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《中国经济周刊》评论员
国务院办公厅近日转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，针对房地产市场提出了15条具体措施，其中包括：提高大套型住房的按揭贷款首付款比例，对地产开发商获取银行贷款施以更加严格的条件限制，对购房后五年内转售住房者按售房收入全额征收营业税等。
这是在去年两个“国八条”基础上进行的新一轮房地产调控。一年来的情况表明，我国房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，并出现了一些新情况、新问题。主要表现为少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。因此，中央政府在保持宏观调控政策连续性、稳定性的基础上，针对当前突出问题，结合新的情况，再次重拳出击，完全有其必要。
当然，我们也注意到，就在今年“国六条”和九部门意见出台前后，各种揣测及议论的声音不绝于耳。这其中固然有房地产行业事关国家经济前景，事关群众切身利益的原因，但另一个不容回避的现实是，中国的房地产行业已经分化出不同乃至对立的利益集团，在重大政策的制订、调整过程中，通过各种手段(包括舆论手段)以争取多得利或少受损，也是新形势下合乎逻辑的新动向。
关于这一点，最典型者莫过于房贷首付提高至五成的说法。令人惊诧的是，如此离奇的“新闻”，竟然有着如此广泛的传播，它深刻地反映出房地产市场秩序确实比较混乱，更重要的是，其背后的利益争夺几近不择手段。
一年多来，房地产调控不甚成功的深层次原因，是两个“国八条”在一些地区没有得到有效落实，而中央政府不遗余力推行的行政、经济措施，遭遇到或明或暗的抵制，如最有力的证据之一就是，今年4月份，全国70座大型城市的房地产价格平均较去年同期增长了5.6%。
当前渐成共识的一种看法是，下一步房地产调控的关键，在于增强各项政策措施的约束力和操作性。这固然是总结一年多来的经验教训而得出的正确结论，但除此之外，更需深入思考、也更具挑战性的问题是：为什么房地产调控的落实会出现偏差，以及如何增强各项政策措施的约束力和操作性？
我们仍以房贷首付为例来作一分析。按照九部门意见，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款最低首付款比例不得低于30%(购买自住90平方米以下住房的除外)。无须讳言，这是一条有着诸多可商榷处的新政策，而至于其能否得到执行，前景并不乐观。去年上半年，上海银行业也曾制定过类似的“君子协议”，第一套房首付三成，第二套起首付更多，但在其后，由于个人房贷连续递减，这种昙花一现的收缩很快演变为不断升级中的抢夺房贷大战。就在不久前，上海银监局紧急发文，直指房贷创新风险不容忽视—值得注意的是，这种显而易见的博弈，还是发生在金融生态综合排名第一的上海，以及基本为国有资本所掌控的银行部门。
中国的房地产调控之难，首先因为它涉及到极为广泛的利益团体，他们都有着非常强烈的自利倾向。一味强调政策的权威性，或者一味强调道德评判的约束力，效果总是有限的。因此，无论是作为调控者的中央政府，还是作为被调控者的地方政府和企业，应该基于各自以及相互间的长远利益，结成广泛的统一战线。而这项工作进行的好坏，将直接影响到目前的房地产调控能否取得预期的效果。
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