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尹中立[2006-06-09]
“国八条”出台一周年之际，国家又出台了“国六条”及其实施细则，虽然舆论蜂起，反思“国八条”没有取得预期成效的人却不多，从制度根源上反思的人就更少了。笔者认为，如果导致“国八条”失效的制度性缺陷没解决，那么，“国六条”的效果也是有限的。
当前我国房地产行业存在三大制度性缺陷。
第一，住房制度缺陷。在住房制度改革之前，我国实行的是高度福利化的实物分房制度，国家承担了所有城市居民的住房负担，这显然是计划经济的产物，是低效率的住房制度，需要改革。但中国住房制度改革的目标模式是什么？从一开始就存在不同的意见，有人认为住房不是普通商品，不能采取完全市场化手段分配住房；有人认为住房也是商品，也应当走市场化道路。笔者认为，应当“两条腿走路”，即一部分人通过市场化手段解决，一部分人通过非市场化手段解决，这一点已经被西方国家的经验所证明。但1998年之后的住房制度改革使我国住房市场改革走过了头，住房保障制度严重不足，城市居民只能挤上市场购房独木桥，这是当前住房市场出现价格过快上涨的根本原因。
从“国八条”和“国六条”看，政府已经意识到完善住房保障制度的重要性，但遗憾的是，地方政府在完善住房保障制度方面的积极性明显不足。
第二，税收制度缺陷。到目前为止，中国在住房财产还没有相应的财产税，这是重大的制度缺陷。自古以来，中国人积累下来的财富都表现为住房，这与中国的传统文化有一定的关系，和我国税收制度体系的不完善有更大的关系。从国外的实践看，在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收，而我国在住房的持有环节没有税收，这样的安排进一步刺激了住房的投机性需求。如果出台不动产税，会使房地产投机得到一定程度的遏止，会使当前空置的房子流向市场，缓解供求关系。
“国八条”和“国六条”都强调了税收政策在调整住房结构和打击房地产投机中的作用，但现在的税收政策主要还是在交易环节上做文章，对非普通住宅以及持有时间没有达到规定的住房征收营业税。这些措施会起到很好的作用，但没有不动产税的房地产税收体系是不健全的。
第三，土地制度的缺陷。我国实行的是土地公有制度，土地是属于国家和集体的，但在土地转让和交易过程中，土地的国家所有制和集体所有制实际上演变成了政府所有制，由少数官员说了算。土地是房地产的基本要素，土地资源分配的不公平，直接导致了房地产市场的不公平和社会分配的不公平。
1993年税制改革之后，地方政府的税收的增长越来越赶不上投资的增长，出卖土地成为地方政府获得收入的主要渠道。最近几年，各级政府出卖的土地收入每年都有5000多亿元，占预算外收入的一半多，有些地方政府的预算外收入70%以上是从土地上得到的。政府与土地之间的利益关系扭曲了土地市场的正常交易秩序，这是中央的房地产调控政策难以助效的重要原因之一。这些制度缺陷难以在短期内得到解决，因此房价的涨势也不可能在短期内得到控制。出台其他的技术性的措施可能会使房地产市场暂时得到影响，只能解决短期的问题，不会影响长期的趋势。要想使我国的房地产市场走上健康发展的轨道，必须解决上述三个制度缺陷。
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