华侨城模式的地产运营

　　本报记者 周涛 刘粤 深圳报道

　　国六条之后紧接着的15条针对房地产市场的具体调控措施，都将住房结构调整放在首位，中低价房将成为政府导向的产业发展方向。作为资源消耗型产业，房地产市场一向与政府的调控纠结，与政府调控方向一致的企业才能从中获得发展，2005年万科(资讯 行情 论坛)就表明了其进军中低价房产的姿态。

　　博弈的另一面是，中高档房产属于地产行业中盈利能力最强的产品模式，而市场上也的确存在着相当一定比例的需求。给富人盖房子还是给穷人盖房子是无法说清的话题，而对地产企业而言，在政府的调控之下，如何既与政府调控的方向一致，受到政府的鼓励，又能利用有限的土地资源创造更多的利润，却是所有地产企业追求的方向。而华侨城(资讯 行情 论坛)模式下的地产运营就是一个典型。

　　何以拿地

　　近3年，华侨城在深圳、北京、上海、成都获得了超过15平方公里的旅游、地产项目用地。对于核心的土地资源的掌控，使得华侨城在5月19日公布了其2006-2010年的基于现有土地资源的五年开发、建设规划。

　　华侨城集团何以获得如此规模的成片开发土地？华侨城集团副总裁董亚平对记者表示：“综合社区开发战略在集团战略土地储备上体现了华侨城核心竞争力的优势。”华侨城大规模的旅游、环境改造投入获得了政府的认同。

　　游艺景点5倍于香港迪斯尼的北京欢乐谷将于今年7月开业。北京世纪华侨城项目的这一主题公园用去了整个项目68%的土地，而且，深圳华侨城欢乐谷旅游公司总经理刘冠华表示，北京欢乐谷总投资20亿。

　　董亚平表示，旅游项目开发投入大、而且是一次性投入，回收周期长、风险高。以旅游为主业的华侨城控股(000069)2005年净利润达到4.8亿，四大主题公园(深圳欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、中国民俗文化村)对净利润的贡献只有1.3亿。这已经是国内经营最好的主题公园。

　　深圳地产界一位业内人士表示，华侨城很好的把握了地方政府改造城市面貌的需要，并且能有效的把握分寸。

　　这在位于深圳的国家级非盈利项目何香凝美术馆，位于上海的浦江新城项目的开发上都得到了充分体现。

　　成片开发红利

　　成片开发对于华侨城而言，存在诸多的竞争优势。

　　土地储备量大的优势是显而易见的。在华侨城集团最早开发的深圳华侨城片区，20年的开发过后，还剩余数十万平方米的土地。而且这一地块目前已发展成为豪宅片区存量土地，未来收益相当可观。相形之下，2002-2005年三年之内，深圳关内没有新增土地供应。

　　深圳一位地产业内人士表示，成片开发仍然采用协议方式出让，规避了参与招拍挂而使地价成本过高。而由于成片开发的开发商承担了在开发片区的所有市政配套任务，因此，目前还有很多地方的片区综合开发以协议方式出让，而协议地价远低于公开拍卖地价。

　　以成都为例，华侨城在成都获得的2平方公里，其中主题旅游和地产各占50%，地产部分总地价12亿元，平均80万元/亩，而该区域土地市场价为130万-150万元/亩。而2003、2004年华侨城地产联合招商地产(资讯 行情 论坛)从公开市场在深圳获得的约60万平方米的两宗地块的地价成本达到22.65亿。

　　环境红利是另一个方面。“通过旅游项目开发后提升了片区内人文、环境素质，相应的房价也得到了提升”。董亚平对记者说。在深圳，华侨城目前已成为深圳人向往的居住区，目前深圳华侨城开发的地产项目比周边的地产项目平均要高3000-4000元每平米。

　　董亚平表示，旅游项目一次性投入大，回收周期长，地产项目开发的配合可以有力支持旅游项目开发。“2005年上半年北京世纪华侨城一期1000套住宅6个月内逾全部售罄，销售收入8.3亿。2006年，华侨城集团在北京、上海、深圳有7个楼盘、总建筑面积达到30万平方的房产上市。”

　　是否可持续

　　在董亚平公布的华侨城未来5年规划中，华侨城将主要推进在北京、上海、成都等地复制华侨城模式。而在更长远的未来华侨城模式是否可以持续？

　　大规模的成片开发的资金需求是巨大的，资金是华侨城模式是否可以持续的一个重要因素。

　　上市公司是华侨城的一个重要融资平台。华侨城集团之下三家控股上市公司，华侨城控股(000069)、康佳(000016)、华力控股(3366HK)。2003年12月，华侨城控股(000069)发行了4亿可转股债券，认购率超过99%，并全部转股，而华侨城控股所融得的4亿资金全部用于集团旗下“波托菲诺#zhPoint#纯水岸”房地产项目。华侨城控股2005年年报表示，公司将积极推进认股权证发行申报工作，力争早日为上海华侨城项目募集建设资金。

　　董亚平表示，未来5年内，华侨城将完成1-2宗融资或并购。除了上市公司作为资本运作平台之外，由于华侨城集团业务发展迅速，收益持续增长，华侨城集团及旗下控股公司均有大额银行授信。华侨城与招商地产合作的曦城项目就获得了中行、建行和招行7亿的授信贷款，创造了深圳有史以来单个项目授信贷款的最高记录。

　　政策因素又是一个关键。成片开发土地开发周期相对较长，近期出台的对地产项目开发周期的规定如何达标。在深圳，与华侨城一样进行成片开发的企业还有诸如盐田港(资讯 行情 论坛)、南油集团等，深圳市国土局一位官员示，对于像华侨城、以前政府职能的成片开发企业的土地储备问题，政府将根据历史情况来解决问题。

　　深圳地产界一位业内人士表示，华侨城的发展模式中有旅游的带动作用、对片区的一部分公益投入，地方政府在很大程度上需要华侨城来改造一些片区的环境。董亚平表示，“未来华侨城集团将继续在全国范围内扩展成片综合开发模式，加强土地储备，未来5年内再发展2-3个成片开发项目”。