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“如果项目的70%做90平方米以下住宅，不仅仅是未来的项目、客户无法定位，成本也势必会成倍的增长”。“90平方米限制”政策被地产商认为是一刀切，缺乏缓冲期。
□ 本报记者 谢斌 海芳
随着“国六条”及九部委新政的相继出台，地产调控的形势也越来越明朗。调整住房
结构，引导正确的住房消费观念成为此次宏观调控的主要特点。其中新政对于土地供应的要求更是指明了方向——“年度土地供应中，限制套型、限价商品房的土地供应量，不得低于居住用地供应总量的70%。”
显然，“限制套型、限价商品房”成为地产“双限”政策不可缺少的重要内容。
为什么是90平米
在《稳定住房价格意见》中规定：“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
“90平方米”的限制线成为目前对于地产新政中争议最大的内容。中国指数研究院院长黄玉在接受《财经时报》采访时说，因地域的不同存在差异，比如在深圳等南方城市推崇高的使用率，90平方米做成三室两厅尚感舒适，而在北方，90平方米的两室两厅可能还觉得不够宽敞。因此，“户型的大小应该由市场决定。”
为什么“90平方米”会成为户型面积的分界线？一位接近调控政策决策层的人士向《财经时报》透露，之所以选择“90平方米”主要出于如下几个方面的考虑：
一是调控的方向，调整住房供应结构。国家统计局近日公布的最新数据表明，在全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。相关部门所做的另外一项调查却表示，接近70%的购房者青睐面积在60～100平方米的中小户型。而在国家政策层面，“90平方米”正好是国人2010年住房的“小康”标准(按照一家三口平均每人30平方米的标准)。
二是引导购房者正确而理性地消费。去年，“国八条”明确提出，要改变土地供应结构不合理的状况，鼓励多建适宜普通百姓居住的房子。但实际情况却是：在全国完成商品房投资总额同比增长21.9%的情况下，经济适用房投资总额同比下降6.8%，且连续13个月出现负增长。去年定的户型面积标准是120平方米，再加上可上浮20%的松动政策，这个标准令120平方米以上大户型的风行，一定程度上助长了购房者的奢侈消费观念。
“限价房”难解渴
“解决中低收入者的住房保障问题，调整住房结构，缓解房价的上涨压力，正是限价商品房登场的直接原因。”新华联地产副总经理陈海旭对《财经时报》说。
5月30日，北京市国土局对外公布了六个中低价位、中小套型普通商品住房项目用地。总土地面积约126公顷，预计规划建筑面积200多万平方米，约占今年北京市住宅供应计划的一成。全国各大中城市也都相继推出了自己的“限价房”土地供应计划。
“如果将来的房子都这么做，一个是政府限价，一个是限制面积，这样一来最重要的结果就是整个房屋的容积率大幅度上涨，将来开发后小区都变成了经济适用房了。”陈海旭说。
但陈海旭也表达了他的担忧：“将来最终的受害者是买房者，虽然直觉上房价降低了，但是实际上住宅的品质也降低了。”
不过，也有分析人士认为，按照目前首批规划建筑面积为200万平方米的中低价位商品房的供应量，还无法达到抑制房价的目的。“这些地块分散在几个不同的区域，在各个区域中这些供应量给市场带来的影响不是非常明显。只有大量的中低价位土地进入市场，才可以拉低商品房的销售价格。”中原地产华北区域总经理李文杰说。
据了解，国内较早推出限价商品房的城市是宁波，在个人收入难以作为审核资格依据的时候，宁波的做法是拿房子作为标准，对象为无房住或人均住房建筑面积小于18平方米的城镇居民家庭。此后，大连等城市也借鉴了这一做法。
而在北京，今年1月份建限价商品房的风声传出时，市建委有关人士曾透露，对限价房的购买对象准备借鉴外地部分城市做法，对购买对象的户籍、收入水平以及购买的户型做出限定。
“什么人可以购买限价房？这个老百姓非常关心的问题，目前都没有最后定下来，要等市政府认可之后才可以落实。”北京市建委相关负责人在接受记者采访时表示。
地产商有对策
对于“90平方米限制”政策，地产商们普遍认为是“一刀切”，执行起来较为困难。一位广东的开发商就公开表示，这一规定缺乏缓冲期，将会使企业蒙受损失。
北京一个很知名的低密度住宅的开发商也抱怨说，他们当初审批下来的土地是低密度住宅，而且是坡地，只有做花园洋房能够达到赢利。如果项目的70%做90平方米以下住宅，不仅仅是未来的项目、客户无法定位，成本也势必会成倍的增长。
俗话说，上有政策下有对策。其实这种上书只是地产商应对调控的一种手段而已。中国指数研究院华中分院的一位专家向《财经时报》分析说，“90平方米”的限制，可能会造成90～120平方米户型的走俏，而且不排除今后的规划设计中，开发商和消费者采取迂回对策，购买相邻的两套小户型，打通之后构成一个面积大的户型。
事实正是如此。一位不愿透露姓名的地产商告诉《财经时报》，他们目前采取的“化解办法”就是对房源面积“平分”或“竖分”。所谓“平分”就是指在同一楼层建造几套相邻的小面积套型，如50平方米、60平方米，中间设置非承重墙，买下两套房源后可以打通成一套。“竖分”则是指消费者买下相邻楼层相同位置的两套房源，将其上下打通便成了跃层。
而对于所谓的“限价房”政策，一些地产分析人士表示，政府部门如果能划出部分土地建设限价房的确是好事，但须制定完善的政策，否则一样会成为地产商钻空子赚钱的工具。如预售房，地产商可以通过假认购获利。楼盘出了预售证后，首先把房子卖给中间人，普通市民希望买房的话，须给中间人“手续费”才能买到房子。
因此，分析人士认为，要推行限价房，首先制定完备的保障制度，这样才能让中低收入者真正买到价廉物美的住房。
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