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作者：刘腾
走进北京地铁永安里站，可以看到昔日占地1000多平方米的服装市场已经围上了隔栏，并且围上了塑料布。“永安新秀服装市场已经转型，听说是要改成美食城，避开周围竞争激烈的服装市场。”一位熟悉内情的业内人士说。
就在永安新秀市场旁边、长安街南侧的艺嘉商务楼，一层为数不多的几家店铺顾客寥寥，仅有的两家服装店面“铁将军”把门，其中一家门上贴着“清仓甩货”的告示。
自从老秀水市场拆迁以来，在老秀水市场上或者旁边盖起了多家想搭“秀水”便车的服装市场，除了现在规模最大的“秀水街”市场外，还包括永安新秀市场、艺嘉商务楼以及现在刚刚开业的“秀水二号”。激烈的竞争让各家尝到了酸甜苦辣，而随着工商部门为保护知识产权进行的打假，这种竞争更为残酷。为了避免恶性竞争，各家市场都在考虑重新定位。
整个商圈生意不景气
“在秀水这个商圈上谋出路的商铺，除了永安新秀已经转行外，有秀水街市场、艺嘉商务楼、过去的老秀水二号市场以及现在的新秀水二号市场，还包括日坛商务楼。其中老秀水二号和新秀水二号由同一家公司投资。”业内人士介绍。
“当初得知艺嘉商务楼开业时，我们都认为这个市场就在秀水对面，紧邻着长安街，有秀水在服装上的人气，租这里肯定错不了，所以没犹豫抢着租了。当初还有人因为看好租了3个铺位等着转手呢，现在可倒好，顾客这么少，只好忍痛放弃了，我也因为租金太贵，从一楼搬到3楼来做买卖了。”艺嘉商务楼一位铺主说。
原来的老秀水市场铺位有限，虽然明面上每个铺位管理机关每月只收1000多元，但是暗地里已经被倒腾到了3、4万元。但是现在，即便在最火的秀水街市场，一个铺位也差不多就是明码标价：一万到两万元。在秀水二号和艺嘉商务楼，价位只有秀水街市场价格的1/2或者更低。
秀水街：还没有一个退租的
造成整个秀水商圈商铺生意下降的原因除了激烈的竞争以外，国家对假货越来越严的监管也有很大影响。去年以来，秀水商圈的老大——秀水街屡屡被查出贩卖假名牌，对这个生意兴隆的市场造成很大压力。该商场董事长助理吴卫爽对此表示：“我们是有一些压力，但是如果顾客真正赚不到钱的话，我们的压力会更大。实际的情况是，到现在为止秀水街的铺主还没有一个退租的。”
尽管没有退租的，但是秀水街的商户业纷纷表示，日子越来越不好过，但是，如果离开秀水街到其他秀水商铺去，前景更不明朗。与其换地方，不如在这里坚持，再看看环境有没有什么新变化。
艺嘉：转做商务楼
艺嘉商务楼目前由北京亘绩旌华管理顾问有限公司负责全权的招商和运营，这家公司已经接手了9个月。“我们接手以前，这里绝大部分的摊位是做服装生意的，生意很不成功。我们接手后，重新评估了一下市场。”该公司总经理唐哲说。
评估的结果是，不能再和秀水街在服装上正面竞争。“我们过去是全面地和秀水街抢市场，争外国顾客，但是我们在各个方面其实都不具备和秀水街竞争的条件，人家是秀水商圈的老大，我们必须重新定位。”唐哲说。
重新定位的结果是，艺嘉商务楼放弃了做服装自由市场的定位，转做商务楼业态。“过去我们的招商率只有70%，现在我们招商率达到了95%。过去我们的消费对象是老外和来自全国各地的服装客户，而现在，我们的目标客户是那些在秀水商圈工作和居住的白领人士。”目前艺嘉商务楼已经吸引了一些连锁铺面，比如“我爱我家”、“中大恒基”等。
“所谓商务楼，不光是做零售，还要涉及包括品牌经营等一些内容。”唐哲介绍他的商务楼概念。与写字楼不同的是，这种商务楼还带有个体服装市场的概念。“不是什么市场都可以做商务楼的，面积不能太大，要带有一定的车位，我们有5000平方米的面积，很适合作，但是如果面积超过1万平方米，就不适合做商务楼了。”唐哲说。
新秀水二号：拔高档次
无独有偶，刚刚开业不到两个月的新秀水二号也把消费者定位在这里的白领人士上，相比其他市场，这家最后在秀水商圈露面的商铺更注重品牌的打造和对商户的引导。新秀水二号看重对各个铺面的经营指导。为了防止商户之间“追货”，保证商户的经营特色，新秀水二号给每个商户进货的样品都照了像，保证一个月之内市场里其他的商户不能经营同样的商品。
“我们今年会投入800万元人民币做形象广告，电视的和平面媒体的，我们都已经谈好了。”负责经营“秀水二号”项目的北京中企房地产开发有限公司总经理冯利说。
在销售国外品牌服装上，新秀水二号动的脑筋也比其他地方多。“我们到美国引进一折店的名牌货，这些货卖一折是因为过时，但是牌子都是真的，所以没有假冒的问题。”冯利说，“我们服装的档次要比秀水街高，这样才对到这里‘淘货’的白领有吸引力。同时，我们还引入餐饮业，比如西餐和咖啡厅。”
为了把自己定位在高档服装市场，新秀水二号想出了更多的主意。“我们两座楼之间有1000多平方米的庭院空间，我们打算把这里用来做成酒吧街，现在正在和北京一些有名气的酒吧商谈，看是不是能引来他们，如果有名气，我们可以不要租金。”正在和新秀水二号商谈的包括豹豪、男孩女孩等酒吧。冯利表示，在世界杯期间就可以让酒吧街开业。“上海不是有东方新天地吗，我们也想打造一个，虽然地方没有那么大，但是这对拉动我们的品牌绝对有好处。”
将酒吧和服装市场混业经营，依靠酒吧来提高服装市场的品牌和定位，新秀水二号的想法确实颇富创意。
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北京的商圈很多，大的就不下于10个，小的更是无数。对于大的商圈而言，依靠其地理优势、品牌优势、资金优势独立地生存着。
东四北大街以休闲类为主，而且都非常个性化；三里屯的同里都是一些很有民族特色的东西；五道口不想哈韩哈日的人就不用去了，和华威没什么区别，顶多便宜点；喜欢韩国产品的应该去动物园旁边的天皓成市场。虽然这些地方规模较小，也有小商圈的雏形。
唯独秀水商圈可谓一枝独秀，因为秀水有北京商圈的历史和文化在支撑，更主要的是秀水商圈有它独有的消费群体和位置优势。北京中央商务区(CBD)应该说是北京秀水商圈最大的支撑；各国大使馆成为秀水商圈最大的消费群体和对外推广的窗口。北京隆福寺等地都想延续秀水街的思路，经营服装、食品、小吃以及其他小商品，以此吸引外国游客前来。但由于地理环境等因素，效果并不明显。
北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。
这为秀水商圈的存在和发展提供了坚实的基础。
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