小户型导向的城市革命

　　-本报记者 陈文雅 北京报道

　　有关90平米以下住房占新开工项目总面积70%以上的九部委条文，总算有一个来自官方的明确说法了。6月13日，在中国房地产协会主办的2006年房地产市场形势和调控政策报告会上，建设部房地产业司司长沈建忠表示，90平方米以下面积的中小户型占70%比例，是要求各地区90平方米以下面积的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%，具体到哪个楼 盘中小户型的比例问题，则要看地方的实施细则。

　　据沈建忠透露，目前90平方米以下的中小

户型在全国住宅开发建设总面积中所占比例大约为30%，需要增加约40%的比例。

　　“除了就70%比例进行城市的总量控制，而非按单个项目审批之外，还提到了各地要根据自己的实际情况制定细则后执行。至于单个项目，本来要求先把项目规划图纸都按70%小户型的标准修改好，拿到新的施工许可后才能开工，现在这个规定应该也会有所松动。”就沈建忠在会上所做表态，中国

房地产与住宅研究会人居环境委员会副主任开彦透露了更多信息。

　　目前，建设部房地产业司、规划司等相关部门已经在拟定90平方米中小户型的可操作实施细则，将会尽快出台。可以想象的是，中小户型产品将在半年到一年之后成为国内房地产市场供应的主流。

　　接下来的问题，便是一个城市应该如何面对迅速到来的变化。

　　功能之变

　　“北京这一轮规划中原定开发20年的建设用地，差不多五年就用完了，土地资源非常匮乏。另一方面，开发商新建的房子动不动就是二三百平米，老百姓的心态则像今天不买房子明天就买不到了。”五合国际董事总经理、中国城市规划学会居住区规划学术委员会秘书长陶滔认为，我们需要反思。

　　陶滔最早在七十年代就开始设计两居室，当时的两居室普遍在五六十平米左右。“现在的两居室经常是一百多平米，面积提高一倍，也照样做得来，但单位空间的利用率就有所降低。”陶说。

　　70%的面积用于建造90平米以下面积的住房，意味着在容积率不变的情况下，提高了单位面积户数。

　　“这是控制用地强度的重要方式，用以优化城市发展框架中的资源配置。”华高莱斯整合传播部副经理邵大有表示乐观，“开发商思考问题的方式将会随之改变，面积竞争转变为品质竞争。”

　　当一个社区的中小户型住房由30%提高到70%时，首先意味着该社区交通压力增大1.3倍。高密度的望京居住区已经制造了一个堵车成因的典型样本，今后的新建社区，应该如何吸取这一教训？

　　邵大有给的答案是，“先发展公共交通系统并将各种交通工具的衔接问题处理好。其次解决好内部自循环问题，尽量在社区内部形成完善的配套基础设施，尽量安置就业。”

　　“北京城是五六十年代沿袭苏联摊大饼式的模式建设起来的，苏联没实现，倒在北京实现了。这样，每个区都有自己的主要功能,如海淀区以教育功能为主；朝阳区以工业为主；这一功能分区在城市发展早期有利于城市效率提高，但随着城市拓展，人口剧增，负面影响就呈现出来了，大院割据，功能区封闭，资源没法实现均衡。”

　　据邵介绍，国外的城市之所以“宜居”，很大一部分原因即是体现了公共资源与公共功能的匹配，简单地说，有多少车流就建多宽的道路，有多少人流就有多大规模的商业和公共设施等配套。

　　陶滔则将要点概括为“规划部门要控制合理的人口密度；建设者要建设以人为本的环境”。

　　“像国外一些城市那样，沿着地铁线造房子是个简便的办法。现在国内还面临的问题是各部门、各区域之间协调比较难，经常出现的情况是你建你的房，我造我的路。”陶表示，北京的方庄在80年代刚完成建设的时候是当时全城密度最高的社区，北京地铁也是在80年代建造，但是两者并未匹配起来。而现在，北京的小户型最有可能大批量出现在通州、

亦庄、顺义三个新城，在这种情况下，就需要先在新城与旧城之间的交通系统上下功夫。

　　塔楼还是板楼？

　　“我自己也在北边买了个150多平米的板楼，可是经常工作到半夜才到家，南北通透，阳光充足对我来说都用不着。”邵大有说。

　　在90年代，城市高层建筑的主流产品形态是塔楼。但几年后，开发商便开始宣扬“创造美好生活”，随之，进深越来越薄的板楼便迅速崛起在各个城市。

　　开发商是基于“愚笨人假设”的心理，想告诉消费者南北通透，阳光充足是美好生活，但是房地产更多却是经济学范畴问题，而非审美范畴问题。

　　“给买房人的审美愉悦是很少的，更多是对功能的满足。板楼，塔楼都要满足功能价值。对于项目土地利用价值的角度看，必须切准使用人需求。”邵表示，“对我来说，虽然买了阳光充足的板楼，但我买个北向塔楼，可能也住的挺好，现在却要承担阳光和空气带来的费用。”

　　来源：经济观察报网