重庆低负债的秘密

　　本报记者 岳战野 重庆报道

　　在重庆，如今不少小型房地产公司开始向大公司转让手中的地皮，欲套现出局。保利(重庆)投资实业有限公司有关负责人说，6月份已经有不下5家房地产公司上门寻求转让土地。

　　尽管有房地产公司称，抛地的原因是受到新调控政策的影响——近郊的楼盘也必须有70%以上的小户型，但是更多的重庆房产界人士指出，按重庆现有的平均房价，高企的土地价格导致开发商的利润微薄，是这些公司不愿意进行房产开发的根本原因。

　　在全国大城市中这还是一个特例。与此相关的是，重庆市政府方面每年获得的土地出让收益正在成倍上升。

　　从双低到地价高房价低

　　重庆楼市素有“价格洼地”的说法，意思是重庆的房价偏低。

　　在5月5日举行的深圳房交会上，重庆市副市长余远牧曾披露，截至2005年底，重庆主城区商品房建筑面积均价每平米2587元。从均价来看，重庆的房均价是4个直辖市中最低的。上海是重庆的2.61倍，北京是2.6倍。在西部主要的省会城市中，重庆商品房单位面积住房价格低于成都、西安、昆明，居西部地区第4位。

　　重庆市国土资源和房屋管理局的数据显示，2004年1-10月份，重庆市主城区商品房交易均价2322元／平方米，同比增长14.5%，其中，住宅交易价2147元／平方米，同比增长16.1%。

　　当时，人行重庆营业管理部研究处完成的《重庆房地产业发展与金融风险研究》结论十分明确：重庆地产业存在过热和泡沫。

　　然而2005年，重庆房价在一片涨声中却掉头向下。2005年秋季房交会，联想控股旗下的重庆融科智地将其融科蔚城均价由原来的3350元/平方米下调到2886元/平方米,每平方米下调了464元。

　　在2006年的重庆春季房交会开幕前，重庆多家开发商就已经开始打起价格战。据重庆房交会的统计数据，2006年春交会首日，商品住房成交均价为2742元/平方米，均价下调最多的达到600元/平方米。

　　高企地价与房价的契合点

　　与此相对应的是，重庆土地价格仍在飙升，尽管政府方面在大规模的放地。

　　2006年5月11日，在重庆春季房交会期间，重庆地产集团、城投公司等机构再次向市场推出35个土地项目，总面积达3万余亩，这是重庆历届房交会土地参展最多的一次。

　　此前的2005年10月9日，重庆市土地交易中心向社会集中推荐19宗地块，总面积达13991亩。单价最贵的土地出让价格高达每亩500万元。两天后，重庆市土地交易中心再推出一宗面积达4656亩的地块，底价为14.14亿元，这是重庆有史以来面积最大的出让地块。

　　2005年那次大规模的土地出让，被当时重庆房地产界普遍看作是政府增加供应量，抑制房价上涨过快的信号。重庆地产集团的党群工作部主任石键说，何时对市场进行土地供应，供应多少土地还是政府土地管理部门根据市场需求决定的。

　　重庆地产集团以及许多房地产公司都承认，经过连续两次大规模的土地供应，市场房源充足，房价当然难以上涨。

　　但是据重庆房产局土地处的有关负责人介绍，重庆市2003年土地价格的涨幅还不到10%，而在2004年和2005年，重庆的土地价格起码是以翻番的速度增长。

　　重庆一位房地产企业的负责人认为，统一供应集中竞价是地价大幅度上扬的根本原因。而重庆地产集团有关负责人则认为，地产集团对土地项目的前期整合起到了关键的作用。

　　2003年6月18日，重庆大学城建设启动，项目面积3万亩，基本建设需要40亿元巨额投入。大学城有1万亩经营性用地，如果当时就出让，价格最多20万元/亩，1万亩地最多只有20亿元出让金，然而地产集团前期投入了数十亿的资金对项目进行包装，投资者拿到这块地后只是按照自己的需要建筑即可。仅仅一年多的时间，这些土地每亩综合价出让金达到50万元-60万元。

　　实际上，这是重庆地产和其他投资集团一贯的操作手法。

　　重庆的土地财政

　　记者获得的一份资料显示，1997年重庆直辖时，当年的卖地收入是2亿元， 2003年不过22亿元，2004年这一数字飙升到80亿元。2005年的土地出让收入飙升至106亿元。这部分收入占地方财政收入的26.9%。

　　掌控重庆土地资源的是当地的9大投资集团，其中，地产集团和城投集团是重庆市政府的“土地储备中心”，被政府纳入土地收益考核当中，不但要考核每年的土地收益，还要看土地的增值情况。这两家公司掌握着重庆市大多数的土地。

　　一般的说法是，重庆地产集团至少有10万亩的土地，这9家集团掌握的土地在30万到40万亩左右。

　　而重庆通过对土地的经营，也获得了成倍放大的收益。 2003年9月底重庆市国资委成立时，重庆市属经营性国有资产总额只有1700亿元左右，到2005年底已达到3685亿元。在新增资产中，9大投资集团就增长了1200多亿元，占70%，这些增加的资产绝大多数都是土地资产。

　　据此，9大投资集团从银行拿到了巨额贷款。2005年9大投资集团在银行的贷款余额为880亿元，占重庆市金融业贷款余额的23%。

　　这9大集团所有的投融资都是建立在资产(主要是土地)的抵押上，未来对于土地经营的水平，将直接影响到这9大集团与银行的资产状况，也将直接影响重庆金融市场。

　　这或许可以解释，重庆市2005年一年的投资规模就突破了2000亿元，但是市级财政债务并没有增加，仍然保持在一百多亿元的水平。重庆市政府方面认为，所有投资都由投资集团组织，市财政既不直接借贷，也不作借贷担保，财政债务就得到了控制。

　　据记者了解，今年重庆市土地出让金收入将占到市财政收入的1/3左右。

　　不过，重庆一位房地产公司的负责人说，地产集团这样的公司不但在土地定价上拥有话语权，而且通过土地出让数量的调节，间接地取得了房屋定价权，这就挤压了房地产公司的生存空间，造成了重庆本地房地产公司的羸弱。

　　根据重庆市社科院城乡所的调查，从2002年到2004年，重庆市累计空地面积近40平方公里，占年度规划用地面积的50%以上，这些企业不愿意进行开发的大多数原因都是，成本高而售价低，利润微薄，风险大。

　　来源：经济观察报网