福州楼市毒瘤难割 楼盘能转手6次房价加价50%

　　房产分析师：个别楼盘的某些单元能转手6次，房价层层加码可到50%以上

　　据《中国证券报》报道：一个区位优良的港口城市的房地产市场能否避免炒楼资金的席卷？答案是否定的！在过去两年间，福州受到了规模炒资的频频光顾，时至今日没有任何迹象表明这种情况有所扭转。“现在，越来越多的炒资正在接近福州”。长期掌管着一家房屋中介机构的叶斌认为。入夏以来，这座城市正为排除炒资对房地产的大幅渗透和干扰而努 力。

　　福州的官员们将改善市场秩序的希望寄托在对日益膨胀的炒资施压上，并强调说，在今年，除了要重点建设一批

经济适用房和廉租房，还需要加强房地产信息分析和预警预报。

　　资本的冒险

　　福州市房地产管理局在今年发布的2005年市场运行报告中称，在福州房地产市场过去一年供给略大于需求，但商品房自住消费只占一定的比重，有效需求有待于进一步开发，与此同时，商品房的价格稳中有升，升幅同比超过11%。这是一种奇怪的现象：当供给略大于需求、有效需求紧缩的时候，商品房价格却走上了上涨通道。

　　福州市房管局产权交易处处长张海舟对这一现象作出了解释：从2003年开始，福州市场就有“炒房团”光临。温州炒房团已两度进入福州，以“炒楼花”的形式预订大批楼盘加价发售。早些时候，有5亿温州资金进入了福州市场。张海舟表示，温州“炒房团”对福州楼市健康发展所带来的风险和隐患是不容忽视的，不但房价会非理性上涨，影响福州户籍人口的住房消费，楼市“泡沫”也会快速形成。

　　今年，福州市场的状况显得更为糟糕，国家发展改革委的数据称，在第一季度里，福州的房价涨幅同比超过4.1%，其中，新建住宅是4.9%，二手住宅是5.4%，在同类城市里面处于中高水平。但这项数据的真实性在福州本土人士那里没有被认可。“显而易见，国家发展改革委的数据是失真的”，叶斌说，他掌握的数据显得有过之无不及，并且就在上月，福州房价的涨幅甚至令人感到恐慌。

　　福州房地产分析师王剑超向笔者提供了更详细的数据──今年一季度福州房地产市场商品房平均交易价格达到4159元/平方米，比去年同期增长714元，增幅20.73%，其中住宅交易价格为3733元，比去年同期增长622元，增幅19.99%。王剑超表示，这是一种突然上涨，并非市场行情所致，而是由炒房引起的。王剑超眼下正在主持一个房地产研究机构的工作，他们的研究显示，炒房已成为福州市场的一个“毒瘤”，个别楼盘的某些单元竟能转手6次，才到交易中心进行备案，经过6次加价，房价层层加码可到50%以上。王剑超说，这是炒房者假借退房名义，从交易中心注销商品房期房预售合同再通过转让实现的。与两年之前相比，现在福州市场炒资的成份和种类表现出多元化趋势。

　　叶斌说，福州的投资渠道单一，大量资金不得不流入房地产。一些中介公司也参与炒房赚取差价。此外，福州作为中国华侨故乡之一，拥有巨大的外资流量。他说，“你可以认为他们是投资，也可认为是投机，但这无一不是房价上涨的潜在动力。”

　　驱赶炒资

　　在过去的两年间，尽管中央政府为抑制房地产的高速膨胀付出过许多努力，但表现在地方上却收效甚微。在许多城市先后经历一轮狂涨后，福州有明显来自于市场的追涨冲动，“目前福州市房价的快速上涨，就是这种要求的反映。”按照刘福泉的观点，房地产本身是一种投资品，只要价格走出好行情，炒作是避免不了的事情。不过住宅毕竟是用来居住的，如果入住率过低，总归让人心里不踏实。因此，政府面对住宅市场的炒作行为，要尽量采取合法的手段调控，通过程序调整市场。

　　从眼下的情况看，福州有关部门强调的预警预报信息并未在官方网站上出现，所有数据都是过去若干年间的市场走势，且大都语焉不详。王剑超说，福州房价高企，是过去一年调控政策在福州等众多城市执行不到位导致的。这些没有被执行彻底的政策包括：为打击炒房，国务院决定在一定期限内禁止期房转让，但是在福州等城市，期房是可以变相转让的──这需要通过变更、注销合同等繁琐工序实现。其操作程序是这样的：炒资以“购房人退房”理由先向房地产交易登记中心注销已备案的《商品房预售合同》，然后在收取差价卖给第三人，整个过程由房地产代理、房产中介、炒房者共同参与，且存在虚构买卖合同，囤积房源，哄抬房价；提供不实价格和销售进度信息，诱骗消费者争购“羊群效应”等现象。另外，政策规定运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。但在福州却可以低申报，一套50万的房子，通过申报价1万元成交，只交纳几十元的营业税。

　　去年，福州市要求暂停预售合同注销、变更和

二手房按实申报。今年3月27日，福州市房地产交易中心开始执行此项规定，冻结了数亿炒房资金的流转。王剑超说，这将使短线的炒房资金转化为长线的投资资金。不过，这并不能杜绝全部炒资的渗入，在所有炒房行为中，除了通过预售房变更、注销进行炒房，还有更为隐秘的一种“内部认购”。“内部认购”不须经过房地产交易中心就可以完成，通过“内部认购”进行炒号，实际累计交易金额数倍于房价，只有接最后一棒的购房人向交易登记中心备案，而之前的数次交易在交易登记中心都是“看不到”的，也是“绝对免税”的。他称，当进行变更注销的炒资被扼止后，大量的炒资将走入“内部认购”一类更隐蔽的渠道，这给房价的暴涨埋下了隐患。此外，由于部分中介公司参与炒房，可能使市场秩序更趋恶化。

　　有业界人士呼吁，政府应尽快拿出切实有效的管理办法，遏止炒风蔓延。 (章剑锋)