征空置税胜过征转让税

　　有关中国楼市是否过热的争论由来已久，一般而言，学者多认为已有泡沫，但行内则认为仍属正常；而中央的表态多倾向于要加以调控，但地方却希望有多点自主的空间。今次中央看来已下定决心，并会派遣检查组去巡查地方落实调控措施的情况，地方已非紧跟不可了。

　　中央的调控措施，不外是增加供应与遏抑需求，在增加供应方面，包括避免发展商 闲置土地，延迟发展需罚款，甚至会被没收土地。此外，有规定每个新项目须有七成以上楼面，建90平方米以下的中小型单位。至于遏抑需求的措施有收缩银行信贷及增加五年内转让的营业税征收，令炒卖的成本上升。

　　我担心，这些措施的效果短期里可能不会显著。

　　中国有不少开发商本身财力不足，收缩信贷后，要他们加快建设，根本没有可能，如果弄到土地也被没收，只会令未来的供应更加少，

房价更不容易下调。

　　现时最当炒的是

豪宅，但政府却只许地产商多建中小型单位，这只会令豪宅行情进一步看俏。

　　至于征收五年内转让的营业税，只会令卖方加价，以把税务负担转嫁给买方。营业税只是5.5%，在楼价一年升幅超过10%以上的地方，5.5%的营业税，没有多大的阻碍作用。

　　此外，银行收缩按揭，对缺钱的用家的打击大，但对手上有钱的炒家可能影响不多，炒风是否会因此而冷却下来仍未知。香港在1993年曾把九成按揭缩至七成，但炒家的活动能力并未因而减退，一直到1997年金融风暴后，炒家才销声匿迹。

　　中国现时的

房地产过热问题，成因是资本积累过多，而需求却因分配因素而无法同步递增，以至闲资无法重投实体经济，只好在房地产市场流窜。

　　面对这种形势，增加供应是没有意思的，因为建得再快、再多，也不一定可以满足这些闲资的胃口。况且，这些只属投机性的需求，而非用家的需求，建多了只会造成浪费，对经济发展没有真正的好处。最佳解决资金过多的方法是引导他们重回实体经济，这就要设法让社会的基层也可分享经济增长的好处，让社会的内部需求提升，让资金可以多点出路。

　　这种做法费时太长，不能用来救急，短期而言可考虑征收空置税———凡空置，不自用又不出租超过半年以上者，就得收取一定的空置税。

　　这种税最好不要即时生效，半年后开始执行也未迟，好让有空置物业的人及早把物业脱手，以逃避交空置税。这样市场上可供出售或出租的盘口就会立即增加，租金及楼价都会因此而往下调。价格一下调，资金就不肯流入，市场就可以得到降温。

　　这种做法，好过对五年再转让的物业收营业税，因为中国经济发展这么快，即使是用家也可能会不足五年就需要换楼转环境。社会对这种情况应予以鼓励，而不是加以惩罚。因为只有通过转让，才可以令资源落入最有需要及最能有效使用资源的人手里。

　　五年内的转让如要征税的话，只会促使业主延后出售物业的时间，令市场的供应量减少，促使楼价升得更快。此之所以我赞成征收空置税代替转让税，只有这样才可把矛头直指囤货的炒家，避免伤及无辜的用家。

文/中原集团主席 施永青 罗勇成