温州：农民分享留地升值收益

　　本报记者 丁小莺 发自上海

　　王国栋是温州鹿城区广化街道双桥村的一名保安。他去年从该村村委会领到两笔钱，一是从事保安工作的工资1万元，一是村集体企业的分红3万元。双桥村的集体企业，经营着鞋料市场等三个市场，以及在留地上建的出租厂房。

　　温州自1999年开始实行留地安置制度。被征用土地的农村，可以获得一定比例的留地，由村集体经营。一些村集体在留地上建出租厂房、酒店等，集体企业的收益通常每年拿出一部分在农民中分配。

　　农民分享土地升值收益

　　温州市国土资源局征地事务处处长尤智英介绍，温州目前实行的征地安置方式是货币安置、保险安置、留地安置等几种安置方式的结合，并为被征地的农民提供就业培训。其中留地是被征地农民最关心的内容。

　　对留地安置，温州市根据被征用土地的地段确定安置用地指标。在符合城市规划前提下，安置用地指标可以按7：3的比例分别用于二产和三产，一、二、三类地段的安置用地面积，分别按照每亩120、100、80平方米计算。安置用地指标也可以全部用于三产，一、二、三类地段分别为每亩45、40、35平方米。

　　对被征地农民来说，留地可能带来的收益要大得多。尤智英算了这样一笔账：假设被征用的是二类地段土地，如果留地全部用于经营三产，一亩地可以获得40平方米留地。留地若用于开发商品房，以1.5容积率计算,建成的商品房面积为60平方米。农民若将分配的商品房转让，除去建设成本，按温州目前的房价水平，每平方米可能获利6000元左右，这位农民将可以得到36万元收益。而包括土地补偿费、安置补助费等几项补偿费在内的货币补偿额，仅为数万元。

　　尤智英介绍，在进行征地工作时，被征用土地的村集体，现在都已经非常关心留地的安排，包括面积、位置等。

　　“土地升值是一切问题的关键。”温州市征地事务处一位姓陈的工作人员表示。

　　在近些年土地日益升值的情况下，被征用土地的价值，无法仅用年产值的20倍或30倍来计算。而温州通过实行留地安置方式，农民、村集体一定程度上分享到了土地升值产生的效益。

　　效益与村集体经营能力有关

　　对于留地，被征地的村集体往往采取以下几种方式：在留地上建商品房进行分配；委托政府通过招标方式转让留地；在留地上经营二、三产，包括建出租厂房、酒店等。

　　广化街道双桥村是温州以富裕出名的一个村。该村党总支书记刘定香表示，有的村获得留地后马上转让，这肯定不是对村集体最有利的处置方式。她认为，土地是肯定会继续升值的，把留地转让掉不利于村集体的长远利益。双桥村的集体企业已经度过了最初两年的投资阶段，去年的利润在3000万元左右。她把双桥村的经验总结为“充分利用村集体所拥有的所有土地，包括获得的留地”。

　　按照《温州市市区征用农民集体所有土地管理办法》，安置用地指标可以全部用于三产。三产安置用地如果转为商品房开发，农村集体经济组织可以自行开发或委托

房地产商代建商品房，建成的商品房在被征地的农民中分配。分配所得的房产，农民可以自住也可以在市场上转让获利。村集体也可以委托温州市国土资源局通过招标方式转让该村的留地，容积率在1.5以内的三产安置用地转让收益，全部归集体所有。如果留地的规划容积率超出1.5，超出部分的地价款由温州市政府收取。

　　也有不少村集体将获得的留地按一定的比例发展二、三产。如果位置合适，村集体可以在留地上建出租厂房、酒店等物业长期持有、经营。据了解，这些集体企业的效益差别相当大，并不是所有企业都盈利。获得留地后，村集体还需要进行投资，才能发展二、三产，而效益如何，一定程度上取决于集体经济组织的经营能力。

　　尤智英表示，在留地安置方式的实践中，他们也遇到了一定的困难。难处主要在于，随着土地日益稀缺，留地位置的落实越来越难。对留地的落实，温州分为内安置和外安置两种方式。实行内安置时，在征用土地中划出一部分留给村集体。有的被征用土地是用于大桥、

医院、学校等建设用地，留地就需要另找地方落实。有时候，这就需要为留地再进行“征地”。本报摄影记者/王晓东