广州房价坚挺 深圳有价无市

　　-新闻调查-本报记者 谢建超 唐福勇

　　由国务院办公厅转发九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》颁布出台，提出了具有较强操作性的措施。然而，这一细则给广州、深圳等地的房地产市场带来多大影响？房价是涨还是降？开发商的态度如何？普通置业者和老百姓怎么看？带着这些问题，中国经济时报记者进行了相关采访。

　　房地产老板放言“国六条”没用

　　“没有用！”广东某房地产公司老板对“国六条”如此定性。他“推心置腹”地对记者表示，房价是市场行为，你嫌贵可以不买，没人强迫。房子是卖给买得起的人，也就是有钱人，又不是福利分房。买不起你可以租，租不起可以申请困难补助、救济，这跟造房子的人没关系。

　　他举例说，原先3亿元可以拿下的地块，现在一拍卖，要11亿元，房子还没盖，1平方米造价就达5、6千元了，你说怎么降？现在刚出校门不久的娃娃就敢向银行贷款20年用以买房，所以根本不愁房子卖不出去。

　　这位老板还认为，“国六条”出来反倒帮了房地产公司的忙，因为土地紧缩，

别墅地不再批了，导致物以稀为贵，买了就赚。

　　尽管没有官方的正式承认，但一个显而易见的市场共识是：肇端于2004年底、爆发于2005年春的第一次针对内地房地产市场的宏观调控效果并不显著。

　　2006年5月30日，当上海、北京、深圳等大城市房产交易登记中心的门口蜿蜒着心情焦虑的人流时，当天沪深股市中的房地产板块

股票却涨多跌少，甚至开出数个涨停。当一位情绪激动的开发商在记者面前大喊“大不了我不干了”的时候，也有另一些面色平静的他的同行告诉记者：“这些措施完全不会影响房价，甚至会让房价更高。”

　　广州房价依然坚挺

　　买家看多买少

　　“国六条”配套细则明文规定将对捂盘囤货、哄抬房价的房地产企业给予经济处罚以及相关制裁，但到目前为止，广州房价依然坚挺，鲜有楼盘对销售价格作出调整或推出优惠折扣。

　　目前广州市不少楼盘如星河湾、南国奥园等都进入清货阶段，开发商并不急着消化这些“尾货”，因而并不打算调低售价或进行优惠促销；而一些售货量较大或近期将有大批新货上市的楼盘则不约而同选择了观望。在采访中，丽江花园开发商表示会观望一段时间之后再决定是否需要调整价格，海龙湾相关负责人则表示“该怎么卖就怎么卖”。另外也有部分楼盘继续升价，如位于花都区的合和新城从6月1日起开始提价，上升幅度达到了10%。

　　记者了解到，广州6月份以后推出的新项目继续以“涨价”为主流，而且新产品绝大部分都是90平方米以上的大面积户型。位于白云大道南的颐和上院推出毛坯均价为8000元／平方米的豪宅，户型面积在120-240平方米之间。另外，广州市下半年还将上市多个全新项目，产品基本上都以大户型、复式为主，预计价格也将继续上升。

　　有开发商分析，新开发土地90平方米以下住房须七成以上的规定将使未来住宅产品主要以中小户型为主，届时大户型住房将买少见少而逐渐成为市场“珍品”，而现有的以及未来一年内的住宅产品大部分以大面积户型为主，因此开发商都不愿意主动调低销售价格。

　　　记者在某大型楼盘采访发现，尽管该盘在售产品不多，但仍然有一定数量的消费者前来看楼，销售大堂的VIP客户销售区有近五成的上座率。但总体而言，看的人多买的人少，“实客”明显比以往减少。

　　　“政府从来没有说过要让房价降下来，而只是说要稳定房价。虽然现在的楼价很贵，但如果现在不买，以后可能更贵了。”对记者的疑问，陈先生如是说。

　　　一位不愿透露姓名的开发商认为，近一个星期广州住宅交易量少了，不仅与“国六条”的实施有一定关系，也与目前是楼市传统销售淡季有关。“五一”过后，各大楼盘的成交量都大大减少，加上近期天气多变，因此来看楼的人也少了。按照惯例，这一低迷期还将持续2到3个月。

