傍沃尔玛 商业“孤岛”卖出天价

　　杨羚强 每日经济新闻[2006-06-08]

　　嘉定江桥的嘉莲华国际商业广场居然要卖3.7万元/平方米的高价，这一价格与世纪公园周边“新上海2006”的成熟路段商铺相当，更超过杨浦内环珠江香樟南园底楼商铺23000元/平方米的均价，这让投资者直呼“天价”。昨日，《每日经济新闻》对该楼盘进行了一番实地调查。

　　《每日经济新闻》经现场实地调查发现，嘉莲华国际商业广场所处的曹安路外环路，有北安线等多辆公交线路经过，是由市区进出江桥镇的主要出入口。但目前嘉莲华四周却没有什么商铺，在其东西两侧，主要是厂房和被杂草覆盖的地块，其北侧则是新建楼盘———嘉城。西侧外环路虽然有一些商铺，但大多是砖木结构的矮平房，房龄至少有二三十年，经营低档的服饰批发。在八车道宽的曹安路南面，虽然有数十个商铺组成“聚集群”，但数量太少，也没有形成商业街。

　　种种迹象上看，即便建成，嘉莲华国际商业广场也是一个商业“孤岛”，不可能成为一条商业街。紧临商业广场北侧的“嘉城”，虽然是号称总面积100万平方米的大型社区和配套

商品房，但是从建成到全部入住，也需要花上数年时间，单靠嘉城的住户消费，显然是不现实的。

　　可是，就是这样一个商铺，销售均价竟然卖到3.7万元/平方米，究竟又是为何呢？

　　傍上沃尔玛真能物有所值？

　　现场负责接待的销售人员介绍，这一商铺之所以能卖3.7万元/平方米的价格，原因在于嘉莲华国际商业广场主体商场的二三层已吸引沃尔玛签约入驻。而凭借沃尔玛的品牌扩张能力，每天至少可以吸引3万-5万客流光顾商业广场。有这些数量的客流保证，那么每平方米3.7万元的销售均价也就不算高了。

　　业内人士亦表示，沃尔玛的品牌吸引力只是其中一个因素。另一个因素则是沃尔玛入驻后，将派出大量免费班车，在方圆五公里的范围内带来更大量的客流。

　　即便如此，嘉莲华国际商业广场凭沃尔玛开高铺价，是否物有所值仍存在争议。

　　有专家算了一笔帐：根据年出租回报收益8%的租价水平，售价高达3.7万元/平方米的嘉莲华商业广场的日租金，必须达到8元/平方米/天才能保证。

　　根据市商业网点办提供的资料，嘉定区目前只有老城的清河路段（城中路-博乐路）商铺租价能达到这一水平。而据信义地产统计的商铺租赁价格数据，在比江桥人气更足、地段更好的沃尔玛塘桥店周围，商铺的租赁价格也就5元/平方米/天左右。

　　该案的副总经理徐仲曦倒是对商铺的未来投资收益率表示乐观，他介绍说嘉莲华商业广场招商部门目前对外招租报价已达到了14元/平方米/天，而且已经有一些品牌商家与嘉莲华签约。

　　不过，有多少商户能够接受14元/平方米/天的平均租金，商场开业后日人流量又是否能达到预期，一切都是未知数。

　　不确定因素左右 嘉莲华投资价值待考验

　　有了沃尔玛的入驻，选购嘉莲华国际商业广场的商铺可以放心一些。但放心仍然有限度，因为影响嘉莲华国际商业广场投资价值的三个不确定因素仍然存在。

　　因素一：主体商场西侧的沿街商铺会不会成为客流“死角”？

　　大量免费班车及数辆公交线路确保了主体商场的人流量，但却并不一定保证商场主体西侧大量沿街商铺的人流。

　　由于嘉莲华商业广场西侧目前并没有与大型商业街或商业广场接壤，按照一般消费习惯，如果后续没有商业街，又没有其他吸引人流经过的设施，消费者便有可能放弃光顾沿街商铺。

　　特别是据售楼人员介绍，这一处商铺是自营的，由投资者自行定位、招商。对投资者来说，如果出现招商重复率高或者商铺特色不鲜明、吸引力差，便有可能减少商铺的客流量，而使这一片沿街商铺成为人流的“死角”。

　　对此嘉莲华商业广场副总经理徐仲曦表示，目前销售的只是嘉莲华商业广场的第一期，在其东西两侧将先后建立总面积10多万平方米的商业项目，其中西侧的商业项目被规划为品牌玩具或水产的批发市场。即便如此，批发市场的吸引力有多大，能否吸引客流经过长长的沿街商铺前往，仍是未知数。

　　因素二：百货经营定位会不会与沃尔玛相冲突？

　　在沃尔玛底楼，嘉莲华商业广场设立了一个5000平方米的百货商店。与沿街商铺一样，百货商店内的所有商铺全部出售，由友康投资咨询管理公司负责经营。据销售人员介绍，投资者将和该公司签订一份租期一至两年的包租合同，租金回报在8%左右。

　　虽然有了经营管理公司承租担保，但并不能让投资者完全放心。因为百货商店的主要经营门类如化妆品、箱包、服装等和沃尔玛经营的很多货品门类重叠，是否会产生定位冲突让人忧虑。对此，销售人员介绍，百货公司的经营定位是中高档的，与沃尔玛是错位经营。

　　虽然如此，但答案并不能让人完全放心。虽然号称将会导入40万左右的人口，但附近售价只有6000元/平方米的新盘（如嘉城等）已暗示未来入住江桥的人口，收入可能并不高。而江桥镇现有的商业业态（肯德基、迪欧咖啡是当地最高档次的商业）也已证明江桥目前的人口消费能力并不高。中高档的百货经营定位能否服江桥的“水土”是个迷。

　　对此，副总经理徐仲曦解释说，所谓的“中高档百货”其实档次并不高，实际上就是沃尔玛大卖场前的各种专柜。不过，大卖场前的专柜一般只有几百平方米，而嘉莲达的百货经营面积多达5000平方米，是否会和沃尔玛的经营相冲突，有待市场检验。

　　因素三：商铺房型能否得到市场认可？

　　由于建筑造型的缘故，嘉莲华商业广场的很多商铺房型设计得不太方正。商业广场内，三角形、园弧形的商铺并不少见。这些形状特殊的商铺利用率可能不高。另据楼书上房型图显示，该商铺的面宽不宽，进深却很深，这对其投资价值也会有影响。销售人员介绍说，房型图上商铺的面宽看上去很窄，但实际上平均面宽达到了七八米，有两、三间开间长度。市场人士分析，这样的商铺形态，如用于经营餐饮、休闲按摩等业务问题不大。