房地产可能定格中小户型时代

　　本报记者　陈文雅　北京报道

　　忽然间，所有的游戏规则都变了。

　　对地产商来说，要改的不光是一个项目的设计图纸，还有企业的战略结构、业务运作的基础模型。“我们的新项目刚刚确定了设计方案，还没来得及做施工图，新政策卡牢了 。现在不敢往下做了，在等下一步消息。”一位开发商说。

　　一些建筑设计机构面临着业务转型。“以前我们的主业是设计高端低密度产品，以后可能会多关注精致、有创意的小户型。”加拿大BDCL建筑设计有限公司亚洲部总经理张玮表示。

　　在北京，建筑设计的主管部门——北京市勘察设计与测绘管理办公室于6月6日下发了通知，要求从6月起，北京建筑设计单位对新承接的商品房设计项目，必须按照“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，达到开发建设总面积的70%以上”的要求进行设计；已审批但未取得施工许可证的项目，如不符合该标准则必须修改方案。

　　6月7日，北京市国土局局长安家盛向记者表示，目前北京市落实九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的细则正在制定过程中。关于九部委《意见》中提到的“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”一条，需要结合北京实际情况制定细则后实施。拟推的六块限价商品房用地，也将在细则出来之后向市场推出。

　　中小户型的公共价值

　　“对户型的限制性政策早就该出了。”中国社科院财贸所城市与房地产研究室研究员况伟大表示，中小户型、高密度住宅在城市里本来就应该是主流，但在目前国内的很多大城市，都以户型大为美，而政府的规划审批中只管容积率，不管产品结构，再加上大户型利润率高，导致开发商一拥而上开发大户型产品。

　　“中国的人均土地资源本来就低于世界平均水平，人均资源利用率又低于平均水平，在这种情况下还盲目追求大户型，不是浪费么？”他反问道。

　　从发达国家解决住房问题的经验来看，不少国家采取了将商品房开发与解决公共住房问题结合起来的办法。

　　“我个人非常理解引导开发产品房型的做法。美国政府也有类似的政策法规，出台的背景也相似。”美国房利美基金会政策研究室主任童忠益表示。

　　据童介绍，上世纪五六十年代，美国郊区化运动风起云涌，房价出现了飞涨，大家越来越感觉到房子难买。到上世纪七十年代初，联邦政府的部分州郡和城市出台了相关法令或规定，要求所有开发商拿地后，都要在即将开发的住房中划出一定的比例，用来建设规定价位的住房。至于具体的比例，是由出台这一法规的地方政府自行决定。

　　“美国和中国的情况有四点不同。”童忠益表示，首先是美国的法规并不限定开发房产的面积，而是限定价位，要求适合一定比例的中等及以下收入人群购买。至于具体比例，低的有65%左右，高的有100%。其次美国的法规也不是适用于全国所有地区，而是由拥有立法权的地方政府自行规定，全国大约有200多个地方政府有类似条文，集中在高房价地区，如新泽西、弗吉尼亚、毛里兰等地。关于限价住房在一个项目当中的比例，各地也有不同，美国一般规定4%-35%。如加利福尼亚州有107个地区有类似条文，平均比例在13%左右。此外，美国的政策体现出“大棒和锣鼓的结合”，承担限价房项目的开发商被允许建造比一般建筑密度更高的房子，以弥补限价房造成的利润流失，例如，本来可以建100栋房子的项目，在承担限价房建设的项目中可以被允许建120栋房子。

　　加拿大BDCL亚洲部总经理张玮则向记者介绍了加拿大的情况。“加拿大有Social Housing的规定，政府根据自动申报的纳税数据，测算居民收入，对于某个收入水平以下的居民给予补贴；同时，有专门的政府开发企业，和政府签订合同，将房价锁定在某个水平，差价由政府提供补贴。”

　　张玮表示，在加拿大，有很多名建筑设计师愿意投入到这样的公益型住宅的建筑设计中，每年国际建筑大奖中都有部分是公益性住宅，包括设计得非常精细的老年公寓、残疾人无障碍住宅、专为智障者设计的住宅等。公益性小户型的空间利用效率，甚至可能比一般商品房项目的利用率还高。

　　“中国确实需要更多中小户型的房子，同时，这方面的政策应是一个全方位、较细化的支持，围绕中小户型产品的研究应有一个新的高度。”张玮说。

　　合理回归？

　　在肯定政策对中国住房产品结构调整所起到的作用的同时，“一刀切”的三七开成为众多业内人士的烦恼所在。

　　“这个政策短期是ok，但长期肯定不行。我认为70%比例过高。市场是动态发展的。现在大家都住小房子，但随着收入增长，一定会产生很多新的需求。”童忠益通过越洋电话对记者说。

　　况伟大直接指出这可能是一个“权宜之计”，“问题年年有，政策天天出。”

　　“所有政策都是为了解决两方面的问题，一个是老百姓的住房问题，另一个是房产泡沫问题。目前调控措施不可能使房价降下来，最多只能延缓房价上涨速度。”况表示，房地产产品的供给弹性小于需求弹性，供给增长比需求增长快，就会产生投机。现在小户型房子太少，虽然国六条细则能影响供给，但不能影响房价。“国内国际的经验早就表明，让老百姓完全通过买房来解决住房问题是不切实际的。”

　　张玮则从社区文化的观点表达了自己的建议，“任何一个健康的社区，都应是一个相对混合，多元化的社区。”据张介绍，在加拿大，亿万富翁子女就读的学校不一定是好学校，最好的是中产阶级就读的学校，一个简单的基本衡量标准，就是那儿的老师能够叫出班上每个学生的家长的名字。

　　“中国这么大的国家，更应该多元化。让每个城市、每个区域、每个社区能根据实际情况作选择。我们总是学新加坡，学香港，可它们都只是城市，和中国这样一个大国比起来，相去甚远。”张表示。

　　来源：经济观察报网