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杨羚强 每日经济新闻[2006-06-05]
在上周举行的“第五届上海商业房产展示交易会”上，一发展商叫卖单价9422元/平方米的内环商铺吸引了不少买房人的注意。这个商铺名为“珠江香樟南园”，位于杨浦内环的宁武路、平凉路口。
根据网上房地产的统计，珠江香樟园的住宅合同成交价达1万元/平方米左右，而该楼盘的商铺销售单价甚至不如住宅，这令很多人感到诧异。“珠江香樟南园”会不会存在重大缺陷，售价才会如此便宜呢？
上周六，《每日经济新闻》对这个低价商铺做了一番调查，发现它所位于的平凉路、宁武路口，虽然并非市、区两级商业中心，但也算是该地区人气相对集中的一个区域。位于两条马路的交叉地带，能够汇聚两条马路的人流。而对面的水果市场及农工商、迪亚天天等超市，也是集聚人气的所在。紧临商铺的25、317等公交线路站点也会给商铺增加人流。
据销售人员介绍，售价为9422元/平方米的商铺目前仅有一套，是珠江香樟南园D区的沿街二楼商铺。在底楼有两处旋形楼梯入口，供顾客直上二楼。二楼共有六间独立商铺，楼道走廊将六间商铺串连成“空中商业街”。
目前销售的这套商铺位于二楼楼梯口左侧，顾客上楼很容易看到。商铺面积不小（206.45平方米），且铺型很好，面宽宽，进深浅，没有承重墙阻挡，得房率和利用率都很高。唯一的缺点是层高不高，只有4.2米。
虽然房型不错，但是该商铺并非没有缺点。在商铺前的二楼走道处，发展商为了凸现建筑美感，镶嵌了雕花的黑漆色半圆弧形墙。这样一来，部分橱窗和店招牌很可能被遮挡，租赁店铺的商家便不能通过精心布置橱窗有效吸引顾客。销售人员表示，可以在建筑外墙贴挂户外广告，以弥补部分橱窗被外墙面装饰阻挡造成的影响。
除了这套9422元/平方米的商铺，珠江香樟南园目前在售的其他商铺都位于底楼，但售价高达23000元/平方米。其中，97.37平方米的298号商铺位于小区出口旁，对面是一个居住区，这是便利店企业最钟情的商铺位置。相比之下，同时在售的292号和284号商铺，尽管位置没有298号好，但却是前往二楼商铺的必经之地，同样具有一定的投资价值。目前，该地区商铺的房龄大多较久，建筑外形、商铺房型及设备配套较差。由于平凉路一带居住人口较多，连锁商业对区域商铺，特别是房龄新、房型好、设施齐的商铺有一定需求。市场人士表示，该商铺的租赁价格应该可以达到2-3元/平方米/天，按照一般的商铺租金计算方式，二楼商铺的租金价格应为底楼的一半，租金回报率约在6%左右。
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