重庆房地产是否需要调控

http://finance.sina.com.cn 2006年06月04日 19:51 证券日报

　　不存在全国所表现出来的突出问题

　　今年前4月，重庆主城区商品房成交均价为2886元／平方米，同比增长3.44%。其中，商品住宅均价2615元／平方米，同比增长1.59%。在全国70个大中城市中增幅最低。这是相关政府职能部门放出的第一个消息。

　　针对国家目前关注的部分城市房价涨得过快、商品房户型结构不合理两大核心问题，国土房管局负责人表示，重庆不存在类似问题。与国内部分房价涨幅过快的大城市相反，重庆房价新开楼盘的涨幅不升反降。因此，国家在出台具体调控房地产政策时，应区别对待。

　　市国土房管局有关人士还披露，2005年，主城各区申报了1016万平方米的年度拆迁计划，但纳入计划的仅310万平方米。今年，主城各区共申报900多万平方米的拆迁计划，纳入计划的仅320万平方米。

　　与此同时，规划方面表示，在未来两年内，重庆有约15万套小

户型将上市。“目前，我市中小户型总建筑面积超过了1500万平方米，占主城商品房总建面75%以上，比计划多供应了800多万平方米。”重庆市规划局新闻发言人邱建林说，这意味着在今、明两年内，将有超过15万套的中小户型住房进入楼市，超过主城同期市场供应总套数的75%，满足47万市民的购房需求。“根据国家建设部规定，中小户型在商品房开发中比例不能低于70%，重庆已经超过了这个标准。”邱建林说。

　　从这些信息披露中可以得出这样一个结论：重庆不存在全国房地产开发所表现出来的突出问题，根本不需要调控。

　　大势扩张的良机

　　另一个重要的现象是，但凡全国房地产宏观调控之时，恰是重庆房地产大势扩张的良机：过去的两年中，全国进行了两波对房地产的宏观调控，而大量的外地房地产开发商涌入重庆，重庆房地产进入大盘时代。

　　有业内人士估计，目前有近1000亿元外地的资金涉猎重庆地产。据悉进入重庆房地产市场的大佬们一般一圈就是好几千亩土地，动辄开发上百万方的大盘。而且定位一个比一个高档，最低调的也将价格定位在5000元左右。

　　“重庆作为直辖市，地价与

房价都处在低位，这两年按拿地的成本和开发成本来说能做到持平就不错了，但我们必须通过重庆占领西南这个大市场。重庆的经济实力和百姓富裕程度过去一度被低估了，他们有能力消费高品质的大盘。”这是国内某著名房地产开发企业在进入重庆市场时的豪言壮语。

　　短期难变的财政结构

　　重庆如此应对国家对房地产宏观调控还有其内在的经济动因。

　　和全国一样，重庆一直处于投资拉动GDP的阶段。大力推动重庆房地产发展，使房价走上上行的安全通道是目前重庆市领导思考的主要问题。

　　2004年，重庆市财政总收入462亿元，其中地方财政收入302亿元。2005年增加了88亿元，达到390亿元。据悉，今年重庆地方财政有望达到460亿左右。

　　去年11月，重庆市常务副市长黄奇帆在“三峡库区重庆　经济发展暨金融服务高层论坛”上曾披露：“重庆市制定的‘十一五’发展规划中，GDP要达到5000亿元，人均GDP要从现在的1300美元增长到2000美元。要实现这些目标，今后五年全市要完成13000亿元投资。”而其中的10%需要政府投资，也就是1300亿元，对政府而言这应该是一个相当大的压力。

　　没有退路，政府必须要想尽一切办法增加可支配的财政收入。而出让土地就成为一个不错的选择。

　　有关资料显示，1997年重庆直辖时，重庆当年的卖地收入是2亿元，到了2002年，这一数字增加到11亿元，2003年，重庆的卖地收入翻了一番，变成22亿元。到了2004年，本市的土地出让收入就猛地飙升到80亿元。2005年，重庆的卖地收入达到106亿元。从财政收入分析，重庆的土地出让收入占到其地方财政收入的四分之一。而这也是重庆市主要的可支配财政。从这一角度思考，很显然，

房地产业的发展直接关系到重庆可支配财政的健康稳定增长。

　　需求群体缺乏话语权

　　“调控好比吃药，对于病人能够产生实质性的效果，对于正常人来说影响就不会很大。因此，调控措施主要作用于那些楼市‘虚火’严重的城市。”重庆市一房地产开发商告诉记者，国家新一轮对房地产的宏观调控主要是针对北京、深圳等大城市。重庆目前的情况根本不需要调控。

　　开发商们的声音跟相关政府职能部门几乎完全一致。

　　对于一个地方而言，房地产到底有没有问题谁说了算？对一个地方进行宏观调控是否需要考虑利益的因素，从各个方面进行论证以便科学的决策？可是到目前为止，几乎所有关于重庆房地产的信息都是有相关的政府职能部门来发布。

　　实际上，尽管被拆迁对象为房地产的发展作出重大的牺牲，但是他们却对这一行业的发展缺乏话语权。

　　在采访过程中，家住南坪的普通市民廖先生告诉记者，从他自己拆迁经历来看，重庆的房地产还是存在着放量过大，购买能力需求严重不足的矛盾，因此还是有必要进行宏观调控。

　　另外，房地产发展的一个不可缺少的因素就是购房者。是否加大对房地产宏观调控显然应该尊重他们的意见，但是他们也很难找到一个发言的地方。 (永亮)

【发表评论】

爱问(iAsk.com)

【评论】【谈股论金】【收藏此页】【股票时时看】【大中小】【多种方式看新闻】【打印】【关闭】