权大举私募资金人民币近百亿元。

　　而从首创集团内部曾传出消息，首创置业还没有被纳入私募资产的范围内，截至2005年7月底，首创置业拥有的土地储备约为389万平方米，其中94%已取得长期土地使用权，足以满足集团未来4至5年的发展需要。与此同时，集团将根据发展战略和经营计划持续补充优质的土地储备。

　　刘晓光几乎从不掩饰其对融资的渴望之情，几乎市场上出现的所有融资方式，首创置业都曾经尝试过。

　　从1994年开始，首创置业就开始筹备中国最早的基金，他们先在香港找了一两个发起人，然后共同组成一个公司，募集了5.4亿元现金，然后把这些钱打到境内来，开发了第一个项目。

　　“国六条和十五条出来以后，我认为中国的房地产市场会出现新的一波洗牌，会有很多好的土地出现，对于有实力的企业而言是一个很好的并购机会，但是资金是一个必要的前提，中国的房地产企业一定要懂得去

资本市场拿钱，一个好的地产企业只有可以不断的融资，可以获得有效持续发展。”刘晓光认为。

　　在2005年风声水起的海外REITs模式中，首创置业也曾插足，不同的是，首创是找到国际上做REITs的公司，然后通过提供项目来进行合作，却因为对方对项目收益率太高的要求而困难重重。比如说美国公司做REITs，要求提供的物业利润要达到12%，这样很高，另外聚集在物业的项目比较高，刘晓光在北京、上海考察了一番，发现达到12%净利润的项目不多，最后只好把几个项目打到这一个项目来，使其利润率达到12%。

　　“政府是通过行政的手段对资本供给进行紧缩，企业通过市场的手段对资金供给愿望更加的扩张，这些都让融资愈加迫在眉睫，而大部分的企业却只能求助于海外资金。”刘晓光说。