广州出台房产税收新政 买房时间按孰先原则确定

　　朱桂芳　王凌　张莹　张睿　罗斯丁　程建兰

　　国家房地产新政策15条颁发后，广州各界人士对有关税收征管的问题聚焦在两点上：“如何界定房屋出售5年标准(免税日期界定)、普通住宅与非普通住宅划分标准是否有变化”。昨天，广州市地税局发布了“房产新政税收征管”方面的实施细则，对相关问题进行了明确，并强调从6月1日起，广州市各级地税部门必须严格执行国家房产政策的各项规定。

　　房产满5年转让可免税但需申请

　　根据国家税务总局上月底出台的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》规定，从2006年6月1日开始，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，即按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　购房时间为“产权或契税填发日”

　　关于购买住房的时间界定标准，国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》第三条第(四)款规定，“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”。其中，“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

　　纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间，即哪个时间早就以哪个为准。

　　普通住房标准全市统一执行

　　普通住房和非普通住房标准也维持不变。根据有关规定，广州普通住房必须同时符合三个条件：一是住宅小区建筑容积率在1.0以上；二是单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。

　　市地税局强调，以上标准在整个广州市辖区范围内(包括在十区和两个县级市)统一执行。

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　　广州楼价首度下挫成交萎缩

　　5月均价降156元，成交量下跌四成

　　广州一手楼价从去年下半年开始一路走高之后，今年5月出现了第一次降价。根据广州市国土房管局日前公布的5月房地产市场分析报告，全市该月一手住宅均价为6097元/平方米，比4月份的6253元/平方米下降了2.5%；而5月商品住宅成交面积只有55.86万平方米，比上月的93.32万平方米下降40.12%。

　　有专家表示，之前房价不正常高企、宏观调控消息对人们心理预期的改变，以及开发商捂盘惜售等是造成房价和成交量同时下跌的因素。

　　广州房价触顶回落？

　　根据广州市国土房管局的统计，从去年7月份开始，广州房价一路走高，从7月份十区一手住宅4849元/平方米的均价，一直到12月份的5278元/平方米，其间10月份的均价还飙至当年最高：5597元/平方米。而今年以来房价继续保持上升趋势，到4月份全市十区住宅均价首次突破6000元/平方米大关，达6253元/平方米。

　　尽管经历了一个“五一”黄金周，但广州5月的均价却显示出回落迹象。5月的十区住宅均价比4月的低了156元/平方米。“这个降幅大概是2.5%，虽然不大，但预示楼市触顶回落的拐点可能已经出现。”广州房地产专家韩世同认为。

　　虽然全市住房均价呈现下跌趋势，但几个商品住宅交易的“主打”区域，房价仍旧高企。天河区的成交量最高，为12.85万平方米，住宅均价也最高，达8810元/平方米(由珠江新城等板块的楼价带动)；而海珠区的成交量和均价分别为11.12万平方米和7208元/平方米，白云区的成交量和均价分别为8.02万平方米和5659元/平方米；花都区的房价最低，为2951元/平方米。

　　开发商捂盘消费者观望

　　除了房价下降之外，5月份商品房成交量也成为今年以来最低的一个月份。

　　根据广州市国土房管局的统计数据，今年1-4月的商品住宅成交面积分别为85.15万平方米、70.41万平方米、87.47万平方米、93.32万平方米。而5月的商品住宅成交面积却只有55.86万平方米，比经历春节销售淡季的2月份成交量还要少14.55万平方米。

　　韩世同认为，中心城区房价高企将许多买房者都拦在了市场门外，是成交量下降的一个主要因素。此外，5月份开始就一直有关于宏观调控新政将要出台的信息和消息不断传出，对人们形成观望情绪有推动作用，此外，开发商捂盘惜售也是另外一个成交量下降的因素。

　　据韩世同分析，从5月份楼市成交情况来看，广州楼市在宏观调控开始之后，将进入一个新的调整观望期。在此期间楼价还暂时不会出现太大的波动，可能会出现小幅回落和有价无市的局面。他认为，楼价未来的走势和变化主要取决于中央政府和地方政府的态度、决心和新政执行落实的力度。

　　而记者昨日在宏城广场看到，派发楼盘宣传单的工作人员依旧不减，也仍然有不少市民前去看楼。但记者采访了多位坐上楼巴的市民，他们均表示，暂不会买，先看着，过段时间如果楼价降下来了再有针对性地“出击”。

　　广州半数二手房源要征营业税，有市民建议

　　调整征税起始时间　五年从签合同算起

　　记者昨日获悉，营业税征收年限由此前的2年延长至5年，在广州放盘的二手房源中，大半数涉及征收营业税。卖家可能将税转嫁到买家身上，导致二手楼价上升，但有价未必有市，准备购房的市民大多持观望心态。市民建议5年营业税的起始时间应从房地产注明时间提前到签订买卖合同时间。

　　据粗略统计，自营业税征收年限延长至5年，广州在放盘的二手房源中，大半数涉及征收营业税。目前广州平均一年成交8万—9万宗二手房，意味着有4万—5万宗二手房交易要增加营业税。广州一直以来买卖最频繁的是3—5年楼龄的新楼，今年新政的影响远比去年要大。很多原打算卖房的业主并不愿意承担营业税税费，要不按实收价继续放盘，要不改卖为租，从而导致二手房源迅速减少。“如果卖家把税费都转嫁到买家的头上，买者未必能接受。目前，购买的市民大多持观望状态，二手楼虽然有价但未必有市。”一名房地产中介担心说。

　　昨日上午刚跟中介看完二手楼的吴先生对记者说：“我们刚看了一套总价45万元的房子。业主要求实收45万元，其他税费由我们买方出。房子未满5年，我们估算了一下，大约要多付5万多元。花50多万元购买一套二手楼还不如多出几万买一手楼划算。”一些房地产专家表示，该政策会促使部分二手楼买家转向一手市场。

　　昨日，亦有一部分市民建议税收部门，能否将征5年营业税的起始时间从房地产注明时间提前到签订买卖合同时间。“过去，一套房子入住三五年才能拿到房产证，现在也要一两年时间。这就意味着市民必须自住六七年以上，才能符合免征营业税的条件。我认为‘个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间’是不合理的，建议改为签订买卖合同时间为准。”