　　开发商为聚人气推出中小户型

　　记者翻阅了一些报纸上的楼盘广告，发现以大户型单位为主的广州楼市突然冒出了很多中小户型单位。其中云翠豪苑竟然打出了“反对户型太大，不做房奴，主张居者有其屋”的宣传广告，楼盘也推出了49～93平方米的中小户型，明显是跟着“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%”的政策走。

　　　某大型小区楼盘的营销人员告诉记者：“大户型卖得好我们就重点推大户型，小户型受欢迎当然主推小户型，虽然我们小户型单位很少，但还是要将其作为宣传重点。把客户吸引来了，增加一下人气也是好的。”

　　　为了吸引市民购房，不少楼盘也推出促销计划——海珠区某楼盘推出一批特惠单位，平均每套价格降了2～3万元；另外有楼盘增加了1～2点的折扣。但是楼盘营销人员暗地里对记者说：“其实楼价并没有降，他们要么拿朝向不好以及低楼层的单位做特价，要么就是先开高价再打折。”

　　　一位开发商说：“其实我们不可能降价，因为越是降价就越没有人买，市民买涨不买跌的心态是很明显的。做促销和推特惠单位只是为了吸引新看楼者和新买家罢了。”

　　更有开发商直言：“我们每周还把楼价向上升一点点，好催促之前看楼的市民落定。”

　　深圳初现“有价无市”苗头

　　市场传言将限制跨地域购房

　　6月5日，深圳市国土资源和房产管理局一位官员向记者透露，预计深圳落实“国15条”的具体管理办法最快将于本周出台。

　　上周末，在深圳市人大举行的一次座谈会上，深圳市国土资源和房产管理局局长张士明说，该局正在按照国务院最近发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》和市政府的要求，草拟适合深圳实际的管理办法，该办法不久将向市政府汇报。他表示，深圳要大力发展经济适用房和廉租房，解决中低收入家庭的住房问题。

　　在地方法规尚未出台的真空期，市场上出现了很多猜测与传言。日前，深圳市知名房地产研究人士半求在其个人网站上公布了建设部上周召开的房地产调控落实工作会议上传出的一些“内幕”。半求称，据知情人士透露，国家要求各地在落实“国15条”时，不但要严格执行90平米以下户型面积占70%的规定，将土地出让收益的15%用于廉租房建设，还应大力查处开发商违规行为，甚至将采取措施限制跨地域购房。

　　　半求在接受记者的电话采访时并不愿透露其消息来源，他说：“限制跨地域购房一是针对外资，二是针对国内的资金，如果实施的话，有可能外地人今后来深圳购房会需要公司担保。那样的话，将对深圳楼市造成极大打击。”

　　对于半求的这种说法，上述深圳市国土房管局官员声称并不知情。但他告诉记者，“国15条”中，第一条内容便是“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，这也将是深圳下一步落实的一个方向。

　　据了解，深圳楼市“有价无市”的苗头已经出现。

　　近日，深圳南山区推售的惟一高层住宅、位于南硅谷片区的精品楼盘低调放量312套大面积四房单位，面积在170～300平方米，均价1.6万元／平方米。而招商地产在2002年进军南硅谷时，阳光带·海滨城定价在6500元／平方米尚有不小压力。如今，短短不到4年时间，价格已经翻了近3倍，平均每年涨幅都超过36%。

　　不过，房价高未必有人捧场，据称，该项目当日成交金额近2.5亿元。据此推算，当日成交套数最高不过90套。从片区二手楼价来看，阳光带·海滨城二手价格不过1.2万元／平方米左右。连续16个月飞速暴涨的深圳楼价，已经到了极限。

　　对于首付提高到三成的规定，深圳59%的受访者表示能接受，而有29%的受访者表示只能接受目前的两成首付。另外，受访者对深圳各区可接受的楼价也较以往有所提高，其中福田最高，为7368元／平方米。根据往届秋交会的情况来看，受访者愿意接受的价格与市场实际成交价格有一定的差距，参照去年秋交会两者之间的关系，忽略政策、供应结构等其他因素的影响，可推算出下季度福田、罗湖、南山、宝安的住宅每平方米均价可能达11846元、10572元、10081元和7305元。这表明，深圳房价将回归理性，明年楼价有望趋稳。

　　在交通银行任职的张良告诉记者，90平方米住房成为一道“分水岭”，增加中小户型房屋开发和供应量，深圳年轻人将是最大受益群。